Mit der Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu beschäftigen – und hat die Umlagefähigkeit bejaht.
Die Terrorschadenversicherung ist eine Folge von „Nine-Eleven“: Nach dem Terroranschlag auf das World Trade Center waren die die Gebäudeversicherer nicht mehr bereit, für Gebäude mit einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen € das Risiko eines Terroranschlags, das bis dahin als zu vernachlässigendes Risiko angesehen wurde und deshalb ohne zusätzliche Prämie in der Feuerversicherung mitversichert worden war, weiterhin kostenfrei mitzuversichern.
Die nach den im Mietvertrag getroffenen Bestimmungen in Verbindung mit Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähigen Betriebskosten umfassen gemäß deren Nr. 13 „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“ Die Aufzählung ist nur beispielhaft und damit nicht abschließend. Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV fallen somit grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen.
Die Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung (A § 3 Allgemeine Bedingungen für die Terrorversicherung) zu den Sachversicherungen.
Der Umlage der Kosten für die Terrorversicherung steht auch nicht entgegen, dass diese Kosten erst nach Mietvertragsabschluss durch einen gesondert abgeschlossenen Terrorversicherungsvertrag entstanden sind. Denn die Beklagte ist gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages verpflichtet, den Mehrbetrag, der durch die Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten entsteht, vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.
Die Umlage der Kosten für die Terrorversicherung verstößt auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind1. Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen.
Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 Abs. 5 BGB und § 24 Abs. 2 Satz 1 II. BV und § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV geregelt. Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen2.
Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 24 Abs. 2 der II. BV zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissen-hafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält3. Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z.B. die Zuver-lässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen4.
Nachdem die Gebäudeversicherer aufgrund des Terroranschlags auf das World Trade Center nicht mehr bereit waren, für Gebäude mit einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen € das Risiko eines Terroranschlags, das bis dahin als zu vernachlässigendes Risiko angesehen wurde und deshalb ohne zusätzliche Prämie in der Feuerversicherung mitversichert worden war, weiterhin kostenfrei mitzuversichern, stellte sich für die Gebäudeeigentümer die Frage, ob sie eine gesonderte Terrorschadensversicherung abschließen sollten. Eine solche Versicherung für Objekte mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen € bot nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im streitgegenständlichen Zeitraum nur die E. Versicherungs-AG an. Nach deren Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung (ATB) sind Terrorakte (A § 1 Nr. 2 ATB) jegliche Handlungen von Personen oder Personengruppen zur Erreichung politischer, religiöser, ethnischer oder ideologischer Ziele, die geeignet sind, Angst oder Schrecken in der Bevölkerung oder Teilen der Bevölkerung zu verbreiten und dadurch auf eine Regierung oder staatliche Einrichtungen Einfluss zu nehmen.
Entschließt sich der Eigentümer eines Gebäudes mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen €, eine Terrorversicherung abzuschließen, kann er die dadurch entstehenden Kosten allerdings nur dann auf die Mieter umlegen, wenn die Kosten dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen, d.h. erforderlich und angemessen sind. Es muss daher für das jeweils versicherte Gebäude geprüft werden, ob eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfall erforderlich und ob die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, d.h. ob ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte.
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist davon auszugehen, dass ein vernünftiger Eigentümer eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorversicherung nur abschließen wird, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen5. Ist dagegen ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern.
Die Gegenansicht6 argumentiert, der Ort von Terroranschlägen sei nicht vorhersehbar, deshalb sei jedes Gebäude der Welt gefährdet und deshalb sei für jedes Gebäude eine Terrorversicherung erforderlich und angemessen. Dieses Argument überzeugt nicht. Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für die Versicherung eines fern liegenden Risikos keine erheblichen Kosten aufwenden. Denn zwischen Kosten und Nutzen besteht in diesen Fällen ein deutliches Ungleichgewicht.
Für welche Gebäude eine begründete Gefahr von Terroranschlägen besteht, lässt sich aus den Erfahrungen und den sich daraus ergebenden Motiven der Terroristen herleiten, die in der Definition von Terrorakten in den Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung ihren Niederschlag gefunden haben. Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören deshalb insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter (z.B. der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.
Im vorliegenden, vom Bundesgerichthof entschiedenen Fall liegen die Mietobjekte in einem großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen € hat. In den Mietobjekten sind städtische Ämter untergebracht. Der Gebäudekomplex befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions. Angesichts der Art des Gebäudes, seiner Frequentierung, seiner Lage und seines Wertes ist, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, von einer Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch Terroranschläge auszugehen. Der Abschluss einer Terrorversicherung war deshalb aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem Gebäude abzusichern.
Die Umlage der Terrorschadensversicherung verstößt auch nicht wegen der Höhe der Prämien gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Eine Terrorversicherung bot im streitgegenständlichen Zeitraum für Objekte mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen € nur die E. Versicherungs-AG an. Die Klägerin konnte deshalb eine solche Versicherung nur bei dieser abschließen.
Dabei war die Vermieterin im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht gehalten, zur Reduzierung der Prämien eine geringere Jahreshöchstentschädigung zu vereinbaren. Die tatrichterlicher Würdigung, dass sich die von der Klägerin bei einem Gesamtgebäudewert von 181.441.621 € im Jahr 2003 und ca. 286 Millionen € im Jahr 2004 gewählte Jahreshöchstentschädigung von 100 Millionen € zur Deckung des Terrorrisikos innerhalb des dem Vermieter für ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis eröffneten Beurteilungsspielraums hält, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Eine Lebenserfahrung dahin, dass ein solcher Schaden bei einem Terroranschlag unwahrscheinlich ist, gibt es nicht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Oktober 2010 – XII ZR 129/09
- vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 560 Rn. 73[↩]
- KG Grundeigentum 2008, 122; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 11 Rn. 9; Schmid Handbuch der Mietennebenkosten 11. Aufl. Rn. 1054; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. G Rn. 7; Fritz Gewerberaummiete 4. Aufl. Rn. 137 g; Beyer NZM 2007, 1, 2[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440; OLG Brandenburg WuM 2007, 510; Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rn. 1055 ff.[↩]
- vgl. Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. V 337 a; Münch-Komm/Schmid 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 106[↩]
- Schmidt-Futterer/Langenberg 9. Aufl. Mietrecht § 556 Rn. 173; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 11 Rn. 110; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. G Rn. 37, A Rn. 102; Walz in: Eisenschmid/Rips/Wall Rn. 3679; AG Pankow-Weißensee Grundeigentum 2009, 57; AG Spandau Grundeigentum 2005, 1255; Kinne Grundeigentum 2004, 1500; Lattka ZMR 2008, 929, 933[↩]
- OLG Stuttgart NZM 2007, 247; Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rn. 5271 b; Langheid, Rupietta NJW 2005, 3233, 3237[↩]
