Wie­der­kaufs­recht nach 90 Jah­ren

Ein Wie­der­kaufs­recht, das erst­mals nach 90 Jah­ren, im Übri­gen aber vor­aus­set­zungs­los aus­ge­übt wer­den kann, ist wirk­sam, sofern die Bedin­gun­gen des Rück­kaufs den Käu­fer nicht unan­ge­mes­sen benach­tei­li­gen. Besteht ein sol­ches Wie­der­kaufs­recht zuguns­ten der öffent­li­chen Hand, ist die­se auch nicht durch den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gehin­dert, das Recht nach 90 Jah­ren aus­zu­üben 1.

Wie­der­kaufs­recht nach 90 Jah­ren

Wirk­sam­keit des Wie­der­kaufs­rechts

Das Wie­der­kaufs­recht ist nicht des­halb unwirk­sam, weil es über die in § 462 Satz 1 BGB genann­te Höchst­frist von 30 Jah­ren hin­aus aus­ge­übt wer­den kann. Die­se Vor­schrift begrenzt die Aus­übung eines Wie­der­kaufs­rechts nur in den Fäl­len, in denen eine Frist nicht ver­ein­bart wor­den ist. Sie hin­dert die Ver­trags­par­tei­en nicht, län­ge­re Aus­übungs­fris­ten fest­zu­le­gen 2; die­se tre­ten dann an die Stel­le der gesetz­li­chen Frist (§ 462 Satz 2 BGB).

Das unbe­schränk­te Wie­der­kaufs­recht ver­stößt nicht gegen die guten Sit­ten (§ 138 Abs. 1 BGB).

Mit die­sem Recht hat sich die beklag­te Stadt vor­be­hal­ten, den Grund­stücks­ver­kauf nach­träg­lich in ein der Bestel­lung eines Erb­bau­rechts auf 90 Jah­re ver­gleich­ba­res Nut­zungs­ver­hält­nis umzu­ge­stal­ten. Es ermög­licht ihr, im Jahr 2028 zu ent­schei­den, ob sie das Grund­stück gegen Zah­lung des Wie­der­kaufs­prei­ses und der ver­ein­bar­ten Ent­schä­di­gung für die von der Klä­ge­rin errich­te­ten Gebäu­de zurück­er­wirbt, oder ob sie hier­von wegen der damit ver­bun­de­nen Über­nah­me älte­rer und mög­li­cher­wei­se für sie nicht attrak­ti­ver Wohn­häu­ser absieht. Ein sol­ches Wahl­recht ist für sich genom­men nicht ver­werf­lich. Dass der Wie­der­kaufs­be­rech­tig­te im Zwei­fel die für ihn wirt­schaft­lich güns­ti­ge­re Alter­na­ti­ve wäh­len und ins­be­son­de­re Boden­wert­stei­ge­run­gen abschöp­fen wird, ist weder zu miss­bil­li­gen noch führt es – sofern die Bedin­gun­gen des Wie­der­kaufs ange­mes­sen sind – zu einem gro­ben Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung oder zu einer sonst unzu­mut­ba­ren Belas­tung des Käu­fers 3. Die­ser ver­mag zu erken­nen und sich von Anfang dar­auf ein­zu­stel­len, dass er das Grund­stück nach der ver­ein­bar­ten Frist, hier nach 90 Jah­ren, mög­li­cher­wei­se an den Ver­käu­fer zurück­über­eig­nen muss, also bis zu der Ent­schei­dung des Ver­käu­fers über die Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts in wirt­schaft­li­cher Hin­sicht eher einem Erb­bau­be­rech­tig­ten als einem Eigen­tü­mer gleich­steht. Dabei kann die Ver­ein­ba­rung eines Wie­der­kaufs­rechts statt eines Erb­bau­rechts auch für den Käu­fer vor­teil­haft sein; bei­spiels­wei­se ist er nur als Eigen­tü­mer in der Lage, das Grund­stück als Kre­dit­si­cher­heit zu nut­zen. Dass er im Gegen­satz zu einem Erb­bau­be­rech­tig­ten den vol­len Kauf­preis zahlt, wird durch den Wie­der­kaufs­preis kom­pen­siert. Wird das Wie­der­kaufs­recht aus­ge­übt, hat der Käu­fer dem Ver­käu­fer als Gegen­leis­tung für die Nut­zung des Grund­stücks die Nut­zun­gen des Kauf­prei­ses über­las­sen und damit einen dem Erb­bau­zins ver­gleich­ba­ren Wert auf­ge­wandt.

Das Wie­der­kaufs­recht stellt sich auch nicht des­halb als sit­ten­wid­rig dar, weil als im Jahr 2028 zu zah­len­der Wie­der­kaufs­preis der 1938 ver­ein­bar­te Kauf­preis ohne Wert­si­che­rungs­klau­sel bestimmt wor­den ist. Im Grund­satz ist es nicht unbil­lig, den Preis, zu wel­chem ver­kauft wor­den ist, als Wie­der­kaufs­preis zu ver­ein­ba­ren, da dies der Zwei­fels­re­ge­lung des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) ent­spricht. Aller­dings läge die Annah­me eines gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses von Leis­tung und Gegen­leis­tung nahe, wenn die Beklag­te bei Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts nur den (in Euro umge­rech­ne­ten) Nomi­nal­be­trag des Kauf­prei­ses als Wie­der­kaufs­preis zah­len müss­te, wenn also der – vor­her­seh­ba­re – infla­ti­ons­be­ding­te Wert­ver­lust des Gel­des über einen Zeit­raum von 90 Jah­ren zu Las­ten der Klä­ge­rin gin­ge. So ver­hält es sich hier aber nicht.

Bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges im Jahr 1938 konn­ten die Par­tei­en im Hin­blick auf die Auf­wer­tungs­recht­spre­chung des Reichs­ge­richts davon aus­ge­hen, dass der Wie­der­kaufs­preis auch ohne Ver­ein­ba­rung einer Wert­si­che­rungs­klau­sel dem seit Abschluss des Kauf­ver­tra­ges gesun­ke­nen Geld­wert ent­spre­chend auf­ge­wer­tet wer­den wür­de. Das Reich­ge­richt nahm bei einem Wie­der­kaufs­recht, wenn nicht Anhalts­punk­te für das Gegen­teil vor­la­gen, näm­lich an, dass die Ver­trags­schlie­ßen­den dem zum Wie­der­ver­kauf ver­pflich­te­ten Käu­fer einen ange­mes­se­nen Gegen­wert für die Rück­über­eig­nung gewäh­ren woll­ten, und wer­te­te Wie­der­kaufs­prei­se des­halb ohne wei­te­res auf 4. Infol­ge die­ser Recht­spre­chung ent­sprach es noch zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses der Par­tei­en all­ge­mei­ner Auf­fas­sung, dass Ver­än­de­run­gen des Geld­wer­tes in der Wei­se zu berück­sich­ti­gen sei­en, dass ein in Über­ein­stim­mung mit der gesetz­li­chen Aus­le­gungs­re­gel des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) fest­ge­setz­ter Wie­der­kaufs­preis die glei­che Kauf­kraft wie der Kauf­preis haben müss­te 5. Dies lässt den Schluss zu, dass der Wie­der­kaufs­preis nach über­ein­stim­men­der Vor­stel­lung bei­der Par­tei­en der all­ge­mei­nen Geld­ent­wick­lung ange­passt wer­den soll­te.

Man­gels einer von dem unbe­ding­ten Wie­der­kaufs­recht aus­ge­hen­den unbil­li­gen Belas­tung der Klä­ge­rin kommt ein Ver­stoß gegen die guten Sit­ten auch nicht unter dem Gesichts­punkt der Aus­nut­zung einer Mono­pol­stel­lung in Betracht.

Sons­ti­ge Nich­tig­keits­grün­de lie­gen für den Bun­des­ge­richts­hof eben­falls nicht vor. An den Vor­ga­ben, die sich aus § 11 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB für städ­te­bau­li­che Ver­trä­ge erge­ben, ist das Wie­der­kaufs­recht eben­so wenig zu mes­sen wie an § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (frü­her § 9 Abs. 1 AGBG), da die­se Vor­schrif­ten bei Abschluss des Ver­tra­ges nicht exis­tier­ten. Auch ver­stößt das Wie­der­kaufs­recht nicht gegen kar­tell­recht­li­che Vor­schrif­ten. Hät­te die Beklag­te das Grund­stück – kar­tell­recht­lich unbe­denk­lich – mit einem Erb­bau­recht zuguns­ten der Klä­ge­rin belas­tet, wäre es dem Grund­stücks­markt in ver­gleich­ba­rer Wei­se wie durch das ver­ein­bar­te Wie­der­kaufs­recht ent­zo­gen gewe­sen.

Kei­ne Bin­dung aus öffent­li­chem Recht

Die beklag­te Stadt ist auch nicht auf­grund ihrer sich aus dem öffent­li­chen Recht erge­ben­den Bin­dun­gen gehin­dert, das Wie­der­kaufs­recht im Jahr 2028 aus­zu­üben.

Als Kör­per­schaft des öffent­li­chen Rechts hat die Beklag­te aller­dings nicht nur die Schran­ken von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB), son­dern ins­be­son­de­re auch die Ein­hal­tung des Über­maß­ver­bots zu beach­ten. Der Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit bestimmt auch ohne aus­drück­li­che gesetz­li­che Rege­lung das gesam­te Han­deln der öffent­li­chen Ver­wal­tung, und zwar auch dann, wenn sie, wie hier, die Gestal­tungs­for­men des Pri­vat­rechts wählt. Er ver­langt, die Aus­übung eines ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Rechts auf das nach des­sen Zweck erfor­der­li­che und ange­mes­se­ne Maß zu beschrän­ken sowie unzu­mut­ba­re Här­ten im Ein­zel­fall zu ver­mei­den. Die Beklag­te ist daher ver­pflich­tet, vor der Aus­übung eines ihr im Bereich des Ver­wal­tungs­pri­vat­rechts zuste­hen­den Rechts im Wege einer Ermes­sens­ent­schei­dung zu prü­fen, ob und inwie­weit es gel­tend gemacht wer­den soll 6. Auf die­ser Grund­la­ge hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass ein Wie­der­kaufs­recht, wel­ches die zweck­ent­spre­chen­de Nut­zung eines zum Zwe­cke der Ansied­lung einer Fami­lie ver­bil­ligt ver­äu­ßer­ten Grund­stücks sicher­stel­len soll, mehr als 30 Jah­re nach sei­ner Begrün­dung nicht mehr aus­ge­übt wer­den kann 7.

Hier­aus kann die Klä­ge­rin indes­sen nichts für sie Güns­ti­ges her­lei­ten. Der mit der Beklag­ten geschlos­se­ne Kauf­ver­trag ist zwar dem Ver­wal­tungs­pri­vat­recht zuzu­ord­nen, weil er, wie die Bau­ver­pflich­tung der Klä­ge­rin und die Miet­preis­bin­dung deut­lich machen, woh­nungs- und sozi­al­po­li­ti­schen Zwe­cken dien­te. Die Aus­übungs­frist von 90 Jah­ren ist hier aber nicht unver­hält­nis­mä­ßig.

Nach wel­cher Zeit­dau­er die Aus­übung eines zuguns­ten der öffent­li­chen Hand ver­ein­bar­ten Wie­der­kaufs­rechts unver­hält­nis­mä­ßig ist, hängt ent­schei­dend von des­sen Zweck ab 8. Dient es der Siche­rung der Zweck­bin­dung einer Sub­ven­ti­on, muss sei­ne Dau­er in einem ange­mes­se­nen Ver­hält­nis zu dem mit der Sub­ven­ti­on zuläs­si­ger­wei­se ver­folg­ten Zweck ste­hen. Die Nut­zungs- und Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen, deren Ein­hal­tung durch ein sol­ches Wie­der­kaufs­recht typi­scher­wei­se gewähr­leis­tet wird, dür­fen dem Käu­fer nur für einen zeit­lich begrenz­ten Zeit­raum auf­er­legt wer­den; bei Grund­stü­cken, die zum Zwe­cke der Errich­tung von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern an Ein­zel­per­so­nen ver­kauft wer­den, ist eine 30 Jah­re über­stei­gen­de Dau­er in aller Regel als unver­hält­nis­mä­ßig anzu­se­hen.

Das hier ver­ein­bar­te unbe­ding­te Wie­der­kaufs­recht dient dage­gen weder der Siche­rung einer Sub­ven­ti­on noch der Durch­set­zung von Nut­zungs- oder Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen. Es hält der Beklag­ten unab­hän­gig von dem Ver­hal­ten der Klä­ge­rin die Mög­lich­keit offen, nach 90 Jah­ren die Rück­über­eig­nung des Grund­stücks zu näher fest­ge­leg­ten Kon­di­tio­nen zu ver­lan­gen. Ein sol­ches Wie­der­kaufs­recht war in dem der BGH-Ent­schei­dung vom 21. Juli 2006 9 zugrun­de lie­gen­den Ver­trag nicht ent­hal­ten; dort hat­te sich die beklag­te Kör­per­schaft des öffent­li­chen Rechts viel­mehr ent­schie­den, das Grund­stücks­ei­gen­tum end­gül­tig auf die Käu­fer zu über­tra­gen, sofern die­se die ihnen auf­er­leg­ten Nut­zungs- und Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen beach­te­ten.

Der unter­schied­li­che Zweck der Wie­der­kaufs­rech­te geht mit einer jeweils ande­ren Funk­ti­on der Aus­übungs­frist ein­her. Von einem Wie­der­kaufs­recht, das eine Sub­ven­ti­on sichert, kann, wenn der Sub­ven­ti­ons­zweck ver­fehlt wird, jeder­zeit Gebrauch gemacht wer­den. Die Aus­übungs­frist bil­det die zeit­li­che Gren­ze, bis zu der dies mög­lich ist. Je län­ger sie ist, des­to belas­ten­der wirkt das Wie­der­kaufs­recht für den Käu­fer, weil er wäh­rend die­ser Zeit die Nut­zungs- und Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen beach­ten muss, die das Wie­der­kaufs­recht sichert, wenn er nicht Gefahr lau­fen will, das Eigen­tum an dem Grund­stück zu ver­lie­ren.

Bei der hier ver­ein­bar­ten Frist von 90 Jah­ren han­delt es sich dem­ge­gen­über um den Zeit­punkt, zu dem das unbe­ding­te Wie­der­kaufs­recht erst­mals aus­ge­übt wer­den darf. Je län­ger sie ist, des­to län­ger bleibt die Klä­ge­rin Eigen­tü­me­rin des Grund­stü­ckes und des­to län­ger kann sie des­sen Nut­zun­gen sowie die ihrer Inves­ti­tio­nen zie­hen. Umge­kehrt bedeu­te­te eine gerin­ge­re Dau­er eine grö­ße­re Belas­tung, weil sich damit der Zeit­raum ver­kürz­te, in dem die Klä­ge­rin vor der Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts geschützt ist. Ihre Rechts­stel­lung hät­te sich also nicht ver­bes­sert, son­dern ver­schlech­tert, wenn die Beklag­te berech­tigt gewe­sen wäre, das unbe­ding­te Wie­der­kaufs­recht bereits nach 20 Jah­ren aus­zu­üben. Führt ein län­ge­rer Zeit­raum, bis zu dem ein Wie­der­kaufs­recht erst­mals aus­ge­übt wer­den kann, aber nicht zu einer grö­ße­ren und damit ab einem bestimm­ten Zeit­punkt unver­hält­nis­mä­ßi­gen Belas­tung des Käu­fers, las­sen sich aus dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit in zeit­li­cher Hin­sicht kei­ne Beschrän­kun­gen für des­sen Aus­übung ablei­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Okto­ber 2010 – V ZR 48/​10

  1. Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 21.07.2006 – V ZR 252/​05, WM 2006, 2046[]
  2. BGH, Urteil vom 21.04.1967 – V ZR 75/​64, BGHZ 47, 387, 392[]
  3. aA Kämmerer/​Martini, BauR 2007, 1337, 1348[]
  4. vgl. RGZ 119, 188; RG, JW 1927, 979; LZ 1925, 711[]
  5. vgl. Palandt/​Pinzger, BGB, 1939, § 497 Anm. 4 aE sowie Staudinger/​Ostler, BGB, 10. Aufl. [1937], § 497 Anm. 10[]
  6. BGH, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/​09, WM 2010, 1861 Rn. 18 mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 21.07.2006 – V ZR 252/​05, WM 2006, 2046[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 260/​06, NJW-RR 2007, 1608, 1610[]
  9. V ZR 252/​05, WM 2006, 2046[]