Grund­be­sitz­be­wer­tung im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren – Ver­gleichs­preis­ver­fah­ren oder Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren?

Im Rah­men des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens, das auf die Bestim­mung des gemei­nen Werts gerich­tet ist (§ 177 BewG; vgl. § 9 BewG; Nr. 10 Ver­gleichs­wer­tRL; Kno­bel in Viskorf/​Knobel/​Schuck, ErbStG/​BewG, § 182 BewG Rz. 4), sind das Ver­gleichs­preis­ver­fah­ren gem. § 183 Abs. 1 BewG und das Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren nach § 183 Abs. 2 BewG geset­zes­sys­te­ma­tisch gleich­ran­gig 1, auch wenn sie sich inhalt­lich oder in der Typi­sie­rung unter­schei­den und nicht not­wen­dig zu betrags­iden­ti­schen Ergeb­nis­sen füh­ren.

Grund­be­sitz­be­wer­tung im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren – Ver­gleichs­preis­ver­fah­ren oder Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren?

Bei der Ermes­sens­aus­wahl zwi­schen dem Ver­gleichs­preis- und dem Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren zur Ermitt­lung des gemei­nen Werts im Sin­ne des § 177 BewG darf das Finanz­amt z. B. dem Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren nach aus­rei­chend gem. § 193 Abs. 5 Bau­GB ange­for­der­ten und mit­ge­teil­ten Vor­ga­ben des Gut­ach­ter­aus­schus­ses aus Grün­den der Ver­fah­rens­öko­no­mie den Vor­zug geben.

Bei der Geeig­net­heit der Metho­de han­delt es sich um eine Tat­fra­ge 2.

Der Grund­be­sitz­wert-Bescheid ist gericht­lich über­prüf­bar (gem. §§ 40, 100 FGO unter Beach­tung von Arti­kel 3, 19, 20, 100, 103 GG).

Nöti­gen­falls kann ein Sach­ver­stän­di­gen-Gut­ach­ten ein­ge­holt wer­den, gege­be­nen­falls münd­lich i. V. m. rich­ter­li­cher Augen­scheins­ein­nah­me 3.

Bei der gericht­li­chen Über­prü­fung des Bewer­tungs­ver­fah­rens, hier des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens, kann u. a. kon­trol­liert wer­den, ob das Finanz­amt die Vor­ga­ben des Gut­ach­ter­aus­schus­ses rich­tig ange­wandt hat oder ob aus­rei­chen­de Mit­tei­lun­gen des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vor­lie­gen 4.

Dabei trägt das Finanz­amt die Fest­stel­lungs­last 5.

Im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren nach § 183 Abs. 1 und Abs. 2 BewG stellt sich u. U. die Fra­ge, inwie­weit die Grund­stücks­merk­ma­le zu beach­ten waren oder beach­tet wur­den (vgl. § 6 Immo­wert­VO) 6 oder unbe­rück­sich­tigt blei­ben kön­nen 7.

Im Ver­gleichs­preis­ver­fah­ren gem. § 183 Abs. 1 BewG stel­len sich wei­ter u. U. die Fra­gen, ob hin­rei­chend Kauf- oder Ver­gleichs­prei­se vor­la­gen 8 oder ob die Ver­gleichs­prei­se aus Kauf­prei­sen rich­tig abge­lei­tet wur­den 5.

Im Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren stel­len sich wei­ter u. U. die Fra­gen,

  • ob aus­rei­chend Ver­gleichs­fak­to­ren (auch Anpas­sungs­fak­to­ren genannt) vor­lie­gen oder rich­tig ange­wandt wur­den 9 oder
  • inwie­weit die zugrun­de lie­gen­de Daten­men­ge aus­reicht oder wie die Anga­ben des Gut­ach­ter­aus­schus­ses zu die­ser Fra­ge zu ver­ste­hen sind 10.

Bei der Ermes­sens­aus­wahl zwi­schen dem Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren und dem Ver­gleichs­preis­ver­fah­ren im Rah­men von § 183 Abs. 1 bis 2 BewG kann sich eine Plau­si­bi­li­täts­prü­fung des Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­rens mit ande­ren Metho­den u. U. emp­feh­len. Sol­che Umstän­de kön­nen nach hie­si­ger gericht­li­cher Beweis­auf­nah­me mit ver­schie­de­nen Sach­ver­stän­di­gen und Anhö­rung der Ver­tre­ter des Gut­ach­ter­aus­schus­ses u. a. vor­lie­gen

  1. z. B. bei Eigen­tums­woh­nun­gen in fol­gen­den Fäl­len:
    • bei Stell­platz­prei­sen in Stadt­tei­len mit aus­rei­chen­dem Park­raum und nied­ri­ge­rem Immo­bi­li­en­preis­ni­veau;
    • bei Berück­sich­ti­gung des Fahr­stuhls in unte­ren Eta­gen;
    • bei feh­len­dem Bal­kon;
    • bei Ein­bau­kü­chen;
  2. bei ver­mie­te­ten Ein­fa­mi­li­en­häu­sern.
  3. Finanz­ge­richt Ham­burg, Beschluss vom 18. Janu­ar 2016 – 3 K 176/​15

  1. ent­gg. Nie­der­säch­si­sches FG, Urteil vom 04.06.2014 – 1 K 107/​11, EFG 2014, 1364, juris Rz. 93; Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG § 183 Rz. 7[]
  2. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31/​13, NVwZ 2015, 531[]
  3. vgl. FG Ham­burg, Urtei­le vom 30.08.2013 – 3 K 206/​11, EFG 2014, 113, DSt­RE 2014, 799; vom 22.02.2010 – 3 K 159/​09, EFG 2010, 1294, DSt­RE 2010, 1453[]
  4. vgl. FG Ham­burg, Zwi­schen­ur­teil vom 28.08.2014 – 3 K 134/​13[]
  5. Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 183 Rz. 2, 6[][]
  6. Kno­bel in Viskorf/​Knobel/​Schuck, ErbStG, BewG, § 183 BewG Rz. 7; Ver­gleichs­wer­tRL[]
  7. zu Eta­gen­la­ge, Aus­rich­tung, Aus­stat­tung vgl. OFD Nord­rhein-West­fa­len, Arbeits­hil­fe vom 24.04.2014 Text­zif­fer 2, 2.2 a[]
  8. Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 14 ff.[]
  9. Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 39 ff.; Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 183 Rz. 7[]
  10. Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 47[]