Nut­zungs­vor­tei­le einer Immo­bi­lie.

Nut­zungs­vor­tei­le einer Immo­bi­lie sind kei­ne Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de.

Nut­zungs­vor­tei­le einer Immo­bi­lie.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung der Ein­nah­men. Bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung bil­den Wer­bungs­kos­ten grund­sätz­lich alle Auf­wen­dun­gen, bei denen objek­tiv ein wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang mit der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung besteht und die sub­jek­tiv zur För­de­rung der Nut­zungs­über­las­sung gemacht wer­den. Was dem­ge­gen­über zu den Anschaf­fungs­kos­ten einer Immo­bi­lie rech­net, bestimmt sich auch für die Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung nach § 255 Abs. 1 HGB. Danach sind Anschaf­fungs­kos­ten die Auf­wen­dun­gen, die geleis­tet wer­den, um einen Ver­mö­gens­ge­gen­stand zu erwer­ben und ihn in einen betriebs­be­rei­ten Zustand zu ver­set­zen, soweit sie dem Ver­mö­gens­ge­gen­stand ein­zeln zuge­ord­net wer­den kön­nen (§ 255 Abs. 1 Satz 1 HGB). Zu den so defi­nier­ten Anschaf­fungs­kos­ten gehö­ren auch nach­träg­li­che Anschaf­fungs­kos­ten (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB).

Im Streit­fall ist war in der Vor­in­stanz das Nie­der­säch­si­sche Finanz­ge­richt davon aus­ge­gan­gen, dass die vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer erbrach­te Leis­tung dem las­ten­frei­en Erwerb des Grund­stücks gedient habe und des­halb den Anschaf­fungs­kos­ten zuzu­rech­nen sei 1. Denn die an die Ver­käu­fe­rin der Grund­stücks­an­tei­le gerich­te­te Zah­lung sei ‑unter ande­rem- Vor­aus­set­zung dafür gewe­sen, dass die H‑Bank die Löschungs­be­wil­li­gung für eine zu ihren Guns­ten ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld abgab. Über­dies habe der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer mit der Vor­fi­nan­zie­rung der Mie­ten eine Schuld der K‑GmbH erfüllt, die jene als Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin gegen­über der finan­zie­ren­den H‑Bank gehabt habe. Vor die­sem Hin­ter­grund sei die Zah­lung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers durch die Erfül­lung einer frem­den Schuld und die Erlan­gung des las­ten­frei­en Eigen­tums ‑und nicht durch den blo­ßen Erwerb einer Miet­for­de­rung- ver­an­lasst gewe­sen.

Die­ser Schluss des Finanz­ge­richt berück­sich­tigt nach Ansicht des Bun­des­fi­nanz­hofs jedoch nicht, dass neben den oben geschil­der­ten ‑unzwei­fel­haft vor­han­de­nen- Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hän­gen ein wei­te­rer Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang tritt: Denn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat den maß­geb­li­chen Betrag zur Vor­fi­nan­zie­rung der im Innen­ver­hält­nis von der K‑GmbH geschul­de­ten (abge­tre­te­nen) Miet­zah­lun­gen auch des­halb geleis­tet, um für das Objekt eine (durch erst­ran­gi­ge Grund­buch­stel­le gesi­cher­te) Nach­fol­ge­fi­nan­zie­rung bei einem ande­ren Kre­dit­in­sti­tut zu erlan­gen und damit mit­tel­bar sicher­ge­stellt, dass das maß­geb­li­che Immo­bi­li­en­ob­jekt wei­ter­hin der Erzie­lung von Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung die­nen konn­te. Da das Finanz­ge­richt die­sen Umstand nicht wei­ter geprüft hat, ist das erst­in­stanz­li­che Urteil auf­zu­he­ben.

Das Finanz­ge­richt wird im 2. Rechts­zug zu prü­fen haben, ob die Ver­an­las­sung der maß­geb­li­chen Zah­lun­gen durch die Anschluss­fi­nan­zie­rung geeig­net ist, die (gleich­zei­tig vor­han­de­ne) Ver­an­las­sung durch den las­ten­frei­en Erwerb des Grund­stücks in steu­er­recht­lich erheb­li­cher Wei­se zu über­la­gern und damit zu dem Schluss führt, dass der geleis­te­te Betrag ‑als Finan­zie­rungs­kos­ten- zum Wer­bungs­kos­ten­ab­zug zuzu­las­sen ist.

Eine Zuord­nung der Zah­lung zu einem ande­ren Ver­mö­gens­ge­gen­stand (wie etwa einem geson­der­ten imma­te­ri­el­len Wirt­schafts­gut "Anspruch auf Miet­zins­zah­lung") ist im Streit­fall nicht mög­lich. Zwar ist der Begriff des Wirt­schafts­guts weit zu fas­sen 2; zu erwar­ten­de Nut­zungs­vor­tei­le einer Immo­bi­lie sind indes kei­ne Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de 3. Soweit das Finanz­ge­richt auf­grund der im Streit­fall zu beur­tei­len­den Ver­trags­ge­stal­tung zu dem Schluss gelangt ist, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Zah­lung nicht auf ein eigen­stän­di­ges Wirt­schafts­gut, ins­be­son­de­re auch nicht auf ein "Ver­mie­tungs­recht" gezahlt habe, begeg­net dies für den Bun­des­fi­nanz­hof kei­nen recht­li­chen Beden­ken.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 10. Mai 2016 – IX R 33/​14

  1. Nds. FG, Urteil vom 23.09.2014 – 8 K 302/​13[]
  2. BFH, Beschluss vom 07.08.2000 – GrS 2/​99, BFHE 192, 339, BSt­Bl II 2000, 632; BFH, Urteil vom 19.06.1997 – IV R 16/​95, BFHE 183, 484, BSt­Bl II 1997, 808[]
  3. BFH, Urteil vom 09.07.2002 – IX R 29/​98, BFH/​NV 2003, 21[]