Asbest­zement

Bau­stof­fe, die bei der Errich­tung eines Wohn­hau­ses gebräuch­lich waren, spä­ter aber als gesund­heits­schäd­lich erkannt wor­den sind, kön­nen einen Man­gel der Kauf­sa­che begrün­den, der unge­fragt zu offen­ba­ren ist; Fra­gen des Ver­trags­part­ners müs­sen voll­stän­dig und rich­tig beant­wor­tet wer­den.

Asbest­zement

Bau­stof­fe, die bei der Errich­tung eines Wohn­hau­ses gebräuch­lich waren, spä­ter aber als gesund­heits­schäd­lich erkannt wor­den sind, kön­nen, so der Bun­des­ge­richts­hof in einem aktu­el­len Urteil, einen offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Man­gel der Kauf­sa­che begrün­den.

Bei der Beant­wor­tung der Fra­ge, ob ein Sach­man­gel vor­liegt, kommt es nicht auf das Bau­jahr des ver­kauf­ten Hau­ses (im vom BGH ent­schie­de­nen Fall 1980) an. Ent­schei­dend ist viel­mehr – wenn die Ver­trags­par­tei­en wie hier kei­ne Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung im Sin­ne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB getrof­fen haben -, ob der Rechts­ver­kehr im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses (hier 2006) ein älte­res Wohn­haus, des­sen Fas­sa­de aus Asbest­zement­plat­ten besteht, als unein­ge­schränkt geeig­net ansieht für die gewöhn­li­che bzw. die nach dem Ver­trag vor-aus­ge­setz­te Ver­wen­dung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ob der bei Errich­tung eines Gebäu­des übli­che oder als unbe­denk­lich ange­se­he­ne Ein­satz bestimm­ter Tech­ni­ken oder Mate­ria­li­en auf­grund des tech­ni­schen Fort­schritts oder bes­se­rer wis­sen­schaft­li­cher Erkennt­nis­se zur Bewer­tung der Kauf­sa­che als man­gel­haft führt, kann nicht sche­ma­tisch für alle Fäl­le glei­cher­ma­ßen beant­wor­tet wer­den. Dazu sind die mög­li­chen Sach­ver­halts­kon­stel­la­tio­nen – auch in ihren Aus­wir­kun­gen – zu viel­ge­stal­tig. So kommt es etwa bei Alt­bau­ten mit Feuch­tig­keits­schä­den auf die Umstän­de des Ein­zel­fal­les an 1, weil die Ver­wend­bar­keit der Sache je nach Art und Aus­maß der Feuch­tig­keits­er­schei­nun­gen unter­schied­lich in Mit­lei­den­schaft gezo­gen wird und der Rechts­ver­kehr bei älte­ren Häu­sern von vorn­her­ein nicht die heu­te gül­ti­gen Tro­cken­heits­stan­dards erwar­tet. Dem­ge­gen­über ist das Vor­lie­gen eines offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Man­gels bei der Kon­ta­mi­nie­rung eines Grund­stücks mit sog. Alt­las­ten, deren Gefähr­dungs­po­ten­ti­al ursprüng­lich als nicht gege­ben oder nur als gering­fü­gig ein­ge­stuft, nun­mehr aber als gra­vie­rend erkannt wor­den ist, zumin­dest in der Regel anzu­neh­men 2. Inso­weit besteht zwar eine Gemein­sam­keit mit dem Ein­satz von Bau­ma­te­ria­li­en, die ein gra­vie­ren­des gesund­heits­schä­di­gen­des Poten­ti­al auf­wei­sen. Das gilt umso mehr, wenn die­se Mate­ria­li­en Stof­fe ent­hal­ten, die selbst in gerin­gen Dosen kar­zi­no­gen wir­ken. Ande­rer­seits gilt es dem Umstand Rech­nung zu tra­gen, dass selbst Bau­stof­fe mit bedenk­li­chen Inhalts­stof­fen je nach der Art ihrer Ver­wen­dung und Nut­zung kei­ne kon­kre­te Gefähr­lich­keit auf­wei­sen und sie ihre Funk­ti­on unpro­ble­ma­tisch erfül­len kön­nen, solan­ge es nicht zu einem Sub­stanz­ein­griff kommt – man den­ke etwa an eine von Mau­ern umschlos­se­ne und von außen nicht zugäng­li­che Dämm­schicht, die, solan­ge die Umman­te­lung auf­recht­erhal­ten wird, kei­ne gefähr­li­chen Stof­fe dif­fun­diert.

Vor die­sem Hin­ter­grund ver­bie­tet es sich nach Auf­fas­sung des BGHs, allein auf das abs­trak­te Gefähr­dungs­po­ten­ti­al abzu­stel­len 3. Ande­rer­seits greift es zu kurz, einen auf­klä­rungs­pflich­ti­gen Sach­man­gel erst bei Bestehen eines aku­ten Sanie­rungs­be­darfs anzu­neh­men 4. Viel­mehr ist von einem sol­chen Man­gel erst, aber auch schon dann aus­zu­ge­hen, wenn die ernst­haf­te Gefahr besteht, dass Stof­fe mit einem erheb­li­chen gesund­heits­ge­fähr­den­den Poten­ti­al im Rah­men der übli­chen Nut­zung des Kauf­ob­jekts aus­tre­ten. Dabei liegt eine erheb­li­che Ein­schrän­kung der Nutz­bar­keit eines Wohn­ge­bäu­des auch dann vor, wenn übli­che Umgestaltungs‑, Reno­vie­rungs- oder Umbau­maß­nah­men nicht ohne gra­vie­ren­de Gesund­heits­ge­fah­ren vor­ge­nom­men wer­den kön­nen. Das gilt jeden­falls für sol­che Arbei­ten, die übli­cher­wei­se auch von Lai­en und nicht nur von mit dem Umgang gefähr­li­cher Bau­stof­fe ver­trau­ten Betrie­ben des Fach­hand­werks vor­ge­nom­men wer­den. In sol­chen Berei­chen muss ein ver­stän­di­ger Ver­käu­fer in Rech­nung stel­len, dass Heim­wer­ker mit gesund­heits­ge­fähr­den­den Stof­fen in Berüh­rung kom­men, ohne die zur Abwehr von Gesund­heits­ge­fah­ren not­wen­di­gen Maß­nah­men zu ergrei­fen, wenn sie nicht wis­sen, dass die ver­bau­ten Mate­ria­li­en gefähr­li­che Stof­fe ent­hal­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/​08

  1. BGH, Urteil vom 7. Novem­ber 2008, V ZR 138/​07, Rdn. 13, m.w.N.; vgl. auch BGH, Urteil vom 16. Juni 1989, V ZR 74/​88, Rdn. 17[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 20. Okto­ber 2000, V ZR 285/​99, NJW 2001, 64; Krü­ger in Krüger/​Hertel, Der Grund­stücks­kauf, 9. Aufl., Rdn. 213; vgl. auch BGH, Urteil vom 19. März 1992, III ZR 16/​90, NJW 1992, 1953, 1954 f.[]
  3. so aber der Sache nach LG Han­no­ver MDR 1998, 1474 f.[]
  4. so aber OLG Cel­le OLGR 1996, 51; 2007, 461, 462; vgl. auch LG Mag­de­burg, Urteil vom 15. Janu­ar 2002, 9 O 2665/​01, Rdn. 16[]