Abstands­flä­chen – und die vom Rechts­vor­gän­ger über­nom­me­ne Bau­last

Ist der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks auf Grund einer von sei­nem Rechts­vor­gän­ger über­nom­me­nen Bau­last ver­pflich­tet, eine Bebau­ung des Nach­bar­grund­stücks zu dul­den, bei der sich die erfor­der­li­chen Abstands­flä­chen teil­wei­se auf sein eige­nes Grund­stück erstre­cken, kann er trotz des Nicht­vor­lie­gens der Vor­aus­set­zun­gen des § 7 Satz 1 LBO nicht die Auf­he­bung der für ein mit der Dul­dungs­pflicht kon­for­mes Bau­vor­ha­ben erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gung ver­lan­gen.

Abstands­flä­chen – und die vom Rechts­vor­gän­ger über­nom­me­ne Bau­last

Das öffent­li­che Inter­es­se im Sin­ne des § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO Baden-Würt­tem­berg bezieht sich nicht auf ein in Aus­sicht genom­me­nes Vor­ha­ben auf dem durch die Bau­last begüns­tig­ten Grund­stück, son­dern auf den Fort­be­stand der Bau­last für den Fall der Aus­füh­rung die­ses Vor­ha­bens.

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO müs­sen vor den Außen­wän­den von bau­li­chen Anla­gen Abstands­flä­chen lie­gen, die von ober­ir­di­schen bau­li­chen Anla­gen frei­zu­hal­ten sind. Die Abstands­flä­chen müs­sen gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 LBO auf dem Grund­stück selbst lie­gen. Etwas ande­res gilt nur in den Fäl­len des § 7 Satz 1 LBO. Wie das Ver­wal­tungs­ge­richt zu Recht ange­nom­men hat, ist die ange­foch­te­ne Bau­ge­neh­mi­gung danach objek­tiv rechts­wid­rig, da die nach § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO vor der nord­west­li­chen Außen­wand des geplan­ten Wohn­hau­ses erfor­der­li­che Abstands­flä­che nicht auf dem Bau­grund­stück selbst liegt, son­dern zu einem erheb­li­chen Teil das Grund­stück der Antrag­stel­ler in Anspruch nimmt, und die Vor­aus­set­zun­gen, unter denen § 7 Satz 1 LBO eine sol­che Inan­spruch­nah­me des an das Bau­grund­stück angren­zen­den Grund­stücks gestat­tet, nicht vor­lie­gen.

Nach § 7 Satz 1 LBO dür­fen sich die nach § 5 Abs. 1 LBO erfor­der­li­chen Abstands­flä­chen ganz oder teil­wei­se auf ande­re Grund­stü­cke erstre­cken, wenn durch Bau­last gesi­chert ist, dass sie nicht über­baut wer­den und auf die auf die­sen Grund­stü­cken erfor­der­li­chen Abstands­flä­chen nicht ange­rech­net wer­den. Im vor­lie­gen­den Fall sind die Vor­aus­set­zun­gen die­ser Vor­schrift trotz der von dem Rechts­vor­gän­ger der Antrag­stel­ler zu Las­ten des Grund­stücks Flst.Nr. 6330 über­nom­me­nen Bau­last nicht erfüllt. Denn zum einen fehlt es an der Siche­rung, dass der Teil der mit dem Vor­ha­ben des Bei­gela­de­nen ein­zu­hal­ten­den Abstands­flä­che, der sich auf das Grund­stück der Antrag­stel­ler erstreckt, nicht über­baut wer­den dür­fe. Zum ande­ren liegt auch die nach § 7 LBO erfor­der­li­che Siche­rung, dass auf die sich auf das Grund­stück der Antrag­stel­ler erstre­cken­de Abstands­flä­che sol­che Abstands­flä­chen, die auf die­sem Grund­stück erfor­der­lich sei­en, nicht ange­rech­net wer­den, nicht vor.

Die Nach­barn sind jedoch wegen der von ihrem Rechts­vor­gän­ger 1975 über­nom­me­nen Bau­last dar­an gehin­dert, sich auf die­sen Rechts­ver­stoß zu beru­fen.

Die von ihrem Rechts­vor­gän­ger über­nom­me­ne Bau­last ver­pflich­tet die Antrag­stel­ler, eine Bebau­ung des nun­mehr dem Bei­gela­de­nen gehö­ren­den Grund­stücks FIst.Nr. … zu dul­den, "wobei die erfor­der­li­chen gesetz­li­chen Abstän­de nicht von der Grund­stücks­gren­ze, son­dern von der Linie ein­zu­hal­ten sind, die in einem Abstand von 3, 00 m par­al­lel zur süd­li­chen Außen­wand auf dem Grund­stück Flst.Nr. … ver­läuft." Das Vor­ha­ben des Bei­gela­de­nen hält die­sen Abstand ein. Die Antrag­stel­ler sind des­halb nach dem Grund­satz von Treu und Glau­ben dar­an gehin­dert, sich auf den bestehen­den Ver­stoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 in Ver­bin­dung mit Abs. 2 Satz 1 LBO zu beru­fen.

Die For­de­rung des § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO, wonach vor den Außen­wän­den von bau­li­chen Anla­gen Abstands­flä­chen lie­gen müs­sen, die von ober­ir­di­schen bau­li­chen Anla­gen frei­zu­hal­ten sind, dient zur Gewähr­leis­tung einer aus­rei­chen­den Beson­nung, Belich­tung und Belüf­tung des Nach­bar­grund­stücks. Die Vor­schrift ist daher nach all­ge­mei­ner Ansicht nach­bar­schüt­zend. Ein Nach­bar kann sich dem­entspre­chend grund­sätz­lich gegen jede Unter­schrei­tung der Min­dest­ab­stands­flä­chen zur Wehr set­zen, ohne den Nach­weis einer gera­de dadurch her­vor­ge­ru­fe­nen tat­säch­li­chen Beein­träch­ti­gung füh­ren zu müs­sen. Das nach­bar­li­che Abwehr­recht unter­liegt jedoch mit Rück­sicht auf den das nach­bar­li­che Gemein­schafts­ver­hält­nis beherr­schen­den Grund­satz von Treu und Glau­ben Gren­zen. In der Recht­spre­chung des Ver­wal­tungs­ge­richts­hofs Baden-Würt­tem­berg ist dem­entspre­chend geklärt, dass der Nach­bar durch die­sen Grund­satz dar­an gehin­dert sein kann, sich auf einen Ver­stoß gegen die Abstands­vor­schrif­ten zu beru­fen 1.

So ver­hält es sich hier. Bezo­gen auf die Linie, die in einem Abstand von 3, 00 m par­al­lel zur süd­li­chen Außen­wand des Wohn­hau­ses der Antrag­stel­ler ver­läuft, hält das Vor­ha­ben des Bei­gela­de­nen die erfor­der­li­chen Abstands­flä­che vor der nord­west­li­chen Außen­wand des geplan­ten Wohn­hau­ses ein. Das Vor­ha­ben des Bei­gela­de­nen ent­spricht somit unein­ge­schränkt der Bebau­ung, zu deren Dul­dung die von dem Rechts­vor­gän­ger der Antrag­stel­ler über­nom­me­ne Bau­last ver­pflich­tet. Mit ihrem Ein­wand, das Vor­ha­ben ver­sto­ße gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 in Ver­bin­dung mit Abs. 2 Satz 1 LBO, set­zen sich die Antrag­stel­ler mit die­ser Ver­pflich­tung in einer Treu und Glau­ben wider­spre­chen­den Wei­se in Wider­spruch. Der Ein­wand ist ihnen somit abge­schnit­ten.

Aus dem Umstand, dass das öffent­li­che Inter­es­se an der zu Las­ten des Grund­stücks Flst.Nr. … über­nom­me­nen Bau­last inzwi­schen ent­fal­len ist, folgt nichts ande­res. Ent­ge­gen der Ansicht des Ver­wal­tungs­ge­richts kann dar­aus nicht her­ge­lei­tet wer­den, dass der Antrags­geg­ner gegen­über den Antrag­stel­lern ver­pflich­tet ist, auf die zu Las­ten ihres Grund­stücks über­nom­me­nen Bau­last zu ver­zich­ten.

Nach § 71 Abs. 3 LBO ist die Bau­rechts­be­hör­de ver­pflich­tet, auf eine Bau­last zu ver­zich­ten, wenn ein öffent­li­ches Inter­es­se an ihr nicht mehr besteht. Bei einer aus Anlass eines bestimm­ten Vor­ha­bens über­nom­me­nen Bau­last ist das der Fall, wenn das begüns­tig­te Bau­vor­ha­ben durch eine Ände­rung der Sach­la­ge auch ohne die Bau­last recht­mä­ßig gewor­den ist 2. Wie das Ver­wal­tungs­ge­richt zutref­fend ange­nom­men hat, ist danach das öffent­li­che Inter­es­se an der zu Las­ten des Grund­stücks Flst.Nr. … über­nom­me­nen Bau­last inzwi­schen ent­fal­len, da das Wohn­haus auf dem Grund­stück der Antrag­stel­ler in Fol­ge des Grund­stücks­tausch­ver­trags von 2004 auch ohne die Bau­last recht­mä­ßig gewor­den ist.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt schließt dar­aus wei­ter, dass auch ein öffent­li­ches Inter­es­se an der zu Las­ten des Grund­stücks Flst.Nr. … über­nom­me­nen Bau­last nicht mehr bestehe, da mit der feh­len­den Erfor­der­lich­keit, das Grund­stück Flst.Nr. … in Anspruch zu neh­men, auch der "Grund für eine rezi­pro­ke ver­bes­ser­te bau­li­che Nut­zung des Grund­stücks Flst.Nr. … zu Las­ten des Grund­stücks Flst.Nr. …" ent­fal­len sei. Dem ver­mag das Ver­wal­tungs­ge­richts­hof nicht zu fol­gen. Die bei­den zur glei­chen Zeit und jeweils aus Anlass des dama­li­gen Bau­vor­ha­bens auf dem Grund­stück der Antrag­stel­ler über­nom­me­nen Bau­las­ten ste­hen zwar in einem Art Gegen­sei­tig­keits­ver­hält­nis. Das bedeu­tet jedoch nicht, dass die bei­den Bau­las­ten auch in ihrem Fort­be­stand in der vom Ver­wal­tungs­ge­richt ange­nom­me­nen Wei­se mit­ein­an­der ver­knüpft sind. Dage­gen spricht viel­mehr ent­schei­dend, dass sich die von dem Rechts­vor­gän­ger der Antrag­stel­ler über­nom­me­ne Bau­last – im Unter­schied zu der von der Gemein­de als Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks Flst.Nr. … über­nom­me­nen Bau­last – nicht auf ein kon­kre­tes Bau­vor­ha­ben bezieht, son­dern all­ge­mei­ner Natur ist und sich damit als soge­nann­te Vor­rats­bau­last dar­stellt. Das Inter­es­se des Eigen­tü­mers des Grund­stücks Flst.Nr. … am Fort­be­stand die­ser Bau­last wird von der 2004 getrof­fe­nen Ver­ein­ba­rung nicht berührt, da das Grund­stück dadurch nicht brei­ter oder sonst grö­ßer, son­dern (noch) schmä­ler gewor­den ist. Wie auch das Ver­wal­tungs­ge­richt ein­räumt, ist des­halb nach die­ser Ver­ein­ba­rung das Inter­es­se des jewei­li­gen Eigen­tü­mers des Grund­stücks Flst.Nr. … an der Erstre­ckung von Abstands­flä­chen auf das benach­bar­te Grund­stück der Antrag­stel­ler nicht klei­ner, son­dern sogar noch drin­gen­der gewor­den.

Für einen Weg­fall des öffent­li­chen Inter­es­ses am Fort­be­stand der zu Las­ten des Grund­stücks der Antrag­stel­ler über­nom­me­nen Bau­last ist danach nichts zu erken­nen. Dabei ist davon aus­zu­ge­hen, dass sich das öffent­li­che Inter­es­se im Sin­ne des § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO nicht auf ein in Aus­sicht genom­me­nes Vor­ha­ben auf dem durch die Bau­last begüns­tig­ten Grund­stück bezieht, da in den meis­ten Fäl­len von vorn­her­ein kein öffent­li­ches Inter­es­se dar­an besteht, dass ein Grund­stück in Abwei­chung von den öffent­lich-recht­li­chen Vor­schrif­ten bebaut wird, also z. B. ein Gebäu­de näher an der Grund­stücks­gren­ze errich­tet wird, als es die gesetz­li­chen Vor­schrif­ten gestat­ten. Das öffent­li­che Inter­es­se bezieht sich viel­mehr auf den Fort­be­stand der Bau­last, also dar­auf, dass sie noch erfor­der­lich ist, wenn das in Aus­sicht genom­me­ne Vor­ha­ben aus­ge­führt wird. Bei einer Bau­last, die Vor­tei­le für die Bebau­ung des begüns­tig­ten Grund­stücks bie­tet, wird des­halb in aller Regel ein öffent­li­ches Inter­es­se an ihrem Fort­be­stand gege­ben sein 3. Ein gegen den Antrags­geg­ner gerich­te­ter Anspruch der Antrag­stel­ler, dass die­ser auf die an ihrem Grund­stück bestehen­de Bau­last ver­zich­tet, ist somit zu ver­nei­nen.

Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden ‑Würt­tem­berg, Beschluss vom 9. Juli 2014 – 3 S 899/​14

  1. vgl. u. a. VGH Baden-Würt­tem­berg, Beschluss vom 4.01.2007 – 8 S 1802/​06VBlBW 2007, 224; Urteil vom 13.11.2002 – 3 S 882/​02VBlBW 2003, 235[]
  2. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 24.01.2011 – 8 S 545/​10BRS 78 Nr. 143; Sau­ter, Lan­des­bau­ord­nung für Baden-Würt­tem­berg, 3. Aufl., § 71 Rn. 48[]
  3. Sau­ter, a.a.O., § 71 Rn. 49[]