Lang­jäh­ri­ger Woh­nungs­leer­stand – und die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht

Kann ein Steu­er­pflich­ti­ger eine in sei­nem Eigen­tum ste­hen­de Woh­nung aus tat­säch­li­chen oder recht­li­chen Grün­den dau­er­haft nicht in einen betriebs­be­rei­ten Zustand ver­set­zen und zur Ver­mie­tung bereit­stel­len, ist es nicht zu bean­stan­den, wenn das Finanz­ge­richt nach einer Gesamt­wür­di­gung aller Tat­sa­chen vom Feh­len der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus­geht.

Lang­jäh­ri­ger Woh­nungs­leer­stand – und die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung von Ein­nah­men; sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie durch sie ver­an­lasst sind. Fal­len Auf­wen­dun­gen mit der im Zusam­men­hang beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung einer (leer­ste­hen­den) Woh­nung an, bevor mit dem Auf­wand zusam­men­hän­gen­de Ein­nah­men erzielt wer­den, kön­nen sie als vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, wenn ein aus­rei­chend bestimm­ter wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art besteht, in deren Rah­men der Abzug begehrt wird. Die Berück­sich­ti­gung von Auf­wand als (vor­ab ent­stan­de­ne) Wer­bungs­kos­ten bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung setzt vor­aus, dass der Steu­er­pflich­ti­ge sich end­gül­tig ent­schlos­sen hat, aus dem Objekt durch Ver­mie­ten Ein­künf­te nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzie­len und die­se Ent­schei­dung nicht auf­ge­ge­ben hat.

Danach sind Auf­wen­dun­gen für Woh­nun­gen, die nach vor­he­ri­ger (auf Dau­er ange­leg­ter) Ver­mie­tung leer ste­hen, auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solan­ge der Steu­er­pflich­ti­ge den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der jewei­li­gen Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. Die Ein­zel­fall­um­stän­de, aus denen sich der end­gül­ti­ge Ent­schluss zu ver­mie­ten ergibt, sind in ers­ter Linie ernst­haf­te und nach­hal­ti­ge Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen. Für die Ernst­haf­tig­keit und Nach­hal­tig­keit der Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen als Vor­aus­set­zun­gen einer (fort-)bestehenden Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht, deren Fest­stel­lung und Wür­di­gung im Wesent­li­chen dem Finanz­ge­richt als Tat­sa­chen­in­stanz obliegt, trägt der Steu­er­pflich­ti­ge die Fest­stel­lungs­last. Das Finanz­ge­richt ent­schei­det nach sei­ner frei­en, aus dem Gesamt­ergeb­nis des Ver­fah­rens gewon­ne­nen Über­zeu­gung, ob im Ein­zel­fall eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht vor­liegt; es ist bei sei­ner tatrich­ter­li­chen Wür­di­gung nicht an star­re Regeln für das Gewich­ten ein­zel­ner Umstän­de gebun­den 1.

Die­se Maß­stä­be, die der Bun­des­fi­nanz­hof zur Beur­tei­lung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei lang­jäh­ri­gem Leer­stand von Woh­nun­gen ent­wi­ckelt hat, sind in Fäl­len, in denen ‑wie im Streit­fall- die Betriebs­be­reit­schaft des Objekts nach vor­an­ge­gan­ge­ner Ver­mie­tung in der Leer­stands­zeit weg­fällt, ent­spre­chend anzu­wen­den. Danach hat das Finanz­ge­richt die Berück­sich­ti­gung der Wer­bungs­kos­ten­über­schüs­se in den Streit­jah­ren zu Recht ver­sagt.

Im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Fall hat das Finanz­ge­richt Meck­len­burg-Vor­pom­mern 2 in der Vor­in­stanz zutref­fend eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Eigen­tü­mers im Streit­zeit­raum für die strei­ti­ge Woh­nung Nr. 9 in dem Objekt ver­neint. Denn nach den nicht mit zuläs­si­gen und begrün­de­ten Ver­fah­rens­rügen ange­grif­fe­nen und damit gemäß § 118 Abs. 2 FGO bin­den­den Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt befand sich die Woh­nung in den Streit­jah­ren ‑unstrei­tig- nicht mehr in einem ver­miet­ba­ren Zustand. Dies hat das Finanz­ge­richt aus zahl­rei­chen Tat­sa­chen, u.a. auch dem Zustand der Immo­bi­lie her­ge­lei­tet 3. Der Eigen­tü­mer hat selbst ein­ge­räumt, eine Ver­mie­tung wäre erst nach Abschluss der Sanie­rungs­maß­nah­men mög­lich gewe­sen, deren Durch­füh­rung in den Streit­jah­ren jedoch nicht mög­lich war. Dabei war für das Finanz­ge­richt auch maß­geb­lich, dass der Zustand der feh­len­den Betriebs­be­reit­schaft kein vor­über­ge­hen­der war, son­dern im Zeit­punkt des Schlus­ses der münd­li­chen Ver­hand­lung seit mehr als 17 Jah­ren und damit beson­ders lang andau­er­te und das Ende die­ses Zustands auch nicht kon­kret abge­schätzt wer­den konn­te.

Das Finanz­ge­richt hat dabei zutref­fend in sei­ne Wür­di­gung ein­be­zo­gen, dass der Eigen­tü­mer sich um eine Sanie­rung und damit Fer­tig­stel­lung der Woh­nung auch in den Streit­jah­ren ‑durch­aus inten­siv und auch durch Betei­li­gung an den beschlos­se­nen (Sonder-)Umlagen- bemüht hat. Es hat aber eben­falls dar­auf abge­stellt, dass der Eigen­tü­mer offen­bar nicht in der Lage gewe­sen ist, eine Ver­mie­tung des Objekts zu errei­chen. Denn zum Errei­chen die­ses Ziels war der Eigen­tü­mer auf die ande­ren Mit­ei­gen­tü­mer ange­wie­sen, deren tat­säch­li­che und finan­zi­el­le Mit­wir­kung in den Streit­jah­ren nicht vor­lag. Dies gilt ins­be­son­de­re vor dem Hin­ter­grund, dass für die Durch­füh­rung der Sanie­rungs­maß­nah­men sowohl in der Woh­nung des Eigen­tü­mers als auch im Bereich des Gemein­schafts­ei­gen­tums die Zustim­mung in den Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen und finan­zi­el­le Betei­li­gung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Anla­ge not­wen­dig waren, deren Ein­ho­lung in den Streit­jah­ren mehr­fach geschei­tert und auch zukünf­tig (mehr als) unsi­cher und auch zeit­lich nicht abseh­bar war.

Aus­ge­hend von die­sen objek­ti­ven Umstän­den ist der Schluss des Finanz­ge­richt, der Eigen­tü­mer habe die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht für die strei­ti­ge Woh­nung bereits vor Beginn des Streit­zeit­raums auf­ge­ge­ben und bis zum Ende des Streit­zeit­raums nicht wie­der auf­ge­nom­men, nach dem ein­ge­schränk­ten Maß­stab revi­si­ons­recht­li­cher Kon­trol­le 4 nicht zu bean­stan­den. Nach der vom Finanz­ge­richt in revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den­der Wei­se getrof­fe­nen Gesamt­wür­di­gung steht fest, dass es dem Eigen­tü­mer spä­tes­tens seit 2005 nicht mög­lich war, die Ver­miet­bar­keit der Woh­nung her­zu­stel­len. Denn nach den Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt hat­te der Eigen­tü­mer wegen der feh­len­den Mit­wir­kung der übri­gen Mit­glie­der der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht die Macht (d.h. die recht­li­che und tat­säch­li­che Mög­lich­keit), die Betriebs­be­reit­schaft des Objekts her­zu­stel­len und damit eine Ver­mie­tung der Immo­bi­lie zu errei­chen. In die­se Gesamt­wür­di­gung des Finanz­ge­richt fügt sich ein, dass nach den Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt die über Haus­ver­wal­tun­gen und Mak­ler vor­ge­nom­me­nen Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen in den Streit­jah­ren nicht ernst­haft und nach­hal­tig gemeint waren. Sie konn­ten auf­grund des Zustands der Anla­ge nach den Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt nur ins Lee­re lau­fen und dien­ten, was der Eigen­tü­mer in sei­ner Revi­si­ons­be­grün­dung auch nicht über Ver­fah­rens­rügen in Streit zieht, ledig­lich der Prü­fung, ob über­haupt Miet­in­ter­es­sen­ten vor­han­den sind. Das Finanz­ge­richt hat damit die feh­len­de Mög­lich­keit des Eigen­tü­mers, auf­grund des Zustands der Immo­bi­lie und der aus­blei­ben­den Mit­wir­kung der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Ver­miet­bar­keit des Objekts her­zu­stel­len, und die nicht ernst­haft gemein­ten Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen zu sei­ner Über­zeu­gungs­bil­dung her­an­ge­zo­gen. Die­se Wür­di­gung ist, wenn­gleich nicht zwin­gend, so doch mög­lich und lässt weder einen Ver­stoß gegen Denk­ge­set­ze noch all­ge­mei­ne Erfah­rungs­sät­ze erken­nen; sie bin­det gemäß § 118 Abs. 2 FGO den Bun­des­fi­nanz­hof.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 31. Janu­ar 2017 – IX R 17/​16

  1. vgl. BFH, Urtei­le vom 11.12 2012 – IX R 14/​12, BFHE 239, 453, BSt­Bl II 2013, 279; und vom 13.01.2015 – IX R 46/​13, BFH/​NV 2015, 668[]
  2. FG Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 06.04.2016 – 3 K 44/​14[]
  3. vgl. zu einer Wür­di­gung bei feh­len­der Ver­miet­bar­keit auch Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs vom 09.07.2013 – IX R 48/​12, BFHE 241, 572, BSt­Bl II 2013, 693, unter II. 3.b[]
  4. vgl. Gräber/​Ratschow, Finanz­ge­richts­ord­nung, 8. Aufl., § 118 Rz 30[]