Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del oder pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft?

Unter einem Gewer­be­be­trieb ist gemäß § 15 Abs. 2 EStG jede selb­stän­di­ge nach­hal­ti­ge Tätig­keit zu ver­ste­hen, die mit Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht unter­nom­men wird und sich als Betei­li­gung am all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­kehr dar­stellt, falls sie den Rah­men einer pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung über­schrei­tet und es sich nicht um die Aus­übung von Land- und Forst­wirt­schaft oder einer selb­stän­di­gen Tätig­keit han­delt. "Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del" ist die schlag­wort­ar­ti­ge Sam­mel­be­zeich­nung für Betä­ti­gun­gen im Grund­stücks­be­reich, wel­che die posi­tiv nor­mier­ten Tat­be­stands­merk­ma­le des § 15 Abs. 2 EStG erfül­len und nicht der pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung zuzu­ord­nen sind.

Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del oder pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft?

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs kommt ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del u.a. durch händ­ler­ty­pi­sches Ver­hal­ten zustan­de, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge eine Anzahl bestimm­ter Objek­te (ins­be­son­de­re Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser, Eigen­tums­woh­nun­gen oder unbe­bau­te Grund­stü­cke) kauft oder errich­tet und sie in engem zeit­li­chen Zusam­men­hang anschlie­ßend ver­äu­ßert1. Wer­den vor Ablauf eines Zeit­raums von fünf Jah­ren seit Anschaf­fung bzw. Errich­tung mehr als drei Objekte/​mindestens vier Objek­te ver­äu­ßert und lie­gen zwi­schen den ein­zel­nen Ver­wer­tungs­maß­nah­men nicht mehr als fünf Jah­re, so ist regel­mä­ßig von einem gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del aus­zu­ge­hen, weil die äuße­ren Umstän­de den Schluss zulas­sen, dass es dem Steu­er­pflich­ti­gen zu Beginn sei­ner Tätig­kei­ten weni­ger auf die Frucht­zie­hung aus zu erhal­ten­den Sub­stanz­wer­ten als auf die Aus­nut­zung sub­stan­ti­el­ler Ver­mö­gens­wer­te durch Umschich­tung ankommt (sog. Drei-Objekt-Gren­ze2).

Trotz Über­schrei­tens der Drei-Objekt-Gren­ze kön­nen Ver­äu­ße­run­gen sich noch im Rah­men pri­va­ter Ver­mö­gens­ver­wal­tung hal­ten, wenn ein­deu­ti­ge Anhalts­punk­te gegen eine von Anfang an bestehen­de Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht vor­lie­gen. Steht dage­gen auf­grund objek­ti­ver Umstän­de fest, dass der Grund­be­sitz mit unbe­ding­ter Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht erwor­ben oder bebaut wor­den ist, so kann auch die Ver­äu­ße­rung von weni­ger als vier Objek­ten gewerb­lich sein3.

Wenn als Grund­la­ge für die Anwen­dung die­ser Grund­sät­ze jedoch fest­ge­stellt wird, dass der Steu­er­pflich­ti­ge die beim Grund­stücks­er­werb geplan­te Eigen­nut­zung auf­ge­ge­ben und danach unver­züg­lich alles ver­sucht hat, um den Umfang der Bebau­ung zu klä­ren (-abriss und Rodung), so recht­fer­tigt dies die Annah­me der Gewerb­lich­keit nicht.

Im vor­lie­gen­den Fall hat der Klä­ger einen Archi­tek­ten mit der Pla­nung von vier Dop­pel­haus­hälf­ten beauf­tragt und einen Vor­be­scheid bean­tragt. Trotz nega­ti­vem Vor­be­scheid –die geplan­te Grund­stücks­tei­lung wider­sprach dem Gebiets­cha­rak­ter– hat er eine Bau­ge­neh­mi­gung bean­tragt und einen Mak­ler mit dem Ver­kauf beauf­tragt. Die geplan­te Bebau­ung und Ver­äu­ße­rung von vier Objek­ten war danach aus bau­recht­li­chen Grün­den von vorn­her­ein nicht zu rea­li­sie­ren. Allein die –nur als sol­che ins Werk gesetz­te– Pla­nung der Errich­tung und Ver­äu­ße­rung von vier Objek­ten recht­fer­tigt jedoch noch nicht die Annah­me eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels, ins­be­son­de­re nicht nach Maß­ga­be der sog. "Drei-Objekt-Gren­ze". Auch waren die Pla­nun­gen der Klä­ger noch nicht hin­rei­chend kon­kret, um Gewerb­lich­keit zu begrün­den. Ins­be­son­de­re fehl­te eine gesi­cher­te bau­recht­li­che Grund­la­ge, um die Pla­nun­gen bereits als ers­ten Schritt der Tätig­keit eines gewerb­li­chen Grund­stücks­händ­lers qua­li­fi­zie­ren zu kön­nen. Tat­säch­lich wur­de kein geplan­tes Objekt errich­tet und dann ver­äu­ßert.

Wie das Über­schrei­ten der Drei-Objekt-Gren­ze im Sin­ne der Recht­spre­chung nicht aus­nahms­los Nach­hal­tig­keit indi­ziert, so sind erst recht bei der Beur­tei­lung eines nur geplan­ten poten­ti­el­len gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels die Gesamt­um­stän­de der Pla­nung zu berück­sich­ti­gen. Im vor­lie­gen­den Fall erwies sich das geplan­te, u.U. gewerb­li­che Vor­ha­ben von vorn­her­ein als nicht rea­li­sier­bar. Dies steht der Ein­ord­nung als gewerb­lich ent­ge­gen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 20. Novem­ber 2012 – IX R 10/​11

  1. BFH, Urteil vom 05.05.2004 – XI R 25/​03, BFH/​NV 2004, 1399 []
  2. z.B. BFH, Beschluss vom 10.12.2001 – GrS 1/​98, BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291, unter C.III.; BFH, Urteil vom 20.07.2005 – X R 74/​01, BFH/​NV 2005, 2195 []
  3. BFH, Beschluss in BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291; BFH, Urtei­le vom 15.03.2005 – X R 39/​03, BFHE 209, 320, BSt­Bl II 2005, 817, unter B.II.1.g cc, m.w.N.; vom 01.12.2005 – IV R 65/​04, BFHE 212, 106, BSt­Bl II 2006, 259, betref­fend Ein­kaufs­pas­sa­ge []