Die vom Mieter korrigierte Betriebskostenabrechnung – und die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen

Der Mieter darf die Betriebskostenvorauszahlungen im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung anpassen.

Der Mieter des hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falls ist Mieter einer Wohnung der Vermieterin in G. . Die von ihm zu entrichtenden Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich seit Januar 2010 auf 199,28 € monatlich. Unter dem 27.10.2010 erstellte die Vermieterin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung in Höhe von 84,26 € ausweist. Der Mieter erhob verschiedene Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit dieser Abrechnung und errechnete statt der Nachforderung ein Guthaben in Höhe von 376,49 €. Mit Schreiben vom 12.12.2010 teilte er der Vermieterin mit, dass er die Vorauszahlungen im Hinblick auf die vorgenommenen Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 € herabsetze. Zu Recht, wie nun der Bundesgerichtshof befand:

Wie der Bundesgerichtshof bereits im Mai 2012 in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden hat, kommt es für die Anpassung von Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an¹. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder – wie hier – um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt.

Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen.

Die Annahme, der Mieter sei mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszahlungen geltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht an der Aufrechnung mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben für das Jahr 2009 gehindert, ist für den Bundesgerichtshof ebenfalls rechtsfehlerhaft, da insoweit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters an laufenden Vorauszahlungen² verkannt wird. Nach dieser Rechtsprechung kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, und besteht deshalb im laufenden Mietverhältnis – anders als nach Beendigung des Mietvertrags³ – kein Grund, dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zuzubilligen.

Im vorliegenden Fall verfolgt der Mieter indes nicht das Ziel, die Vermieterin zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr hat die Vermieterin eine Abrechnung erteilt und hat der Mieter die von ihm gerügten inhaltlichen Fehler selbst korrigiert und den sich danach ergebenden Abrechnungsbetrag zutreffend errechnet. Ein Abrechnungsanspruch, den er mit einem Zurückbehaltungsrecht durchsetzen könnte, besteht deshalb ohnehin nicht mehr. Damit gibt es für den Bundesgerichtshof keinen Grund, dem Mieter auch die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Februar 2013 – VIII ZR 184/12

1. BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 246/11, NJW 2012, 2186 Rn. 15[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.[↩]
3. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vgl. ferner BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 10[↩]