Wie sieht eine ordent­li­che Woh­nungs­kün­di­gung aus?

Grün­de für den Mie­ter, um einen bestehen­den Miet­ver­trag zu kün­di­gen, gibt es vie­le – doch wel­che Grün­de sind rech­tens und wie müs­sen die­se form­voll­endet aufs Kün­di­gungs­schrei­ben? Die­ser Rat­ge­ber zeigt, was Mie­ter zu beach­ten haben, um ihrem Ver­mie­ter rechts­kräf­tig zu ver­ab­schie­den.

Wie sieht eine ordent­li­che Woh­nungs­kün­di­gung aus?

Der Miet­ver­trag ent­schei­det über die Kün­di­gungs­op­tio­nen

Bild 1Grund­sätz­lich gilt eine Kün­di­gungs­frist von drei Mona­ten bei einer ordent­li­chen Kün­di­gung. Nur in Aus­nah­me­fäl­len, etwa wenn eine ver­kürz­te Kün­di­gungs­zeit im Vor­feld schrift­lich ver­ein­bart wur­de, kann es eine Abwei­chung von die­ser Rege­lung geben. Glei­ches gilt auch, wenn es sich um eine frist­lo­se Kün­di­gung han­delt, die jedoch nur nach einer vor­he­ri­gen Abmah­nung mög­lich ist.

Soll der fest­ge­leg­te Zeit­raum von drei Mona­ten Kün­di­gungs­zeit unter­schrit­ten wer­den, müs­sen – je nach Miet­ver­trag – beson­de­re Grün­de vor­lie­gen, wie die fol­gen­de Über­sicht zeigt:

Grün­de für die
vor­zei­ti­ge Kün­di­gung
unbe­fris­te­ter Miet­ver­trä­ge:

Grün­de für die
vor­zei­ti­ge Kün­di­gung
befris­te­ter Miet­ver­trä­ge:

Grün­de, die eine
frist­lo­se Kün­di­gung sei­tens
des Ver­mie­ters recht­fer­ti­gen:

  • Stö­rung des Haus­frie­dens
  • Able­ben des Ver­mie­ters
  • Erheb­li­che Män­gel der Woh­nung
  • Staf­fel­miet­ver­trag
  • Miet­erhö­hung (wegen Moder­ni­sie­rungs-maß­nah­men oder einer Miet­an­he­bung auf loka­le Ver­hält­nis­se)
  • Beruf­li­che Ver­set­zung
  • Gesund­heit­li­che Gefähr­dung
  • Ver­wei­ger­te (aber berech­tig­te) Unter­ver­mie­tung
  • Zutritts-beschrän­kun­gen
  • Miet­erhö­hung (nach Moder­ni­sie­rungs-maß­nah­men)
  • Ver­trags­wid­ri­ge Nut­zung
  • Stö­rung des Haus­frie­dens
  • Belei­di­gung des Ver­mie­ters
  • Regel­mä­ßig zu spä­te Miet­zah­lun­gen
  • Uner­laub­te bau­li­che Ver­än­de­run­gen durch den Mie­ter
  • Lang­fris­ti­ger Ver­zug von min­des­tens zwei Monats­mie­ten

Je nach­dem, wel­cher Grund eine Kün­di­gung der Woh­nung bedingt, müs­sen Mie­ter wäh­len, ob sie eine frist­ge­mä­ße, eine frist­lo­se oder gar eine Son­der­kün­di­gung in Erwä­gung zie­hen. Für alle drei Kün­di­gungs­va­ri­an­ten gibt es kos­ten­lo­se und recht­lich geprüf­te Vor­la­gen bei Immobilienscout24.

For­ma­li­en zur Kün­di­gung einer Miet­woh­nung

Nach­dem bereits der Ver­weis auf schrift­li­che Kün­di­gungs­vor­la­gen ver­merkt wur­de, liegt es auf der Hand, dass die Kün­di­gung einer Miet­woh­nung auch zwin­gend und aus­nahms­los in schrift­li­cher Form erfol­gen muss. Doch das sind nicht die ein­zi­gen Richt­li­ni­en für eine ord­nungs­ge­mä­ße Kün­di­gung. Auch wei­te­re Details müs­sen Teil der schrift­li­chen Kün­di­gung sein, damit die­se auch rechts­kräf­tig wer­den kann:

  • Eine detail­lier­te Beschrei­bung des Miet­ob­jek­tes (Haus oder Woh­nung, Lage, Adres­se, Nut­zung).
  • Das Datum, an dem der Miet­ver­trag erst­mals geschlos­sen wur­de (als Refe­renz­rah­men für die Kün­di­gungs­frist
  • Die Form der Kün­di­gung
  • Wider­ruf etwai­ger Ein­zugs­be­rech­ti­gun­gen der Miet­sum­me
  • Datum und Unter­schrift aller am Miet­ver­trag betei­lig­ten Par­tei­en

Bei einer ordent­li­chen Kün­di­gung mit einer regu­lä­ren Kün­di­gungs­frist von drei Mona­ten ist die Nen­nung eines Kün­di­gungs­grun­des nicht ver­pflich­tend, bei einer außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung indes schon, denn der Grund für eine sol­che Kün­di­gung wird in jedem Fall recht­lich geprüft wer­den. In der Pra­xis wird bei der außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung stets auch eine ordent­li­che Kün­di­gung aus­ge­spro­chen. Der Grund: Ist die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung recht­lich nicht halt­bar, so greift zumin­dest die ordent­li­che Kün­di­gung ohne Zeit­ver­zug.

Der gesetz­li­che Bezugs­rah­men: das BGB

Fest­ge­schrie­ben ist der gesetz­li­che Rah­men für eine ordent­li­che Kün­di­gung sei­tens des Ver­mie­ters im § 573 BGB:

Bild 2(1) Der Ver­mie­ter kann nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat. Die Kün­di­gung zum Zwe­cke der Miet­erhö­hung ist aus­ge­schlos­sen.
(2) Ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses liegt ins­be­son­de­re vor, wenn
1. der Mie­ter sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht uner­heb­lich ver­letzt hat,
2. der Ver­mie­ter die Räu­me als Woh­nung für sich, sei­ne Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­ri­ge sei­nes Haus­halts benö­tigt oder
3. der Ver­mie­ter durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den wür­de; die Mög­lich­keit, durch eine ander­wei­ti­ge Ver­mie­tung als Wohn­raum eine höhe­re Mie­te zu erzie­len, bleibt außer Betracht; der Ver­mie­ter kann sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass er die Mieträu­me im Zusam­men­hang mit einer beab­sich­tig­ten oder nach Über­las­sung an den Mie­ter erfolg­ten Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßern will.
[…]“

Was sich hin­ter die­sem zitier­ten Para­gra­fen ver­birgt, ist hin­läng­lich bekannt: Einem Mie­ter kann in aller Regel wegen drei unter­schied­li­chen Grün­den gekün­digt wer­den:

  1. wegen Ver­trags­ver­let­zung,
  2. wegen Eigen­be­darf und
  3. wegen der wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Miet­ob­jekts.

Da das Recht meist auf Sei­ten des Mie­ters ist, gibt es auch Grün­de, in denen der Ver­mie­ter kein Recht hat, den Mie­ter zu kün­di­gen. Dies ist bei­spiels­wei­se dann der Fall, wenn der Ver­mie­ter kün­digt, um bei einer Anschluss-Ver­mie­tung mehr Mie­te ver­lan­gen zu kön­nen oder gar, weil die Idee im Raum steht, das eins­ti­ge Miet­ob­jekt zu ver­kau­fen. Doch kommt der Gesetz­ge­ber dem Ver­mie­ter auch zur Hil­fe im Kampf gegen so genann­te Miet­no­ma­den. Für einen wirk­sa­men recht­li­chen Rah­men sor­gen hier seit 2013 die­se Geset­ze.