Park­platz­be­fes­ti­gung min­dert den Gebäu­de­er­trags­wert

Gemäß § 16 Abs. 3 Satz 1 EStG gehö­ren zu den Ein­künf­ten aus Gewer­be­be­trieb – im Streit­fal­le gemäß § 15 Abs.1 Nr.1 EStG – auch die Gewin­ne aus der Auf­ga­be eines Gewer­be­be­trie­bes. Auf­ga­be­ge­winn ist dabei der Betrag, um den die Sum­me aus dem Ver­äu­ße­rungs­preis für die im Rah­men der Auf­ga­be ver­äu­ßer­ten Wirt­schafts­gü­ter, aus dem gemei­nen Wert der ins Pri­vat­ver­mö­gen über­führ­ten Wirt­schafts­gü­ter und aus in wirt­schaft­li­chem Zusam­men­hang mit der Auf­ga­be ange­fal­le­nen sons­ti­gen Erträ­gen oder Auf­wen­dun­gen nach Abzug der Auf­ga­be­kos­ten den Buch­wert des Betriebs­ver­mö­gens im Zeit­punkt der Auf­ga­be über­steigt.

Park­platz­be­fes­ti­gung min­dert den Gebäu­de­er­trags­wert

Wer­den Wirt­schafts­gü­ter im Zuge einer Betriebs­auf­ga­be nicht ver­äu­ßert, son­dern wie vor­lie­gend ent­nom­men, so ist bei der Ermitt­lung des Ver­äu­ße­rungs­ge­winns gemäß § 16 Abs. 3 Satz 4 EStG deren gemei­ner Wert anzu­set­zen. Der Begriff des gemei­nen Werts ent­spricht grund­sätz­lich der Defi­ni­ti­on des § 9 Abs. 2 BewG. Danach wird der gemei­ne Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach der Beschaf­fen­heit des Wirt­schafts­gu­tes bei einer Ver­äu­ße­rung zu erzie­len wäre. Der steu­er­recht­li­che Begriff des gemei­nen Wer­tes ist somit gleich­be­deu­tend mit dem Ver­kehrs­wert 1. Grund­stü­cke und Gebäu­de sind daher grund­sätz­lich mit dem Ver­kehrs­wert anzu­set­zen 2. Dabei ist der Ver­kehrs­wert gemäß der Ver­ord­nung über Grund­sät­ze für die Ermitt­lung der Ver­kehrs­wer­te von Grund­stü­cken (Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung ‑WertV-) auf­grund zeit­na­her Ver­käu­fe oder anhand des Ertrags- oder Sach­wer­tes zu schät­zen 3.

Im hier vom Finanz­ge­richt Köln ent­schie­de­nen Fall hat das Finanz­amt den Grund­stücks – und Gebäu­de­wert zuläs­si­ger­wei­se anhand des Ertrags­wert­ver­fah­rens ermit­telt. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren ist in §§ 15 – 20 WertV gere­gelt. Beim Ertrags­wert­ver­fah­ren ist, wie vor­lie­gend erfolgt, gemäß § 15 Abs. 1 WertV der Wert der bau­li­chen Anla­gen, ins­be­son­de­re der Gebäu­de, getrennt vom Boden­wert auf der Grund­la­ge des Ertrags nach §§ 16 – 19 WertV zu ermit­teln. Gemäß § 16 WertV ist bei der Ermitt­lung des Ertrags­werts der hier strei­ti­gen Gebäu­de vom nach­hal­tig erziel­ba­ren Rein­ertrag aus­zu­ge­hen, wel­cher sich aus dem Roh­ertrag abzüg­lich der Bewirt­schaf­tungs­kos­ten ergibt. Der Rein­ertrag ist um den Betrag zu ver­min­dern, der sich durch ange­mes­se­ne Ver­zin­sung unter Berück­sich­ti­gung des Lie­gen­schafts­zin­ses ergibt. Der so ermit­tel­te ver­min­der­te Rein­ertrag ist mit dem sich aus der Anla­ge zur WertV erge­ben­den Ver­viel­fäl­ti­ger zu kapi­ta­li­sie­ren und ergibt dann den Gebäu­de­er­trags­wert.

Der bei der Ermitt­lung des Gebäu­de­er­trags­wer­tes vom Rein­ertrag abzu­zie­hen­de ver­zins­te Boden­wert ist jedoch um den Wert der Park­platz­be­fes­ti­gung in Höhe von 1.249.200,00 DM zu erhö­hen.

Gemäß § 15 Abs. 2 i.V.m. § 13 WertV ist der Boden­wert in der Regel im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zu ermit­teln. Dabei kön­nen nach § 13 Abs. 2 WertV auch geeig­ne­te Boden­richt­wer­te her­an­ge­zo­gen wer­den. Das Finanz­amt hat den Boden­wert anhand der Boden­richt­wer­te für nicht erschlos­se­ne Grund­stü­cke mit 270,00 €/​qm ermit­telt und zusätz­lich die nach­ge­wie­se­nen Erschlie­ßungs­kos­ten in Höhe 30,00 €/​qm berück­sich­tigt. Die­se Bewer­tung ist nicht zu bean­stan­den. Zusätz­lich sind jedoch die der Höhe nach unstrei­ti­gen Kos­ten für die Park­platz­be­fes­ti­gung von 120,00 €/​qm für eine Flä­che von 10.410 qm zu berück­sich­ti­gen. Bei der Pflas­te­rung han­delt es sich um einen wert­be­ein­flus­sen­den Umstand, der bei Boden­richt­wer­ten für uner­schlos­se­ne Grund­stü­cke kei­ne Berück­sich­ti­gung fin­det und des­halb gemäß § 14 WertV grund­sätz­lich als Zuschlag berück­sich­tigt wer­den kann. Ent­ge­gen der Ansicht des Beklag­ten gehört die Pflas­te­rung auch zum Grund und Boden. Wege und Platz­be­fes­ti­gun­gen die­nen der Erschlie­ßung und bes­se­ren Befahr­bar­keit eines Grund­stücks und gehö­ren des­halb grund­sätz­lich zum Grund­stück 4.

Finanz­ge­richt Köln, Urteil vom 28. Janu­ar 2011 – 5 K 6273/​04

  1. vgl. Knit­tel in Gürsching/​Stenger, Kom­men­tar zum BewG, § 9 Rdnr. 2[]
  2. BFH, Urtei­le vom 01.04.1998 – X R 150/​95, BSt­Bl II 1998, 569; und vom 10.09.1991 – VIII R 26/​87, BFH/​NV 1992, 232[]
  3. Wacker in Schmidt, Kom­men­tar zum EStG, § 16 Rdnr. 294 m.w.N.[]
  4. BFH, Urteil vom 10.10.1990 – II R 171/​87, BSt­Bl II 1991, 59; und Thü­rin­ger Finanz­ge­richt, Urteil vom 13.01.1998 – II 95/​96[]