Über­tra­gung eines ver­mie­te­ten Büro­ge­bäu­des durch den Bau­trä­ger

Die Über­tra­gung eines ver­mie­te­ten Grund­stücks führt zu einer nicht umsatz­steu­er­ba­ren Geschäfts­ver­äu­ße­rung im Gan­zen, wenn der Erwer­ber durch den mit dem Grund­stücks­er­werb ver­bun­de­nen Ein­tritt in bestehen­de Miet­ver­trä­ge vom Ver­äu­ße­rer ein Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men über­nimmt.

Über­tra­gung eines ver­mie­te­ten Büro­ge­bäu­des durch den Bau­trä­ger

Das ist auch dann der Fall, wenn der Ver­äu­ße­rer ein Bau­trä­ger ist, der ein Gebäu­de erwor­ben, saniert, weit­ge­hend ver­mie­tet und sodann ver­äu­ßert hat, falls im Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung infol­ge einer nach­hal­ti­gen Ver­mie­tungs­tä­tig­keit beim Ver­äu­ße­rer ein Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men vor­liegt, das vom Erwer­ber fort­ge­führt wird.

Umsät­ze im Rah­men einer Geschäfts­ver­äu­ße­rung an einen ande­ren Unter­neh­mer für des­sen Unter­neh­men unter­lie­gen nach § 1 Abs. 1a Satz 1 UStG nicht der Umsatz­steu­er.

§ 1 Abs. 1a UStG setzt vor­aus, dass ein Unter­neh­men oder ein in der Glie­de­rung eines Unter­neh­mens geson­dert geführ­ter Betrieb im Gan­zen ent­gelt­lich oder unent­gelt­lich über­eig­net oder in eine Gesell­schaft ein­ge­bracht wird (§ 1 Abs. 1a Satz 2 UStG). Der erwer­ben­de Unter­neh­mer tritt an die Stel­le des Ver­äu­ße­rers (§ 1 Abs. 1a Satz 3 UStG).

Die­se Vor­schrif­ten beru­hen uni­ons­recht­lich auf Art. 5 Abs. 8 der Sechs­ten Richt­li­nie 77/​388/​EWG des Rates vom 17.05.1977 zur Har­mo­ni­sie­rung der Rechts­vor­schrif­ten der Mit­glied­staa­ten über die Umsatz­steu­ern (nun­mehr Art.19 MwSt­Sys­tRL 2006/​112/​EG).

Danach kön­nen die Mit­glied­staa­ten die Über­tra­gung des Gesamt­ver­mö­gens oder eines Teil­ver­mö­gens, die ent­gelt­lich oder unent­gelt­lich oder durch Ein­brin­gung in eine Gesell­schaft erfolgt, so behan­deln, als ob kei­ne Lie­fe­rung von Gegen­stän­den vor­liegt, und den Begüns­tig­ten der Über­tra­gung als Rechts­nach­fol­ger des Über­tra­gen­den anse­hen.

Abs. 8 der Richt­li­nie 77/​388/​EWG bezweckt, die Über­tra­gung von Unter­neh­men oder Unter­neh­mens­tei­len zu erleich­tern und zu ver­ein­fa­chen, und erfasst dem­entspre­chend die Über­tra­gung von Geschäfts­be­trie­ben und von selb­stän­di­gen Unter­neh­mens­tei­len, die als Zusam­men­fas­sung mate­ri­el­ler und imma­te­ri­el­ler Bestand­tei­le ein Unter­neh­men oder einen Unter­neh­mens­teil bil­den, mit dem eine selb­stän­di­ge wirt­schaft­li­che Tätig­keit fort­ge­führt wer­den kann. Der Erwer­ber muss dabei beab­sich­ti­gen, den über­tra­ge­nen Geschäfts­be­trieb oder Unter­neh­mens­teil zu betrei­ben; nicht begüns­tigt ist die sofor­ti­ge Abwick­lung der über­nom­me­nen Geschäfts­tä­tig­keit 1. Dage­gen for­dert Art. 5 Abs. 8 der Richt­li­nie 77/​388/​EWG nicht, dass der Begüns­tig­te vor der Über­tra­gung eine wirt­schaft­li­che Tätig­keit der­sel­ben Art aus­ge­übt haben müss­te wie der Über­tra­gen­de 2.

Für die Fest­stel­lung, ob ein Geschäft unter den Begriff der Über­tra­gung eines Gesamt­ver­mö­gens i.S. von Art. 5 Abs. 8 der Richt­li­nie 77/​388/​EWG fällt, muss eine Gesamt­wür­di­gung der für das betref­fen­de Geschäft kenn­zeich­nen­den tat­säch­li­chen Umstän­de vor­ge­nom­men wer­den. Dabei ist der Art der wirt­schaft­li­chen Tätig­keit, deren Fort­füh­rung geplant ist, beson­de­re Bedeu­tung zuzu­mes­sen 3.

Die Über­tra­gung eines ver­mie­te­ten Grund­stücks führt dann zur Geschäfts­ver­äu­ße­rung im Gan­zen i.S. von § 1 Abs. 1a UStG, wenn durch den mit dem Grund­stücks­er­werb ver­bun­de­nen Ein­tritt in den Miet­ver­trag ein Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men über­nom­men wird 4.

Es liegt aber kei­ne Geschäfts­ver­äu­ße­rung im Gan­zen in die­sem Sin­ne vor, wenn ‑was Bau­trä­ger betrifft- die unter­neh­me­ri­sche Tätig­keit des Ver­äu­ße­rers im Wesent­li­chen dar­in besteht, ein Gebäu­de zu errich­ten und Mie­ter/​Pächter für die ein­zel­nen Ein­hei­ten zu fin­den, um es im Anschluss an die Fer­tig­stel­lung auf­grund bereits erfolg­ter Ver­mie­tung ertrags­stei­gernd ver­äu­ßern zu kön­nen 5.

Im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Streit­fall waren die Vor­aus­set­zun­gen einer Geschäfts­ver­äu­ße­rung im Gan­zen i.S. von § 1 Abs. 1a UStG erfüllt:

Gegen­stand der Über­tra­gung war ein im Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung im Janu­ar 2006 bereits seit zwei bis drei Jah­ren lang­fris­tig ver­mie­te­ter Büro­ge­bäu­de­kom­plex. Die Erwer­be­rin hat alle bestehen­den Miet­ver­hält­nis­se, wie von ihr beab­sich­tigt, fort­ge­führt.

Das Grund­stück war zwar im Zeit­punkt des Ver­kaufs im Janu­ar 2006 nicht voll­stän­dig ver­mie­tet. Dies steht aber der Beur­tei­lung des Finanz­ge­richt nicht ent­ge­gen, sei­ner­zeit habe (auch) die Ver­äu­ße­rin bereits ein Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men betrie­ben. Denn im Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks waren bereits 90 % der Flä­chen ver­mie­tet. Der Leer­stand (10 %) war unwe­sent­lich und für die Annah­me eines Ver­mie­tungs­un­ter­neh­mens somit unschäd­lich 6.

Die ‑von ihm unter Berück­sich­ti­gung der kon­kre­ten Umstän­de des Streit­falls im Ein­zel­nen begrün­de­te- Wür­di­gung des Finanz­ge­richts, die Ver­äu­ße­rin habe im Ver­äu­ße­rungs­zeit­punkt ein Ver­mie­tungs­un­ter­neh­men betrie­ben 7, ist für den Bun­des­fi­nanz­hof im vor­lie­gen­den Fall revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den:

Sie ist ver­fah­rens­feh­ler­frei zustan­de gekom­men, weder wider­sprüch­lich, lücken­haft oder mehr­deu­tig und ver­stößt auch nicht gegen Denk­ge­set­ze oder all­ge­mei­ne Erfah­rungs­sät­ze. Sie bin­det damit den Bun­des­fi­nanz­hof gemäß § 118 Abs. 2 FGO 8.

Die Ein­wen­dun­gen des Finanz­amt grei­fen nicht durch.

Soweit das Finanz­amt vor­bringt, bei einem Pro­jekt der hier vor­lie­gen­den Grö­ßen­ord­nung benö­ti­ge der geplan­te Ver­kauf eine gewis­se Vor­lauf­zeit, die die Ver­äu­ße­rin durch Ver­mie­tung des Objekts gewinn­brin­gend genutzt und zudem beab­sich­tigt habe, durch lang­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge den zu erwar­ten­den Ver­kaufs­er­lös zu stei­gern, wes­halb die Ver­mie­tung nicht zur Haupt­tä­tig­keit der Ver­äu­ße­rin her­an­ge­reift sein kön­ne, setzt es ledig­lich sei­ne eige­ne Wer­tung des Sach­ver­halts an die Stel­le der mög­li­chen Wür­di­gung des Finanz­ge­richt.

Die­ser Ein­wand kann der Revi­si­on des­halb eben­so wenig zum Erfolg ver­hel­fen wie der Hin­weis auf die Ein­schät­zung des für die Ver­äu­ße­rin zustän­di­gen Finanz­amt, das deren Unter­neh­men als ein Bau­trä­ger­un­ter­neh­men ange­se­hen hat, das mit dem Erwerb, der Sanie­rung, der Mie­ter­fin­dung und dem Ver­kauf sei­nen Abschluss gefun­den habe, wes­halb es nicht fort­ge­führt wer­den kön­ne.

Ohne Erfolg bleibt auch das Revi­si­ons­vor­brin­gen, die Ver­äu­ße­rin habe schon im Zeit­punkt des Erwerbs des Objekts des­sen Wie­der­ver­kauf beab­sich­tigt.

Denn eine anfäng­li­che, wei­ter bestehen­de und ihrem Unter­neh­mens­zweck ent­spre­chen­de Absicht der Ver­äu­ße­rin, das Objekt wie­der zu ver­kau­fen, steht einer nach­hal­ti­gen Ver­mie­tungs­tä­tig­keit i.S. von § 2 Abs. 1 Satz 3 UStG nicht zwin­gend ent­ge­gen. Ein Bau­trä­ger, der ‑wie hier die Ver­äu­ße­rin- als Objekt­ge­sell­schaft eine erwor­be­ne Immo­bi­lie nach ihrer Sanie­rung zunächst über meh­re­re Jah­re hält, suk­zes­si­ve weit­ge­hend ver­mie­tet und dann gewinn­brin­gend und wie von Anfang an beab­sich­tigt zum "rich­ti­gen" Zeit­punkt ver­äu­ßert, kann mit zuneh­men­der Dau­er selbst einen auf Ver­mie­tung gerich­te­ten unter­neh­me­ri­schen Nut­zungs­zu­sam­men­hang geschaf­fen haben, den er im Zuge der Ver­äu­ße­rung des Objekts auf den Erwer­ber über­tra­gen kann 9.

Aus der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs in BFHE 210, 146, BSt­Bl II 2007, 61 und in BFHE 222, 170, BSt­Bl II 2009, 254 sowie in BFH/​NV 2011, 854 ergibt sich nichts ande­res.

In die­sen Fäl­len war ‑anders als im Streit­fall- eine nach­hal­ti­ge Ver­mie­tungs­tä­tig­keit des Ver­äu­ße­rers nicht gege­ben, weil z.B. die Ver­mie­tungs­dau­er nur einen Monat betra­gen hat­te 10, ein Mak­ler unmit­tel­bar nach Abschluss eines Miet­vor­ver­trags zum Ver­kauf des (erst noch) zu bebau­en­den Grund­stücks beauf­tragt wor­den war 11 oder der Ver­äu­ße­rer im März das noch nicht fer­tig gestell­te Objekt schon bei auf­ge­nom­me­nen Ver­trags­ver­hand­lun­gen über den Ver­kauf ver­pach­tet und im Okto­ber des­sel­ben Jah­res ver­äu­ßert hat­te 12. Ein ver­gleich­ba­rer Sach­ver­halt liegt hier nicht vor.

Soweit das Finanz­ge­richt Ber­lin-Bran­den­burg mit Urteil vom 12.11.2014 13, gegen das Revi­si­on ein­ge­legt wur­de 14, ent­schie­den hat, dass bei einer nur 17 Mona­te wäh­ren­den Ver­mie­tungs­dau­er und "einer von Anfang an min­des­tens gleich­wer­ti­gen Ver­kaufs­ab­sicht" die Ver­äu­ße­rung eines Miet­grund­stücks kei­ne Geschäfts­ver­äu­ße­rung im Gan­zen dar­stel­le, kann der Bun­des­fi­nanz­hof offen las­sen, ob er die­ser Auf­fas­sung nach den genann­ten Grund­sät­zen fol­gen könn­te; jeden­falls ist inso­weit ein nicht ver­gleich­ba­rer Sach­ver­halt gege­ben.

Denn hier hat das Finanz­ge­richt die Umstän­de des Streit­falls dahin­ge­hend gewür­digt, dass die bei einem Bau­trä­ger­un­ter­neh­men stets vor­lie­gen­de "fina­le Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht" das Unter­neh­men der Ver­äu­ße­rin nicht (mehr) maß­geb­lich geprägt habe. Eine ande­re Tätig­keit ‑die Ver­mie­tung- habe sich der­art stark her­aus­ge­bil­det, dass sie am Ende domi­niert habe 15.

a)) Das Finanz­ge­richt hat fer­ner zu Recht ent­schie­den, dass eine Geschäfts­ver­äu­ße­rung im Gan­zen nicht des­halb aus­ge­schlos­sen ist, weil vor­lie­gend die Ver­trags­par­tei­en im Grund­stücks­kauf­ver­trag unzu­tref­fend davon aus­ge­gan­gen sind, die­se lie­ge nicht vor, und auf die grund­sätz­li­che Steu­er­be­frei­ung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG ver­zich­tet haben 16.

Auch ist, wie das Finanz­ge­richt des Saar­lands 17 zutref­fend erkannt hat, für die umsatz­steu­er­recht­li­che Behand­lung nicht ent­schei­dend, ob das Objekt bilanz­steu­er­recht­lich dem Umlauf- oder Anla­ge­ver­mö­gen zuzu­ord­nen ist 18.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 12. August 2015 – XI R 16/​14

  1. vgl. EuGH, Urtei­le vom 27.11.2003 Zita Modes – C‑497/​01, EU:C:2003:644, UR 2004, 19, Rz 44; vom 10.11.2011 Schrie­ver – C‑444/​10, EU:C:2011:724, BSt­Bl II 2012, 848, Rz 37; BFH, Urtei­le vom 30.01.2014 – V R 33/​13, BFH/​NV 2014, 1238, Rz 15, m.w.N.; vom 04.02.2015 – XI R 42/​13, BFHE 248, 472, BSt­Bl II 2015, 616, Rz 17 f., m.w.N.[]
  2. vgl. EuGH, Urteil Zita Modes, EU:C:2003:644, UR 2004, 19, Rz 45[]
  3. vgl. EuGH, Urteil Schrie­ver, EU:C:2011:724, BSt­Bl II 2012, 848, Rz 32[]
  4. vgl. z.B. BFH, Urtei­le vom 11.10.2007 – V R 57/​06, BFHE 219, 284, BSt­Bl II 2008, 447, unter II. 2.; vom 06.05.2010 – V R 25/​09, BFH/​NV 2010, 1873, Rz 16; vom 05.06.2014 – V R 10/​13, BFH/​NV 2014, 1600, Rz 11; jeweils m.w.N.[]
  5. vgl. z.B. BFH, Beschluss vom 01.04.2004 – V B 112/​03, BFHE 205, 511, BSt­Bl II 2004, 802; BFH, Urtei­le in BFHE 210, 146, BSt­Bl II 2007, 61, unter II. 1.a; vom 07.07.2005 – V R 78/​03, BFHE 211, 63, BSt­Bl II 2005, 849, unter II. 1.a bb; in BFHE 222, 170, BSt­Bl II 2009, 254, unter II. 1.c; in BFH/​NV 2011, 854, Rz 22; jeweils m.w.N.; vgl. auch Fried­rich-Vache, Mehr­wert­steu­er­recht 2014, 624[]
  6. vgl. auch BFH, Urteil vom 30.04.2009 – V R 4/​07, BFHE 226, 138, BSt­Bl II 2009, 863, unter II. 3., Rz 30, zu einer unschäd­li­chen Ver­mie­tungs­quo­te von 37 %[]
  7. FG Saar­land, Urteil vom 05.03.2014 – 1 K 1265/​11, Rz 49 bis 53[]
  8. vgl. z.B. BFH, Urteil vom 17.12 2014 – XI R 16/​11, BFHE 248, 436, BSt­Bl II 2015, 427, Rz 33[]
  9. vgl. Behrens/​Schmitt, Umsatz­steu­er- und Ver­kehr­steu­er-Recht ‑UVR- 2008, 220 [223]; fer­ner Her­bert, UR 2004, 506 [511][]
  10. BFH, Urteil in BFHE 210, 146, BSt­Bl II 2007, 61, unter II. 1.a, Rz 20[]
  11. BFH, Urteil in BFHE 222, 170, BSt­Bl II 2009, 254, unter II. 2., Rz 24[]
  12. BFH, Urteil in BFH/​NV 2011, 854, unter II. 1.c, Rz 24[]
  13. FG Ber­lin-Bran­den­burg, Urteil vom 12.11.2014 – 7 K 7283/​12, EFG 2015, 334[]
  14. BFH – V R 66/​14[]
  15. FG, Urteil, S. 24, Rz 52[]
  16. vgl. BFH, Urteil in BFHE 226, 138, BSt­Bl II 2009, 863, unter II. 3., Rz 31[]
  17. FG Saar­land, aaO[]
  18. vgl. z.B. BFH, Urteil vom 24.09.2009 – V R 6/​08, BFHE 227, 506, BSt­Bl II 2010, 315, Leit­satz; fer­ner Behrens/​Schmitt, UVR 2008, 220 [223][]