Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung stellt gemäß § 21 Abs. 5 WEG eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltungen dar, zu der die Wohnungseigentümer verpflichtet sind.
Eine Instandhaltungsrücklage von 2, 50 €/qm/p.a. genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Angemessen ist eine Instandhaltungsrückstellung in der Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde, wobei die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen ist1. Ein Anhaltspunkt für die Höhe der Instandhaltungsrücklage sind die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gemäß § 28 Abs. 2, 2. BV geltenden Instandhaltungspauschalen. Danach ist für das 16 Jahre alte Objekt als Untergrenze ein Betrag von 7, 10 €/qm/p.a. bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren anzusetzen. Bei mindestens 22 Jahren ist ein Betrag von 9, 00 €/qm/p.a. anzusetzen. Der hier beschlossene Betrag von 2, 50 €/qm/p.a. ist keineswegs angemessen und ist von dem weiten Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümerversammlung bei der Entscheidung über die Höhe der Instandhaltungsrückstellung nicht mehr gedeckt. Dies folgt aus der erheblichen Abweichung zu der gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung geltenden Instandhaltungspauschale und der Tatsache, dass die derzeitige Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend ist, um dem Zweck der Instandhaltungszurückstellung gerecht zu werden. Durch die vorsorgliche Ansammlung von Kapital ist sicherzustellen, dass künftig bei einem unvorhergesehenen plötzlich auftretenden Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und die Wohnanlage nicht wegen fehlender Mittel verwahrlost. Zugleich wird vermieden, dass weniger zahlungskräftige Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten, aber auch der Gefahr einer ungleichen finanziellen Belastung vorgebeugt, die entstünde, wenn zahlungsunwillige oder unfähige Wohnungseigentümer für andere Wohnungseigentümer einspringen müssten. Darüber hinaus belastet es die Wohnungseigentümer finanziell weniger, die Mittel für große Reparaturen und Ersatzbeschaffungen durch kontinuierliche Zahlung verhältnismäßig geringer Beträge anzusammeln, als den Gesamtbetrag im Zeitpunkt der tatsächlichen Ausführung der Reparatur leisten zu müssen. Dies hat den Nebeneffekt, dass Erwerber von Wohnungseigentum anteilig in Höhe der angesammelten Mittel für eine Abnutzung aus der Zeit vor dem Erwerb nicht aufkommen müssen. Der Zweck der Instandhaltungsrückstellung ist nicht auf die Deckung von Kosten von sogenannten großen Instandsetzungen beschränkt; daher können grundsätzlich sämtliche Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung einschließlich der kleinen Reparaturen sowie anfallende Wartungskosten aus Mitteln der Instandhaltungsrückstellung bezahlt werden2.
Wohnungseigentümer können daher nicht mit dem Argument gehört werden, dass aktuell keine Reparaturen anstehen und dass im kommenden Jahr Kosten für Straßenausbaubeiträge anfielen.
Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Amtsgericht anstelle der Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen treffen. Dem entspricht nach dem Vorstehenden eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage für Quadratmeter und Jahr auf 7, 10 €/qm/p.a.
Amtsgericht Neustadt (Rübenberge), Urteil vom 9. Februar 2015 – 20 C 687/14
