Der Kaufvertrag über ein Aneignungsrecht des Landesfiskus – und das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Der Abschluss eines Kaufvertrags über ein Aneignungsrecht des Landesfiskus aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigt die Gemeinde nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 f. BauGB. Das Grundbuchamt darf daher eine aufgrund einer Aneignungserklärung beantragte Eigentumseintragung nicht von der Vorlage eines Zeugnisses über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts im Sinne des § 28 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB abhängig machen.

Der Kaufvertrag über ein Aneignungsrecht des Landesfiskus – und das Vorkaufsrecht der Gemeinde

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verkaufte das Land Nordrhein-Westfalen sein Aneignungsrecht an einem herrenlosen Grundstück aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB an die Erwerber und trat es ihnen ab. Die Erwerber nahmen die Abtretung an und erklärten in dem notariellen Vertrag zugleich die Aneignung des Grundstücks.

Den Antrag der Erwerber auf Eigentumsumschreibung hat das Aamtsgericht Wipperfürth -Grundbuchamt- zurückgewiesen, weil es an einem Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB fehle1. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Erwerber hat das Oberlandesgericht Köln zurückgewiesen2. Auf die vom Oberlandesgericht zugelassene Rechtsbeschwerde der Erwerber hob der Bundesgerichtshof die vorinstanzlichen Beschlüsse auf und wies das Grundbuchamt an, den Antrag der Erwerber auf Eintragung als Eigentümer nicht aus den im früheren Beschluss genannten Gründen abzulehnen:

Zutreffend ist der – unausgesprochene – rechtliche Ausgangspunkt des Oberlandesgerichts Köln, dass es für den Vollzug eines Grundstückskaufvertrags regelmäßig der Beibringung eines Negativzeugnisses über das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 f. BauGB bedarf3. Denn gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB darf das Grundbuchamt bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Durch die Vorschrift wird sichergestellt, dass der Gemeinde alle relevanten Grundstückskaufverträge vor Vollzug in das Grundbuch vorgelegt werden. Sie bewirkt damit eine faktische Grundbuchsperre4 zur Sicherung des gesetzlichen Vorkaufsrechts aus §§ 24 f. BauGB, dem seit der Gesetzesnovelle im Jahr 1976 keine dingliche Wirkung mehr zukommt5. Zum Zwecke des Nachweises, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird, hat die Gemeinde auf Antrag eines Erwerbern unverzüglich ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativattest), das als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gilt (§ 28 Abs. 1 Sätze 3 und 4 BauGB).

Das bedeutet allerdings nicht, dass es für den grundbuchlichen Vollzug einer Eigentumsumschreibung in jedem Fall der Vorlage eines solchen Negativattests der Gemeinde bedarf. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann das Grundbuchamt die Vorlage eines Negativattests insbesondere dann nicht verlangen, wenn sich schon aus dem zu vollziehenden notariellen Vertrag ergibt, dass ein Vorkaufsfall zweifelsfrei nicht vorliegt6. Denn wenn der zu vollziehende Vertrag die notwendigen Voraussetzungen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht erfüllt, mithin die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nicht ausüben kann, entfällt auch ihr Sicherungsbedürfnis und die deshalb geschaffene Grundbuchsperre7.

Ob dies der Fall ist, d.h. der Nichteintritt des Vorkaufsfalls bereits durch die Vorlage des notariellen Vertrages im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB nachgewiesen ist, hat das Grundbuchamt selbständig und eigenverantwortlich zu prüfen8.

Das Grundbuchamt durfte daher den Antrag der Erwerber auf Eintragung als Grundstückseigentümer wegen Fehlens des Negativattestes nur dann zurückweisen, wenn der Kaufvertrag über das Aneignungsrecht aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB für die Gemeinde das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 f. BauGB begründen kann. Dies ist entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Köln nicht der Fall.

Die Entstehung des Rechts zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist von der Entstehung des Vorkaufsrechts zu unterscheiden9. Letztere setzt (lediglich) voraus, dass das Grundstück in einem der im Gesetz bezeichneten (§ 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB) oder durch Satzung festgelegten (§ 25 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Gebiete liegt und die nach der Norm teilweise zusätzlich erforderlichen tatsächlichen Verhältnisse vorliegen. Sind diese planungsrechtlichen Voraussetzungen gegeben, lastet auf dem Grundstück das gemeindliche Vorkaufsrecht. Das – hier allein relevante Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts (sog. Vorkaufsfall) entsteht hingegen erst mit dem Abschluss eines Kaufvertrages über ein solches Grundstück10.

Wie das Oberlandesgericht Köln noch richtig sieht, erfasst § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB („Kauf von Grundstücken“) seinem Wortlaut nach lediglich Grundstückskaufverträge im Sinne des § 433 BGB, d.h. schuldrechtliche Verträge, bei denen die Parteien sich im Kern wechselseitig die Eigentumsverschaffung am Grundstück gegen Zahlung eines Kaufpreises versprechen11.

Bei dem zwischen den Erwerbern und dem Land Nordrhein-Westfalen geschlossenen Vertrag handelt es sich nicht um einen Grundstückskaufvertrag im Sinne von § 433 BGB. Denn die Erwerber werden zwar zur Zahlung eines Kaufpreises, das Land Nordrhein-Westfalen aber nicht zur Verschaffung von Grundeigentum verpflichtet. Anders als im Falle des gesetzlichen Erbrechts des Fiskus (§§ 1936, 1942 Abs. 2 BGB) fällt das Eigentum an einem herrenlosen Grundstück dem Bundesland, in dem das Grundstück liegt, nämlich nicht automatisch mit der Eigentumsaufgabe durch den bisherigen Grundstücksinhaber an. Vielmehr hat der historische Gesetzgeber dem Landesfiskus in § 928 Abs. 2 BGB nur das Recht zur Aneignung des herrenlos gewordenen Grundstücks eingeräumt; erst durch die Eintragung in das Grundbuch erwirbt der Aneignungsberechtigte Grundeigentum12. Das Aneignungsrecht ist ein nicht grundbuchfähiges dingliches Recht eigener Art, das übertragbar ist und auf ungsrechts aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB die Gemeinde nach bzw. entsprechend §§ 24 f. BauGB zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts berechtigt, wird unterschiedlich beurteilt.

Nach einer Ansicht, der auch das Oberlandesgericht Köln folgt, kann ein Kauf des Aneignungsrechts den Vorkaufsfall auslösen. Das Aneignungsrecht sei die Vorstufe zum Eigentumserwerb und deshalb bestehe eine rechtliche Nähe zum Eigentum13.

Nach der Gegenauffassung begründet der Abschluss eines solchen Kaufvertrages hingegen keinen Vorkaufsfall14.

Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Der Abschluss eines Kaufvertrags über ein Aneignungsrecht des Landesfiskus aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigt die Gemeinde nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 f. BauGB. Das Grundbuchamt darf daher eine aufgrund einer Aneignungserklärung beantragte Eigentumseintragung nicht von der Vorlage eines Zeugnisses über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts im Sinne des § 28 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB abhängig machen.

Richtig ist allerdings, dass der Bundesgerichtshof für das zivilrechtliche (obligatorische und dingliche) Vorkaufsrecht den Begriff des Kaufvertrags „vorsichtig“ auf kaufähnliche Vertragsverhältnisse ausgedehnt hat. Demnach eröffnet § 463 BGB nicht nur dann die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn der Verpflichtete mit einem Dritten formell einen Kaufvertrag über den mit dem Vorkaufsrecht belasteten Gegenstand geschlossen hat. Vielmehr gebietet eine interessengerechte Auslegung der Norm, sie auch auf solche Vertragsgestaltungen zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten anzuwenden, die bei materieller Betrachtung einem Kauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahekommen, dass sie ihm gleichgestellt werden können und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbsund Abwehrinteresses „eintreten“ kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen. Maßgeblich ist dabei, ob ein interessengerechtes Verständnis der gewählten Vertragsgestaltung zu dem Ergebnis führt, dass allen formellen Vereinbarungen zum Trotz der Wille der Vertragsschließenden auf eine Eigentumsübertragung (auch) der vorkaufsbelasteten Sache gegen Zahlung eines bestimmten Preises gerichtet war15. Diese Rechtsprechung wird von der Literatur auch auf das gemeindliche Vorkaufsrecht aus §§ 24 f. BauGB angewendet16.

Es erscheint indes nicht geboten, Verträge über den Kauf eines Aneignungsrechts aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB den Grundstückskaufverträgen als „kaufähnlich“ in diesem Sinne gleichzustellen und das Recht der Gemeinde zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 f. BauGB auf solche Verträge zu erstrecken. Mit der von ihm entwickelten Rechtsprechung zu kaufähnlichen Verträgen im vorkaufsrechtlichen Sinne hat der Bundesgerichtshof in erster Linie auf eine „einfallsreiche“ Kautelarpraxis reagiert, die mit von dem klassischen Grundstückskauf abweichenden Vertragsgestaltungen versucht, Vorkaufsrechte zu unterlaufen17. Auch wenn eine Umgehungsabsicht für die Annahme eines kaufähnlichen Vertrages nicht mehr erforderlich ist18, liegt dieser Rechtsprechung doch der Gedanke zugrunde, dass bestimmte Gestaltungen jedenfalls objektiv geeignet sind, ein bestehendes Vorkaufsrecht zu umgehen, sodass es nach Treu und Glauben gerechtfertigt erscheint, nicht allein eine formale Betrachtung anzustellen, sondern materielle Gesichtspunkte mit einzubeziehen19.

Von einer Umgehung des gemeindlichen Vorkaufsrechts kann bei dem Kauf eines Aneignungsrechts des Landesfiskus schon objektiv keine Rede sein.

Die Vertragsgestaltung trägt lediglich der gesetzgeberischen Entscheidung Rechnung, dem Fiskus nicht unmittelbar das Eigentum an einem aufgegebenen Grundstück zuzuweisen, sondern nur ein Aneignungsrecht. Zwar liegt auf der Hand, dass der Käufer regelmäßig im Ergebnis das Eigentum an dem vormals herrenlosen Grundstück erlangen will und deshalb in vielen Fällen auch bereit sein wird – worauf das Oberlandesgericht Köln besonders abstellt – für das Aneignungsrecht einen dem Verkehrswert des Grundstücks entsprechenden Kaufpreis zu zahlen. Das Rechtskonstrukt der kaufähnlichen Vertragsverhältnisse dient aber nicht dazu, wirtschaftlich übliche und sachangemessene Vertragsgestaltungen zu unterbinden, die dem Grundstückseigentümer (hier: dem Aneignungsberechtigten) an sich zu Gebote stehen20. So liegt es bei dem Verkauf eines Aneignungsrechts durch die öffentliche Hand in Form des aneignungsberechtigten Landesfiskus.

Eine analoge Anwendung der §§ 24 f. BauGB auf den Verkauf eines Aneignungsrechts des Fiskus aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB kommt entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Köln nicht in Betracht. Die Voraussetzungen für eine solche Analogie liegen nicht vor.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Analogie zulässig und geboten, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen21. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde liegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein22.

Daran gemessen fehlen die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung der §§ 24 f. BauGB.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht aus §§ 24 f. BauGB dient den Gemeinden als städtebauliches Instrument zur Sicherung ihrer Bauleitplanung und zur Steuerung der Stadtentwicklung. Zu diesem Zwecke berechtigt es die Gemeinde, sich oder Dritten im Wege des Eingriffs in private Rechtsverhältnisse Grundstücke zu verschaffen, die dann nach den städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen der Gemeinde genutzt werden sollen23. Eine vergleichbare Interessenlage kann insoweit nicht von der Hand gewiesen werden, da eine Zugriffsmöglichkeit auf das Aneignungsrecht aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB durch einen Vorkauf der Gemeinde im Ergebnis ebenfalls die Verschaffung von Grundstücken zur Verwirklichung der angestrebten städtebaulichen Entwicklung ermöglichen würde.

Eine diesbezügliche planwidrige Regelungslücke lässt sich den §§ 24 f. BauGB indes nicht entnehmen. Diese Vorschriften sollen den Gemeinden ersichtlich keinen umfassenden Zugriff auf alle Grundstücke verschaffen, die mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht belastet sind. Nicht jede schuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet einen Vorkaufsfall. So lösen etwa – von Umgehungsgeschäften abgesehen – insbesondere Schenkungsverträge24, Tauschverträge25 und die Einbringungen eines Grundstücks in eine Gesellschaft den Vorkaufsfall nicht aus26. Der Gesetzgeber hat des Weiteren als Reaktion auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 16.02.198427 ausdrücklich auch den ursprünglich den Vorkaufsfall begründenden Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten aus praktischen Erwägungen aus dem sachlichen Anwendungsbereich der Vorschriften durch Schaffung des § 24 Abs. 2 BauGB herausgenommen28 und damit eindeutig gezeigt, dass die §§ 24 f. BauGB nicht auf eine allumfassende Zugriffsmöglichkeit der Gemeinden abzielen.

Gegen die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke spricht zudem, dass der historische Gesetzgeber den aus § 928 Abs. 1 BGB resultierenden Zustand der Herrenlosigkeit von Grundstücken bei der Schaffung des Baugesetzbuches nicht übersehen hat, wie sich aus der Regelung über die Bestellung eines Vertreters bei herrenlosen Grundstücken in § 181 Satz 1 Nr. 5 BauGB aF (jetzt § 207 Satz 1 Nr. 5 BauGB) und den dazugehörigen Gesetzesmaterialien ergibt29. Gleichwohl hat er es dabei belassen, das gemeindliche Vorkaufsrecht auf „Verkaufsfälle von Grundstücken“ (so § 28 Abs. 1 BauGB aF) und den Kauf grundstücksgleicher Rechte (§ 175 Abs. 2 BauGB aF, jetzt § 200 Abs. 2 BauGB) zu beschränken. Hätte der Gesetzgeber den Gemeinden den Zugriff auf in ihrem Gebiet liegende herrenlose Grundstücke ermöglichen wollen, hätte er ihnen anstelle des Landesfiskus das Aneignungsrecht aus § 928 Abs. 2 BGB zuweisen können. Hiervon haben weder der Bundesgesetzgeber noch die Länder (vgl. Art. 129 EGBGB) Gebrauch gemacht30.

Da das Oberlandesgericht Köln hiernach die Beschwerde gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags zu Unrecht zurückgewiesen hat, waren seine Entscheidung und die des Grundbuchamts aufzuheben. Das Grundbuchamt war anzuweisen, die von den Erwerbern beantragte Eigentumsumschreibung nicht aus den in dem Beschluss genannten Gründen abzulehnen (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 74 Abs. 5 und Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 FamFG).

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19. Februar 2026 – V ZB 41/25

  1. AG Wipperfürth, Beschluss vom 28.02.2025 – R-8478-3[↩]
  2. OLG Köln, Beschluss vom 26.06.2025 – 2 W 53/25[↩]
  3. vgl. BeckNotar-HdB/Kindler, 8. Aufl., § 31 Rn. 167[↩]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 14/78, BGHZ 73, 12, 15 f.[↩]
  5. vgl. BT-Drs. 7/2496 S. 44 zur „Entdinglichung“[↩]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 16.02.1984 – V ZB 24/83, BGHZ 90, 174, 180; Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 14/78, BGHZ 73, 12, 16[↩]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 14/78, aaO[↩]
  8. vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl., § 20 Rn. 52; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, BauGB, 16. Aufl., § 28 Rn. 8; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, BauGB [8.2025], § 28 Rn. 17c; Schrödter/Bernd Köster, BauGB, 9. Aufl., § 28 Rn. 24[↩]
  9. vgl. zum dreistufigen Aufbau BGH, Beschluss vom 16.02.1984 – V ZB 24/83, BGHZ 90, 174, 177 mwN; ausführlich Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, BauGB [8.2025], § 24 Rn. 13[↩]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 16.02.1984 – V ZB 24/83, aaO[↩]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 14/78, BGHZ 73, 12, 15; zu Miteigentumsanteilen BGH, Beschluss vom 16.02.1984 – V ZB 24/83, BGHZ 90, 174, 178[↩]
  12. vgl. zu den Hintergründen Mugdan, Die gesammten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. – III S. 180 f.[↩]
  13. vgl. NK-BGB/Grziwotz, 5. Aufl., § 928 Rn. 14; MünchKomm-BGB/Ruhwinkel, 9. Aufl., § 928 Rn. 12[↩]
  14. vgl. VG Magdeburg, Urteil vom 18.06.2013 – 4 A 167/11 37 ff.; Staudinger/Diehn, BGB [30.06.2021], § 928 Rn.20; Brügelmann-Kronisch, BauGB [1.2024], § 24 Rn. 31 und [7.2016], Vor §§ 24-28 Rn. 30; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 20 Rn.208 Fn. 520[↩]
  15. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2012 – V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 8 f.; Urteil vom 26.09.2003 – V ZR 70/03, NJW 2003, 3769; Urteil vom 11.10.1991 – V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 339 f.[↩]
  16. vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, BauGB, 16. Aufl., Vorbemerkung zu den §§ 24-28 Rn. 5; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, BauGB [8.2025], § 24 Rn. 53; Schrödter/Bernd Köster, BauGB, 9. Aufl., § 24 Rn. 37[↩]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 11.10.1991 – V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 339 15][↩]
  18. vgl. auch BGH, Urteil vom 20.03.1998 – V ZR 25/97, NJW 1998, 2137[↩]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 11.10.1991 – V ZR 127/90, aaO, S. 340[↩]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2003 – V ZR 70/03, NJW 2003, 3769[↩]
  21. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 102/06, NJW 2007, 3124 Rn. 11; Urteil vom 20.11.1992 – V ZR 82/91, BGHZ 120, 239, 251 f.; BGH, Urteil vom 13.03.2003 – I ZR 290/00, NJW 2003, 1932, 1933 jeweils mwN[↩]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2001 – X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174[↩]
  23. vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, BauGB [8.2025], § 24 Rn. 1; Schrödter/Bernd Köster, BauGB, 9. Aufl., § 24 Rn. 1; BeckOK GBO/Hügel [1.09.2025], § 20 Rn. 69[↩]
  24. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 14/78, BGHZ 73, 12, 16[↩]
  25. vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1963 – V ZR 41/62, NJW 1964, 540, 541[↩]
  26. zusammenfassend Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, BauGB, 16. Aufl., § 24 Rn. 16[↩]
  27. BGH, Beschluss vom 16.02.1984 – V ZB 24/83, BGHZ 90, 174[↩]
  28. vgl. BT-Drs. 10/4630 S. 56, 83[↩]
  29. vgl. BT-Drs. III/336 S. 113[↩]
  30. vgl. MünchKomm-BGB/Säcker, 9. Aufl., Art. 129 EGBGB Rn. 1; Staudinger/Bialluch-von Allwörden, BGB [2025], Art. 129 EGBGB Rn. 3[↩]

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