Gemäß § 16 Abs. 3 Satz 1 EStG gehören zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb – im Streitfalle gemäß § 15 Abs.1 Nr.1 EStG – auch die Gewinne aus der Aufgabe eines Gewerbebetriebes. Aufgabegewinn ist dabei der Betrag, um den die Summe aus dem Veräußerungspreis für die im Rahmen der Aufgabe veräußerten Wirtschaftsgüter, aus dem gemeinen Wert der ins Privatvermögen überführten Wirtschaftsgüter und aus in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Aufgabe angefallenen sonstigen Erträgen oder Aufwendungen nach Abzug der Aufgabekosten den Buchwert des Betriebsvermögens im Zeitpunkt der Aufgabe übersteigt.
Werden Wirtschaftsgüter im Zuge einer Betriebsaufgabe nicht veräußert, sondern wie vorliegend entnommen, so ist bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns gemäß § 16 Abs. 3 Satz 4 EStG deren gemeiner Wert anzusetzen. Der Begriff des gemeinen Werts entspricht grundsätzlich der Definition des § 9 Abs. 2 BewG. Danach wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Der steuerrechtliche Begriff des gemeinen Wertes ist somit gleichbedeutend mit dem Verkehrswert1. Grundstücke und Gebäude sind daher grundsätzlich mit dem Verkehrswert anzusetzen2. Dabei ist der Verkehrswert gemäß der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung -WertV-) aufgrund zeitnaher Verkäufe oder anhand des Ertrags- oder Sachwertes zu schätzen3.
Im hier vom Finanzgericht Köln entschiedenen Fall hat das Finanzamt den Grundstücks – und Gebäudewert zulässigerweise anhand des Ertragswertverfahrens ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist in §§ 15-20 WertV geregelt. Beim Ertragswertverfahren ist, wie vorliegend erfolgt, gemäß § 15 Abs. 1 WertV der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach §§ 16-19 WertV zu ermitteln. Gemäß § 16 WertV ist bei der Ermittlung des Ertragswerts der hier streitigen Gebäude vom nachhaltig erzielbaren Reinertrag auszugehen, welcher sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinses ergibt. Der so ermittelte verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus der Anlage zur WertV ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren und ergibt dann den Gebäudeertragswert.
Der bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes vom Reinertrag abzuziehende verzinste Bodenwert ist jedoch um den Wert der Parkplatzbefestigung in Höhe von 1.249.200,00 DM zu erhöhen.
Gemäß § 15 Abs. 2 i.V.m. § 13 WertV ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dabei können nach § 13 Abs. 2 WertV auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Das Finanzamt hat den Bodenwert anhand der Bodenrichtwerte für nicht erschlossene Grundstücke mit 270,00 €/qm ermittelt und zusätzlich die nachgewiesenen Erschließungskosten in Höhe 30,00 €/qm berücksichtigt. Diese Bewertung ist nicht zu beanstanden. Zusätzlich sind jedoch die der Höhe nach unstreitigen Kosten für die Parkplatzbefestigung von 120,00 €/qm für eine Fläche von 10.410 qm zu berücksichtigen. Bei der Pflasterung handelt es sich um einen wertbeeinflussenden Umstand, der bei Bodenrichtwerten für unerschlossene Grundstücke keine Berücksichtigung findet und deshalb gemäß § 14 WertV grundsätzlich als Zuschlag berücksichtigt werden kann. Entgegen der Ansicht des Beklagten gehört die Pflasterung auch zum Grund und Boden. Wege und Platzbefestigungen dienen der Erschließung und besseren Befahrbarkeit eines Grundstücks und gehören deshalb grundsätzlich zum Grundstück4.
Finanzgericht Köln, Urteil vom 28. Januar 2011 – 5 K 6273/04
- vgl. Knittel in Gürsching/Stenger, Kommentar zum BewG, § 9 Rdnr. 2[↩]
- BFH, Urteile vom 01.04.1998 – X R 150/95, BStBl II 1998, 569; und vom 10.09.1991 – VIII R 26/87, BFH/NV 1992, 232[↩]
- Wacker in Schmidt, Kommentar zum EStG, § 16 Rdnr. 294 m.w.N.[↩]
- BFH, Urteil vom 10.10.1990 – II R 171/87, BStBl II 1991, 59; und Thüringer Finanzgericht, Urteil vom 13.01.1998 – II 95/96[↩]
