Bera­ter­haf­tung beim Bau­her­ren­mo­dell

Der durch eine feh­ler­haf­te Anla­ge­be­ra­tung Geschä­dig­te kann sei­nen im Abschluss eines nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges über eine Immo­bi­lie mit einem Drit­ten bestehen­den Scha­den auch gegen­über dem bera­ten­den Unter­neh­men in der Wei­se gel­tend machen, dass er die Erstat­tung des gezahl­ten Kauf­prei­ses Zug-um-Zug gegen Über­eig­nung der erwor­be­nen Kapi­tal­an­la­ge ver­langt; dies ent­spricht dem im all­ge­mei­nen Scha­den­er­satz­recht gel­ten­den Prin­zip des Vor­teils­aus­gleichs und bedarf kei­nes beson­de­ren Antrags und kei­ner Ein­re­de des Schuld­ners [1].

Bera­ter­haf­tung beim Bau­her­ren­mo­dell

Bei schuld­haf­ter Ver­let­zung eines Bera­tungs­ver­tra­ges und Vor­lie­gen eines dadurch ver­ur­sach­ten Scha­dens, der – wie im jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall – im Abschluss eines bereits voll­zo­ge­nen Kauf­ver­tra­ges mit einem Drit­ten besteht, kann der Geschä­dig­te wäh­len, ob er an dem Geschäft fest­hal­ten, hier die Eigen­tums­woh­nung also behal­ten, und dar­über hin­aus zusätz­li­che Ver­mö­gens­ein­bu­ßen ersetzt ver­lan­gen, oder ob er den „gro­ßen“ Scha­dens­er­satz unter Über­eig­nung der Kauf­sa­che gel­tend machen will [2].

Nach die­sen Grund­sät­zen kön­nen die Erwer­ber, die den „gro­ßen“ Scha­den­er­satz gewählt haben, die Erstat­tung der zum Erwerb der frag­li­chen Immo­bi­lie auf­ge­wand­ten Beträ­ge von dem Bera­ter for­dern.

Auch eine Dif­fe­ren­zie­rung, der Haf­tungs­grund lie­ge nicht im Abschluss des Kauf­ver­tra­ges, mit dem dem Erwer­ber erst der Gegen­wert in Form der Woh­nung zuge­flos­sen sei, son­dern in der Falsch­be­ra­tung durch den Bera­ter, trägt nach dem Urteil des BGH eine ande­re Beur­tei­lung nicht. Denn maß­geb­lich in den Blick zu neh­men sind die unmit­tel­ba­re Scha­dens­fol­ge der unzu­rei­chen­den und unzu­tref­fen­den Bera­tung durch den Bera­ter, die in dem die Ver­mö­gens­schä­di­gung her­bei­füh­ren­den Abschluss des Kauf­ver­tra­ges über die Eigen­tums­woh­nung, den sie ver­mit­telt hat, besteht, sowie die von dem Erwer­ber getrof­fe­ne Wahl, in wel­cher Form er Ersatz des erlit­te­nen Scha­dens gel­tend machen will.

Bei die­ser Sach­la­ge besteht auch kein sach­lich gerecht­fer­tig­ter Grund, dem Erwer­ber die­se Art der Scha­dens­be­rech­nung gegen­über dem Bera­ter des­halb zu ver­wei­gern, weil die Beklag­te nicht Ver­trags­part­ne­rin des nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges über die Eigen­tums­woh­nung gewe­sen ist und sie das Eigen­tum an der Woh­nung nicht auf die ehe­ma­li­ge Ver­käu­fe­rin zurück­über­tra­gen kann.

In der­ar­ti­gen Fall­ge­stal­tun­gen ist eine sol­che Scha­dens­be­rech­nung und Fas­sung des Kla­ge­an­trags, mit dem der kal­gen­de Erwer­ber neben sei­nem Zah­lungs­ver­lan­gen gleich­zei­tig anbie­tet, Zug-um-Zug gegen Zah­lung des gefor­der­ten Kauf­preis­be­tra­ges den von ihm erlang­ten Vor­teil in Gestalt des Eigen­tums an der Woh­nung her­aus­zu­ge­ben, unab­ding­bar. Denn Grund­la­ge des damit erklär­ten Zug-um-Zug-Vor­be­halts ist das dem all­ge­mei­nen Scha­dens­er­satz­recht inne­woh­nen­de Prin­zip der Vor­teils­aus­glei­chung, das bewirkt, dass die Scha­dens­er­satz­pflicht des Bera­ters nur gegen Her­aus­ga­be der Vor­tei­le erfüllt zu wer­den braucht, die mit dem schä­di­gen­den Ereig­nis in adäqua­tem Zusam­men­hang ste­hen. Es geht des­halb nicht um die Fra­ge, ob der Erwer­ber in der Lage ist, die Eigen­tums­woh­nung wie­der­um der ehe­ma­li­gen Eigen­tü­me­rin und Ver­käu­fe­rin zurück zu über­tra­gen oder ob der Bera­ter im Lau­fe des Rechts­streits eine Über­eig­nung auf sich im Wege des Vor­teils­aus­gleichs ver­langt hat. Der Anspruch der Klä­ger ist von vorn­her­ein nur mit der Ein­schrän­kung begrün­det, dass gleich­zei­tig die Vor­tei­le, die ihnen aus dem auf­grund der feh­ler­haf­ten Bera­tung geschlos­se­nen Kauf­ver­trag erwach­sen sind, her­aus­ge­ge­ben wer­den; dazu bedarf es kei­nes beson­de­ren Antrags oder einer Ein­re­de des Schuld­ners [3]. Die Ver­pflich­tung zur Natu­ral­re­sti­tu­ti­on kann des­halb auch nicht dar­an schei­tern, dass der Schä­di­ger nicht Par­tei des den Scha­den ver­ur­sa­chen­den Ver­tra­ges gewe­sen ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Janu­ar 2009 – III ZR 28/​08

  1. Fort­füh­rung des BGH-Urteils vom 21. Okto­ber 2004 – III ZR 323/​03NJW-RR 2005, 170[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 4. April 2001 – VIII ZR 32/​00NJW 2001, 2163, 2165 und vom 13. Janu­ar 2004 – XI ZR 355/​02NJW 2004, 1868, 1869, 1870[]
  3. vgl. BGHZ 27, 241, 248 f; 158, 188, 200 sowie BGH, Urteil vom 21. Okto­ber 2004 – III ZR 323/​03NJW-RR 2005, 170, 171; Schie­mann, in: Stau­din­ger, BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2005, § 249, Rn. 143[]