Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die Jah­res­ab­rech­nung

Die Jah­res­ab­rech­nung hat auch den Stand und die Ent­wick­lung der Kon­ten des Ver­ban­des aus­zu­wei­sen. Eine geson­der­te Abrech­nung über die Rück­la­ge ist nicht erfor­der­lich.

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die Jah­res­ab­rech­nung

Im geson­der­ten Antrag (zu Unrecht gegen die übri­gen Eigen­tü­mer, statt rich­tig gegen den Ver­wal­ter) auf Ergän­zung der Abrech­nung liegt zugleich die frist­ge­rech­te Rüge der Unvoll­stän­dig­keit der Jah­res­ab­rech­nung.

Der Beschluss über die Geneh­mi­gung der Gesamt­jah­res­ab­rech­nung wider­spricht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung, wenn die Gesamt­jah­res­ab­rech­nung kei­ne bzw. kei­ne aus­rei­chen­de Dar­stel­lung der Kon­ten­ent­wick­lung und der Ent­wick­lung der Rück­la­gen ent­hält. Der Beschluss ist dann ins­ge­samt für ungül­tig zu erklä­ren 1.

Die Jah­res­ab­rech­nung muss eine geord­ne­te und über­sicht­li­che, inhalt­lich zutref­fen­de Auf­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben in dem betref­fen­den Kalen­der­jahr bzw. Wirt­schafts­jahr ent­hal­ten. Sie ist kei­ne Gewinn- und Ver­lust­rech­nung und kei­ne Bilanz, son­dern eine Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung, wel­che die tat­säch­li­chen Beträ­ge ein­an­der gegen­über­zu­stel­len hat 2. Die Dar­stel­lung der Jah­res­ab­rech­nung muss die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in die Lage ver­set­zen, die Ver­mö­gens­la­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu erfas­sen und auf ihre Plau­si­bi­li­tät hin zu über­prü­fen. Sie müs­sen nach­voll­zie­hen kön­nen, was mit den ein­ge­zahl­ten Mit­teln gesche­hen ist, ins­be­son­de­re ob sie ent­spre­chend den Vor­ga­ben des Wirt­schafts­plans ein­ge­setzt wor­den sind. Die Jah­res­ab­rech­nung ist nicht zuletzt die Grund­la­ge für die Fest­le­gung der end­gül­ti­gen Höhe der Bei­trä­ge 3. Die voll­stän­di­ge Jah­res­ab­rech­nung hat neben der Gesamt- und Ein­zel­ab­rech­nung auch den Stand und die Ent­wick­lung der gemein­schaft­li­chen Kon­ten aus­zu­wei­sen. Wer­den die tat­säch­li­chen Ein­nah­men und Aus­ga­ben in der Abrech­nungs­pe­ri­ode näm­lich voll­stän­dig in die Abrech­nung auf­ge­nom­men, so stimmt deren Dif­fe­renz mit der Dif­fe­renz der Anfangs- und End­be­stän­de der Bank­kon­ten und ggf. der Bar­kas­se über­ein, über die die­se Umsät­ze getä­tigt wer­den. Die Kon­ten­ab­stim­mung ist daher erfor­der­lich, um die rech­ne­ri­sche Schlüs­sig­keit der Gesamt- und Ein­zel­ab­rech­nung dar­zu­le­gen. Die nach dem Wirt­schafts­plan oder Son­der­um­la­ge­be­schluss zu erbrin­gen­den Leis­tun­gen auf die Instand­hal­tungs­rück­la­ge gehö­ren in die Dar­stel­lung der Ent­wick­lung der Instand­hal­tungs­rück­la­ge; in ihr sind die tat­säch­lich erfolg­ten Zah­lun­gen als Ein­nah­men dar­zu­stel­len und zusätz­lich auch die geschul­de­ten, aber nicht geleis­te­ten Zah­lun­gen anzu­ge­ben. Eine Prü­fung der Abrech­nung ist näm­lich nur anhand des tat­säch­li­chen Bestands der Instand­hal­tungs­rück­la­ge und auch nur dann mög­lich, wenn die Dar­stel­lung der Ent­wick­lung der Rück­la­ge erken­nen lässt, in wel­chem Umfang die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit ihren Zah­lun­gen im Rück­stand sind. Das erfor­dert zwar kei­ne geson­der­te Abrech­nung der Rück­la­ge, wohl aber eine Dar­stel­lung der Ent­wick­lung der Instand­hal­tungs­rück­la­ge, die den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die­sen Ein­blick ver­schafft 4.

Der hier vor­ge­leg­ten Abrech­nung fehlt es – auch wenn der vor­ge­leg­te "Sta­tus 2012" als Bestand­teil der Abrech­nung betrach­tet wird – an einer aus­rei­chen­den Dar­stel­lung der Anfangs- und End­kon­ten­stän­de, so dass den Eigen­tü­mern eine Über­prü­fung der Schlüs­sig­keit der Abrech­nung nicht mög­lich ist. Auch die Ent­wick­lung der Instand­hal­tungs­rück­la­ge für das Jahr 2012 ist aus der Abrech­nung – auch in Ver­bin­dung mit dem Ver­mö­gens­sta­tus – nicht erkenn­bar bzw. nach­voll­zieh­bar, so dass die geneh­mig­te Gesamt­ab­rech­nung ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung wider­spricht.

Der Klä­ger hat den ent­schei­den­den Ein­wand, näm­lich die Unzu­läng­lich­keit der Dar­stel­lung der Posi­tio­nen Kon­to­ent­wick­lung und Ent­wick­lung der Rück­la­ge in der Gesamt­jah­res­ab­rech­nung für das Jahr 2012, auch inner­halb der für die Beschluss­an­fech­tungs­kla­ge maß­geb­li­chen Begrün­dungs­frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erho­ben. Die­ser Ein­wand war impli­zit in dem inner­halb der Kla­ge­be­grün­dungs­frist gestell­ten Antrag auf Ungül­tig­erklä­rung der Gesamt­ab­rech­nung in Ver­bin­dung mit dem – hier geson­dert gestell­ten – Antrag auf Ver­ur­tei­lung der Beklag­ten zur Ergän­zung der "Jah­res­ge­samt- und Jah­res­ein­zel­ab­rech­nung um die Posi­tio­nen Kon­to­ent­wick­lung und Ent­wick­lung der Rück­la­ge" ent­hal­ten. Denn dar­in liegt die Behaup­tung ent­hal­ten, es feh­le der Abrech­nung an der Dar­stel­lung die­ser Posi­tio­nen. Die­se Behaup­tung wird im am 16.08.2013 und damit inner­halb der Kla­ge­be­grün­dungs­frist beim Amts­ge­richt ein­ge­gan­ge­nen Schrift­satz des Klä­gers vom 16.08.2013 im Übri­gen auch expli­zit aus­ge­führt und auf den streit­ge­gen­ständ­li­chen Beschluss in Ver­bin­dung mit dem "Sta­tus 2012" bezo­gen.

Land­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 19. Dezem­ber 2014 – 318 S 5/​14

  1. LG Ham­burg, ZMR 2011, 163[]
  2. vgl.etwa BayO­bLG, NJW-RR 1989, 840 ff. m.w.N.[]
  3. BGH, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; BGH, ZWE 2011, 256 Rn. 6; BGH, NJW-RR 2012, 1103[]
  4. Engel­hardt, in: Mün­che­ner Kom­men­tar zum BGB, 6. Auf­la­ge 2013, § 28 WEG Rn. 38 f.[]