Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Instandhaltungsrückstellung

Die Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Instand­hal­tungs­rück­stel­lung stellt gemäß § 21 Abs. 5 WEG eine Maß­nah­me ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tun­gen dar, zu der die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet sind.

Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Instandhaltungsrückstellung

Eine Instand­hal­tungs­rück­la­ge von 2, 50 €/qm/p.a. genügt ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung nicht. Ange­mes­sen ist eine Instand­hal­tungs­rück­stel­lung in der Höhe, die ein ver­stän­di­ger und vor­aus­schau­en­der Eigen­tü­mer zurück­le­gen wür­de, wobei die Ange­mes­sen­heit nach den kon­kre­ten Ver­hält­nis­sen der jewei­li­gen Wohn­an­la­ge zu beur­tei­len ist [1]. Ein Anhalts­punkt für die Höhe der Instand­hal­tungs­rück­la­ge sind die für den öffent­lich geför­der­ten Woh­nungs­bau gemäß § 28 Abs. 2, 2. BV gel­ten­den Instand­hal­tungs­pau­scha­len. Danach ist für das 16 Jah­re alte Objekt als Unter­gren­ze ein Betrag von 7, 10 €/qm/p.a. bei zurück­lie­gen­der Bezugs­fer­tig­keit von weni­ger als 22 Jah­ren anzu­set­zen. Bei min­des­tens 22 Jah­ren ist ein Betrag von 9, 00 €/qm/p.a. anzu­set­zen. Der hier beschlos­se­ne Betrag von 2, 50 €/qm/p.a. ist kei­nes­wegs ange­mes­sen und ist von dem wei­ten Ermes­sungs­spiel­raum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung bei der Ent­schei­dung über die Höhe der Instand­hal­tungs­rück­stel­lung nicht mehr gedeckt. Dies folgt aus der erheb­li­chen Abwei­chung zu der gemäß § 28 Abs. 2 der zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung gel­ten­den Instand­hal­tungs­pau­scha­le und der Tat­sa­che, dass die der­zei­ti­ge Höhe der Instand­hal­tungs­rück­la­ge nicht aus­rei­chend ist, um dem Zweck der Instand­hal­tungs­zu­rück­stel­lung gerecht zu wer­den. Durch die vor­sorg­li­che Ansamm­lung von Kapi­tal ist sicher­zu­stel­len, dass künf­tig bei einem unvor­her­ge­se­he­nen plötz­lich auf­tre­ten­den Repa­ra­tur­be­darf die erfor­der­li­chen Mit­tel zur Ver­fü­gung ste­hen und die Wohn­an­la­ge nicht wegen feh­len­der Mit­tel ver­wahr­lost. Zugleich wird ver­mie­den, dass weni­ger zah­lungs­kräf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in finan­zi­el­le Bedräng­nis gera­ten, aber auch der Gefahr einer unglei­chen finan­zi­el­len Belas­tung vor­ge­beugt, die ent­stün­de, wenn zah­lungs­un­wil­li­ge oder unfä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­sprin­gen müss­ten. Dar­über hin­aus belas­tet es die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer finan­zi­ell weni­ger, die Mit­tel für gro­ße Repa­ra­tu­ren und Ersatz­be­schaf­fun­gen durch kon­ti­nu­ier­li­che Zah­lung ver­hält­nis­mä­ßig gerin­ger Beträ­ge anzu­sam­meln, als den Gesamt­be­trag im Zeit­punkt der tat­säch­li­chen Aus­füh­rung der Repa­ra­tur leis­ten zu müs­sen. Dies hat den Neben­ef­fekt, dass Erwer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum antei­lig in Höhe der ange­sam­mel­ten Mit­tel für eine Abnut­zung aus der Zeit vor dem Erwerb nicht auf­kom­men müs­sen. Der Zweck der Instand­hal­tungs­rück­stel­lung ist nicht auf die Deckung von Kos­ten von soge­nann­ten gro­ßen Instand­set­zun­gen beschränkt; daher kön­nen grund­sätz­lich sämt­li­che Kos­ten der Instand­hal­tung oder Instand­set­zung ein­schließ­lich der klei­nen Repa­ra­tu­ren sowie anfal­len­de War­tungs­kos­ten aus Mit­teln der Instand­hal­tungs­rück­stel­lung bezahlt wer­den [2].

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen daher nicht mit dem Argu­ment gehört wer­den, dass aktu­ell kei­ne Repa­ra­tu­ren anste­hen und dass im kom­men­den Jahr Kos­ten für Stra­ßen­aus­bau­bei­trä­ge anfielen.

Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Amts­ge­richt anstel­le der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine nach dem Gesetz erfor­der­li­che Maß­nah­me in einem Rechts­streit gemäß § 43 nach bil­li­gem Ermes­sen tref­fen. Dem ent­spricht nach dem Vor­ste­hen­den eine Erhö­hung der Instand­hal­tungs­rück­la­ge für Qua­drat­me­ter und Jahr auf 7, 10 €/qm/p.a.

Amts­ge­richt Neu­stadt (Rüben­ber­ge), Urteil vom 9. Febru­ar 2015 – 20 C 687/​14

  1. Stau­din­ger-Bub, § 21 WEG, Rdz.204[]
  2. vgl. Stau­din­ger-Bub, § 21 WEG Rz.201[]