Ferienwohnungen – und die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht

Im Rahmen der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen ist nicht entscheidend, ob die Werbungskostenüberschüsse auf persönlichen Neigungen oder privaten Motiven beruhen.

Ferienwohnungen – und die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht

Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen -abgesehen von Vermietungshindernissen- nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet1. Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr -bis auf ortsübliche Leerstandszeiten- an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur so zeigt sich in nachprüfbarer Weise, dass die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt haben2.

So wie der Begriff “ortsüblich” im Übrigen im Gesetz verwendet wird (z.B. in § 21 Abs. 2 EStG und in § 558c BGB zur ortsüblichen Vergleichsmiete) müssen die individuellen Vermietungszeiten mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden3. Dabei ist “Ort” nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde; er kann -wie sich auch aus § 558c Abs. 2 BGB ergibt- je nach der Struktur des Ferienwohnungsmarktes das Gebiet einer oder mehrerer vergleichbarer Gemeinden sowie lediglich Teile davon umfassen4.

Liegen die genannten zusätzlichen Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor oder können -wie zwischen den Beteiligten im Streitfall unstreitig ist- ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Das bedeutet, es fehlt in Ermangelung einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit die Basis, auf Grund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anforderungen des BFH-Urteils vom 06.11.2005 entspricht. Die Feststellungslast für die Voraussetzungen der Typisierung obliegt dem Steuerpflichtigen.

Die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, kann als sog. innere Tatsache, wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge, nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden6. Entscheidend ist, ob die Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung einen Totalüberschuss erwarten lässt. Ist dies zu verneinen, können die Steuerpflichtigen gleichwohl nachweisen, dass sie zum maßgeblichen Zeitpunkt (Beginn der Vermietung) die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet haben, zunächst angefallene Werbungskostenüberschüsse würden im Laufe der Tätigkeit durch Einnahmeüberschüsse ausgeglichen und insgesamt werde ein positives Gesamtergebnis erzielt7. Die Steuerpflichtigen, die für das Vorhandensein der Überschusserzielungsabsicht die Feststellungslast tragen, müssen hierzu die objektiven Umstände vortragen, aufgrund derer sie im Beurteilungszeitraum erwarten konnten, einen Gesamtüberschuss zu erzielen8; schon das Streben nach einem nur “bescheidenen Überschuss” reicht aus9.

Dies sah der Bundesfinanzhof im hier entschiedenen Fall nicht gegeben: Zwar wurde die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten. Da sich aber ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellen lassen, muss die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden. Vorliegend hätte die beabsichtigte Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung nicht zur Erzielung eines Totalüberschusses geführt. Vielmehr betrugen die jährlichen Vermietungsumsätze höchstens ca. 1.300 € (Streitjahr 2012). Dieser Betrag konnte jedoch nicht einmal die jährliche Gebäudeabschreibung in Höhe von 2,5% (2.461 € im Jahr 2012) kompensieren. Es konnten auch keine Anhaltspunkte festgestellt werden, die auf eine erhebliche Umsatzsteigerung in den Folgejahren hätten schließen lassen. Bei einem nach objektiver Betrachtung nicht zu erwartenden Totalüberschuss, kommt es aber für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht darauf an, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige den Werbungskostenüberschuss hinnimmt. Es ist daher nicht maßgebend, ob für die Renovierung und den Ausbau der Ferienwohnung private Motive oder persönliche Neigungen nicht feststellbar waren10. Vielmehr hätte geprüft werden müssen, ob die Wohnungsinhaberin zum maßgeblichen Zeitpunkt (Beginn der Vermietung) die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet hat, die Werbungskostenüberschüsse würden im Laufe der Tätigkeit durch Einnahmeüberschüsse ausgeglichen und insgesamt werde ein positives Gesamtergebnis erzielt.

Im vorliegenden Fall war allerdings zu Gunsten der Wohnungsinhaber der Umstand zu berücksichtigen, dass das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Vermietungsobjekts für das Jahr 2005 bejaht hat, indem es die in diesem Jahr für die Ferienwohnung erklärten positiven Einkünfte in Höhe von 1.438 EUR bereits bei der Erstveranlagung vorbehaltlos in die Einkommensteuerfestsetzung einbezogen hat und diese nunmehr bestandskräftig ist. Da eine zwischen den Streitjahren 2003 und 2004 einerseits und dem Jahr 2005 veränderte Sachlage bei der erforderlichen Totalüberschussprognoserechnung für die Ferienwohnung nicht erkennbar ist, ist auf der Grundlage der im Jahr 2005 durch das Finanzamt durchgeführten positiven Prognoseeinschätzung davon auszugehen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht der Wohnungsinhaberin zumindest bis zum Jahr 2005 bestanden hat. Für die Streitjahre ab 2006 ist dagegen zu prüfen, ob Einzelfallumstände eingetreten sind, die zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Wegfall dieser Einkünfteerzielungsabsicht führten. Dies wäre dann nicht der Fall, wenn die Wohnungsinhaberin die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet hatte, die Werbungskostenüberschüsse würden im Laufe der Tätigkeit durch Einnahmeüberschüsse ausgeglichen und insgesamt werde nach dieser Prognose, die den Grundsätzen des BFH-Urteils in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726)) entsprechen muss, ein positives Gesamtergebnis erzielt. Dabei ist die Prognose aus der Sicht ex ante und auf den Schluss des jeweiligen Veranlagungszeitraums aufzustellen11.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 31. Januar 2017 – IX R 23/16

  1. ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Urteile vom 24.08.2006 – IX R 15/06, BFHE 215, 112, BStBl II 2007, 256; vom 19.08.2008 – IX R 39/07, BFHE 222, 478, BStBl II 2009, 138; die Rechtsprechung zusammenfassend BFH, Beschluss vom 14.01.2010 – IX B 146/09, BFH/NV 2010, 869 []
  2. eingehend dazu BFH, Urteil vom 26.10.2004 – IX R 57/02, BFHE 208, 151, BStBl II 2005, 388, unter II. 2.c, m.w.N. []
  3. BFH, Urteil vom 24.06.2008 – IX R 12/07, BFH/NV 2008, 1484; vgl. auch BFH, Urteil vom 17.08.2005 – IX R 10/05, BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71; BFH, Beschluss vom 11.09.2007 – IX B 4/07, BFH/NV 2007, 2291 zum örtlichen Mietspiegel []
  4. BFH, Urteil in BFHE 222, 478, BStBl II 2009, 138 []
  5. BFH, Urteil vom 06.11.2001 – IX R 97/00, BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 []
  6. z.B. BFH, Urteile vom 05.09.2000 – IX R 33/97, BFHE 192, 559, BStBl II 2000, 676, unter II. 2.a (3); in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 []
  7. vgl. BFH, Beschluss vom 28.03.2000 – X B 82/99, BFH/NV 2000, 1186, unter 2. []
  8. vgl. BFH, Urteile vom 07.12 1999 – VIII R 8/98, BFH/NV 2000, 825, unter II. 3.; in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 []
  9. z.B. BFH, Urteile vom 15.12 1999 – X R 23/95, BFHE 190, 460, BStBl II 2000, 267, unter II. 3.c; in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 []
  10. s. bereits BFH, Urteil in BFHE 225, 440, BStBl II 2010, 127, unter II. 1.a []
  11. BFH, Urteil vom 12.07.2016 – IX R 21/15, BFH/NV 2016, 1695, Rz 34 []