Abstandsflächen – und die vom Rechtsvorgänger übernommene Baulast

Ist der Eigentümer eines Grundstücks auf Grund einer von seinem Rechtsvorgänger übernommenen Baulast verpflichtet, eine Bebauung des Nachbargrundstücks zu dulden, bei der sich die erforderlichen Abstandsflächen teilweise auf sein eigenes Grundstück erstrecken, kann er trotz des Nichtvorliegens der Voraussetzungen des § 7 Satz 1 LBO nicht die Aufhebung der für ein mit der Duldungspflicht konformes Bauvorhaben erteilten Baugenehmigung verlangen.

Abstandsflächen – und die vom Rechtsvorgänger übernommene Baulast

Das öffentliche Interesse im Sinne des § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO Baden-Württemberg bezieht sich nicht auf ein in Aussicht genommenes Vorhaben auf dem durch die Baulast begünstigten Grundstück, sondern auf den Fortbestand der Baulast für den Fall der Ausführung dieses Vorhabens.

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO müssen vor den Außenwänden von baulichen Anlagen Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind. Die Abstandsflächen müssen gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 LBO auf dem Grundstück selbst liegen. Etwas anderes gilt nur in den Fällen des § 7 Satz 1 LBO. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen hat, ist die angefochtene Baugenehmigung danach objektiv rechtswidrig, da die nach § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO vor der nordwestlichen Außenwand des geplanten Wohnhauses erforderliche Abstandsfläche nicht auf dem Baugrundstück selbst liegt, sondern zu einem erheblichen Teil das Grundstück der Antragsteller in Anspruch nimmt, und die Voraussetzungen, unter denen § 7 Satz 1 LBO eine solche Inanspruchnahme des an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks gestattet, nicht vorliegen.

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Nach § 7 Satz 1 LBO dürfen sich die nach § 5 Abs. 1 LBO erforderlichen Abstandsflächen ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen dieser Vorschrift trotz der von dem Rechtsvorgänger der Antragsteller zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. 6330 übernommenen Baulast nicht erfüllt. Denn zum einen fehlt es an der Sicherung, dass der Teil der mit dem Vorhaben des Beigeladenen einzuhaltenden Abstandsfläche, der sich auf das Grundstück der Antragsteller erstreckt, nicht überbaut werden dürfe. Zum anderen liegt auch die nach § 7 LBO erforderliche Sicherung, dass auf die sich auf das Grundstück der Antragsteller erstreckende Abstandsfläche solche Abstandsflächen, die auf diesem Grundstück erforderlich seien, nicht angerechnet werden, nicht vor.

Die Nachbarn sind jedoch wegen der von ihrem Rechtsvorgänger 1975 übernommenen Baulast daran gehindert, sich auf diesen Rechtsverstoß zu berufen.

Die von ihrem Rechtsvorgänger übernommene Baulast verpflichtet die Antragsteller, eine Bebauung des nunmehr dem Beigeladenen gehörenden Grundstücks FIst.Nr. … zu dulden, „wobei die erforderlichen gesetzlichen Abstände nicht von der Grundstücksgrenze, sondern von der Linie einzuhalten sind, die in einem Abstand von 3, 00 m parallel zur südlichen Außenwand auf dem Grundstück Flst.Nr. … verläuft.“ Das Vorhaben des Beigeladenen hält diesen Abstand ein. Die Antragsteller sind deshalb nach dem Grundsatz von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf den bestehenden Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 LBO zu berufen.

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Die Forderung des § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO, wonach vor den Außenwänden von baulichen Anlagen Abstandsflächen liegen müssen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind, dient zur Gewährleistung einer ausreichenden Besonnung, Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks. Die Vorschrift ist daher nach allgemeiner Ansicht nachbarschützend. Ein Nachbar kann sich dementsprechend grundsätzlich gegen jede Unterschreitung der Mindestabstandsflächen zur Wehr setzen, ohne den Nachweis einer gerade dadurch hervorgerufenen tatsächlichen Beeinträchtigung führen zu müssen. Das nachbarliche Abwehrrecht unterliegt jedoch mit Rücksicht auf den das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben Grenzen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg ist dementsprechend geklärt, dass der Nachbar durch diesen Grundsatz daran gehindert sein kann, sich auf einen Verstoß gegen die Abstandsvorschriften zu berufen1.

So verhält es sich hier. Bezogen auf die Linie, die in einem Abstand von 3, 00 m parallel zur südlichen Außenwand des Wohnhauses der Antragsteller verläuft, hält das Vorhaben des Beigeladenen die erforderlichen Abstandsfläche vor der nordwestlichen Außenwand des geplanten Wohnhauses ein. Das Vorhaben des Beigeladenen entspricht somit uneingeschränkt der Bebauung, zu deren Duldung die von dem Rechtsvorgänger der Antragsteller übernommene Baulast verpflichtet. Mit ihrem Einwand, das Vorhaben verstoße gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 LBO, setzen sich die Antragsteller mit dieser Verpflichtung in einer Treu und Glauben widersprechenden Weise in Widerspruch. Der Einwand ist ihnen somit abgeschnitten.

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Aus dem Umstand, dass das öffentliche Interesse an der zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. … übernommenen Baulast inzwischen entfallen ist, folgt nichts anderes. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts kann daraus nicht hergeleitet werden, dass der Antragsgegner gegenüber den Antragstellern verpflichtet ist, auf die zu Lasten ihres Grundstücks übernommenen Baulast zu verzichten.

Nach § 71 Abs. 3 LBO ist die Baurechtsbehörde verpflichtet, auf eine Baulast zu verzichten, wenn ein öffentliches Interesse an ihr nicht mehr besteht. Bei einer aus Anlass eines bestimmten Vorhabens übernommenen Baulast ist das der Fall, wenn das begünstigte Bauvorhaben durch eine Änderung der Sachlage auch ohne die Baulast rechtmäßig geworden ist2. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen hat, ist danach das öffentliche Interesse an der zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. … übernommenen Baulast inzwischen entfallen, da das Wohnhaus auf dem Grundstück der Antragsteller in Folge des Grundstückstauschvertrags von 2004 auch ohne die Baulast rechtmäßig geworden ist.

Das Verwaltungsgericht schließt daraus weiter, dass auch ein öffentliches Interesse an der zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. … übernommenen Baulast nicht mehr bestehe, da mit der fehlenden Erforderlichkeit, das Grundstück Flst.Nr. … in Anspruch zu nehmen, auch der „Grund für eine reziproke verbesserte bauliche Nutzung des Grundstücks Flst.Nr. … zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. …“ entfallen sei. Dem vermag das Verwaltungsgerichtshof nicht zu folgen. Die beiden zur gleichen Zeit und jeweils aus Anlass des damaligen Bauvorhabens auf dem Grundstück der Antragsteller übernommenen Baulasten stehen zwar in einem Art Gegenseitigkeitsverhältnis. Das bedeutet jedoch nicht, dass die beiden Baulasten auch in ihrem Fortbestand in der vom Verwaltungsgericht angenommenen Weise miteinander verknüpft sind. Dagegen spricht vielmehr entscheidend, dass sich die von dem Rechtsvorgänger der Antragsteller übernommene Baulast – im Unterschied zu der von der Gemeinde als Eigentümerin des Grundstücks Flst.Nr. … übernommenen Baulast – nicht auf ein konkretes Bauvorhaben bezieht, sondern allgemeiner Natur ist und sich damit als sogenannte Vorratsbaulast darstellt. Das Interesse des Eigentümers des Grundstücks Flst.Nr. … am Fortbestand dieser Baulast wird von der 2004 getroffenen Vereinbarung nicht berührt, da das Grundstück dadurch nicht breiter oder sonst größer, sondern (noch) schmäler geworden ist. Wie auch das Verwaltungsgericht einräumt, ist deshalb nach dieser Vereinbarung das Interesse des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flst.Nr. … an der Erstreckung von Abstandsflächen auf das benachbarte Grundstück der Antragsteller nicht kleiner, sondern sogar noch dringender geworden.

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Für einen Wegfall des öffentlichen Interesses am Fortbestand der zu Lasten des Grundstücks der Antragsteller übernommenen Baulast ist danach nichts zu erkennen. Dabei ist davon auszugehen, dass sich das öffentliche Interesse im Sinne des § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO nicht auf ein in Aussicht genommenes Vorhaben auf dem durch die Baulast begünstigten Grundstück bezieht, da in den meisten Fällen von vornherein kein öffentliches Interesse daran besteht, dass ein Grundstück in Abweichung von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaut wird, also z. B. ein Gebäude näher an der Grundstücksgrenze errichtet wird, als es die gesetzlichen Vorschriften gestatten. Das öffentliche Interesse bezieht sich vielmehr auf den Fortbestand der Baulast, also darauf, dass sie noch erforderlich ist, wenn das in Aussicht genommene Vorhaben ausgeführt wird. Bei einer Baulast, die Vorteile für die Bebauung des begünstigten Grundstücks bietet, wird deshalb in aller Regel ein öffentliches Interesse an ihrem Fortbestand gegeben sein3. Ein gegen den Antragsgegner gerichteter Anspruch der Antragsteller, dass dieser auf die an ihrem Grundstück bestehende Baulast verzichtet, ist somit zu verneinen.

Verwaltungsgerichtshof Baden -Württemberg, Beschluss vom 9. Juli 2014 – 3 S 899/14

  1. vgl. u. a. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 4.01.2007 – 8 S 1802/06 – VBlBW 2007, 224; Urteil vom 13.11.2002 – 3 S 882/02 – VBlBW 2003, 235[]
  2. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 24.01.2011 – 8 S 545/10 – BRS 78 Nr. 143; Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 71 Rn. 48[]
  3. Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 49[]
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