Der Grundstückserwerber im Klauselerteilungsverfahren

§ 727 ZPO ist im Klauselerteilungsverfahren analog anzuwenden, wenn der Erwerber eines verpachteten Grundstücks gemäß § 581 Abs. 2, § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte des Pachtvertrags eingetreten ist.

Gemäß § 795 Satz 1 ZPO ist § 727 Abs. 1 ZPO auf die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde im Sinne von § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO entsprechend anzuwenden. Ein solcher Titel liegt vor, wenn sich die Schuldnerin in der notariellen Urkunde gegenüber der (alten) Grundstückseigentümerin wegen der Verpflichtung zur Zahlung eines bestilmmten Betrages der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterworfen hat.

Entsprechend § 727 Abs. 1 ZPO kann für den Rechtsnachfolger des in der notariellen Urkunde bezeichneten Gläubigers eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden, sofern die Rechtsnachfolge offenkundig ist oder durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird. Die Grundstückserwerberin ist der Auffassung, dass sie aufgrund des Erwerbs des Grundstücks als Eigentümerin in den notariellen Vertrag vom 06.10.2010 gemäß § 581 Abs. 2, § 566 Abs. 1 BGB eingetreten und damit Inhaberin der titulierten Forderung geworden ist.

Eine Rechtsnachfolge wird durch § 566 Abs. 1 BGB nicht herbeigeführt. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung von vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Es handelt sich hierbei indes nicht um einen Fall der (gesetzlich angeordneten) Rechtsnachfolge – auf welchen § 727 Abs. 1 ZPO im Klauselerteilungsverfahren direkt anwendbar wäre , vielmehr entsteht zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter ein neues Mietverhältnis mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat¹. Nichts anderes gilt über die Verweisung in § 581 Abs. 2 BGB für (Grundstücks-)Pachtverträge im Falle der Veräußerung eines verpachteten Grundstücks.

§ 727 ZPO ist allerdings analog anzuwenden, weil das Neuentstehen der Rechte und Pflichten aus dem Pachtverhältnis wie eine Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge zur Folge hätte, dass dem Erwerber die Rechte aus dem Pachtverhältnis als inhaltsgleiche Rechte zustünden. Schutzwürdige Interessen des Schuldners, die einer analogen Anwendung des § 727 Abs. 1 ZPO auf den Fall des § 566 Abs. 1 BGB entgegenstehen, sind nicht ersichtlich.

Die Voraussetzungen der Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung analog § 727 Abs. 1 ZPO an die Grundstückserwerberin lagen im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall indes nicht vor:

Der Notar hat im Klauselerteilungsverfahren nach allgemeinen Regeln im Fall der Rechtsnachfolge zu prüfen, ob diese, soweit sie nicht offenkundig ist, durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist, § 727 Abs. 1 ZPO.

Beantragt der Erwerber eines Grundstücks die Erteilung einer qualifizierten Klausel gemäß § 727 ZPO als neuer Gläubiger unter Berufung auf die gesetzliche Regelung in § 566 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB, so hat das Klauselerteilungsorgan unter anderem zu prüfen, ob – sofern es wie hier weder offenkundig noch vom Schuldner zugestanden ist – durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist, dass es sich bei dem dem Titel zugrundeliegenden Rechtsverhältnis um einen Pachtvertrag über das Grundstück im Sinne von § 581 Abs. 1 BGB handelt.

Dieser Nachweis ist im vorliegenden Verfahren nicht geführt; der Wortlaut der notariellen Urkunde vom 06.10.2010 lässt jedenfalls die Möglichkeit offen, dass das damit begründete Rechtsverhältnis keinen ausreichenden Schwerpunkt in den pachtrechtlichen Verpflichtungen hat, um die Voraussetzungen von § 566 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB zu erfüllen. Ob – wie das Landgericht Zwickau² meint – nach dem Inhalt der Urkunde ein Eintritt in Rechte (und Pflichten) des Vertrags sogar ausscheidet, kann dahinstehen.

Anders als bei einer Klage nach § 731 ZPO beschränkt sich im Klauselerteilungsverfahren die materiellrechtliche Prüfungsbefugnis des Klauselerteilungsorgans und in der Folge auch des Beschwerdegerichts hier – da weitere öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht vorgelegt worden sind – darauf, den Titel dahingehend zu prüfen, ob die gesetzliche Regelung des § 566 Abs. 1 BGB zweifelsfrei Anwendung findet.

Das Beschwerdegericht hat der notariellen Urkunde entnommen, dass die G. und die Schuldnerin einen gemischten Vertrag mit pachtvertraglichen Elementen geschlossen haben. Diese Auslegung ist angesichts der Bezeichnung des Vertrags als „Betreiber- und Pachtvertrag“ und der dort geregelten und als „Hauptleistungspflicht eigener Art“ bezeichneten Betriebspflicht der Schuldnerin sowie einer „entsprechend[en]“ Geltung der „gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Rechts über die Pacht“ rechtsfehlerfrei. Soweit die Rechtsbeschwerde so zu verstehen sein sollte, dass bereits dieser Ausgangspunkt angegriffen werden soll, setzt sie lediglich ihre eigene Auslegung an die Stelle derjenigen des Beschwerdegerichts, ohne durchgreifende Rechtsfehler aufzuzeigen.

Damit erfüllt der Vertrag grundsätzlich nicht die notwendigen Voraussetzungen von § 566 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB, da es sich nicht zweifelsfrei ausschließlich um einen Pachtvertrag handelt.

Ebenfalls zutreffend geht das Beschwerdegericht weiter davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einem typengemischten Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen die gesetzliche Rechtsfolge von § 566 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB eintritt³. Ob dies der Fall ist, ist unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des gesetzlichen Eintritts in die vertraglichen Rechte und Pflichten danach zu beurteilen, wo der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Rechtsfehlerfrei hat das Beschwerdegericht der notariellen Urkunde aufgrund der verschiedenartigen gegenseitigen Verpflichtungen in Verbindung mit dem Wortlaut nicht zweifelsfrei entnehmen können, dass der Schwerpunkt des Vertrags in den pachtvertraglichen Regelungen liegt.

Die hiergegen erhobenen Rügen greifen nicht durch. Soweit damit die weitergehende Auffassung des Beschwerdegerichts angegriffen wird, der Inhalt der Urkunde weise positiv den Schwerpunkt des Vertrags in der langjährigen Betriebspflicht der Schuldnerin aus, kommt es weder auf die Richtigkeit dieser Auslegung an, da umgekehrt die Grundstückserwerberin die Voraussetzungen für ihren Eintritt in die Rechte aus dem Vertrag und damit den Schwerpunkt in der Pacht nachweisen muss, noch darauf, ob eine solch weitgehende materiellrechtliche Prüfung durch das Beschwerdegericht im Klauselerteilungsverfahren überhaupt vorzunehmen war. Im Übrigen erfordert die Ermittlung des Schwerpunkts verschiedenartiger Regelungen eines Vertrags ohne hierzu getroffene ausdrückliche Vereinbarungen eine umfassende Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, die mit einer öffentlichen Urkunde allein regelmäßig nicht nachgewiesen werden können. Das betrifft insbesondere auch die Gesichtspunkte eines gemeinsamen Verständnisses der Vertragsparteien und des Grundsatzes beiderseits interessengerechter Auslegung, die auch die Rechtsbeschwerde für ihre – abweichende – Auslegung bemüht.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 15. Dezember 2021 – VII ZB 38/20

1. st. Rspr.: BGH, Urteil vom 04.09.2019 – XII ZR 52/18 Rn. 24, BGHZ 223, 106; Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 Rn.20, NJW-RR 2016, 467; Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12 Rn. 10, BGHZ 202, 354; Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07 Rn. 17, NJW 2008, 2256; jeweils m.w.N.[↩]
2. LG Zwickau, Beschluss vom 22.10.2020 – 6 T 129/19[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 17.07.2002 – XII ZR 86/01, NJW 2002, 3322 15 f.[↩]