Betriebs­kos­ten­hö­he als Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung

Dem Käu­fer steht wegen der im Grund­stücks­kauf­ver­trag falsch (näm­lich zu nied­rig) ange­ge­be­nen Betriebs­kos­ten gegen den Ver­käu­fer ein Gewähr­leis­tungs­an­spruch dem Grun­de nach zu.

Betriebs­kos­ten­hö­he als Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung

Eine der Haf­tung für zuge­si­cher­te Eigen­schaf­ten nach § 459 Abs. 2, § 463 Satz 1 BGB aF ent­spre­chen­de Gewähr­leis­tungs­pflicht des Ver­käu­fers gibt es auch nach den neu­en, auf den im Jah­re 2004 geschlos­se­nen Kauf­ver­trag nach Art. 229 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB anzu­wen­den­den Kauf­rechts­vor­schrif­ten, wenn der Ver­käu­fer gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1, § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB das Vor­lie­gen einer bestimm­ten Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che garan­tiert hat [1].

Die aus der Bewirt­schaf­tung eines bebau­ten, ver­mie­te­ten Grund­stücks erziel­ten Miet­erträ­ge und die auf­zu­wen­den­den Betriebs­kos­ten gehö­ren zu den Eigen­schaf­ten, die Gegen­stand einer von den Kauf­ver­trags­par­tei­en ver­ein­bar­ten Beschaf­fen­heit des Grund­stücks nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein kön-nen und deren Vor­han­den­sein der Ver­käu­fer garan­tie­ren kann.

Das ent­spricht der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu § 459 Abs. 2 BGB aF [2], an der auch nach der Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rung fest­zu­hal­ten ist. Da durch die Neu­re­ge­lung des Gewähr­leis­tungs­rechts in der Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rung die Unter­schie­de im frü­he­ren Recht zwi­schen den Feh­lern (§ 459 Abs. 1 BGB aF) und zusi­che­rungs­fä­hi­gen Eigen­schaf­ten (§ 459 Abs. 2 BGB aF) ein­ge­eb­net [3] und die Mög­lich­kei­ten für eine pri­vat­au­to­no­me Ver­ein­ba­rung des­sen, was der Ver­käu­fer nach § 433, § 434 BGB als Erfül­lung des Ver­trags schul­det, erwei­tert wer­den soll­ten [4], kann jeden­falls jede nach frü­he­rem Recht zusi­che­rungs­fä­hi­ge Eigen­schaft einer Sache im Sin­ne des § 459 Abs. 2 BGB aF nun­mehr eine Beschaf­fen­heit im Sin­ne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein [5], nach der nur die kör­per­li­chen Eigen­schaf­ten der Sache und die die­ser auf Dau­er anhaf­ten­den Umstän­de tat­säch­li­cher, recht­li­cher und wirt­schaft­li­cher Art als Beschaf­fen­heit anzu­se­hen sein sol­len, ist aus den vor­ste­hen­den Grün­den nicht zu fol­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Novem­ber 2010 – V ZR 228/​09

  1. vgl. BT-Drs. 14/​6040, S. 132; BGH, Urtei­le vom 16.03.2005 – VIII ZR 130/​04; und vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/​06, BGHZ 170, 86, 91 f. Rn. 20 mwN[]
  2. BGH, Urtei­le vom 08.02.1980 – V ZR 174/​78, NJW 1980, 1456, 1457; vom 07.12. Dezem­ber 1988 – V ZR 91/​87, NJW 1989, 1795; vom 03.11.1989 – V ZR 154/​88, NJW 1990, 902; vom 24.10.1997 – V ZR 187/​96, NJW 1998, 534; und vom 30.03.2001 – V ZR 461/​99, NJW 2001, 2551, 2552[]
  3. BT-Drs. 14/​6040, S. 210[]
  4. BT-Drs. 14/​6040, S. 212; zu alle­dem: Schmidt-Räntsch, AnwBl. 2003, 529, 531[]
  5. Bam­ber­ger-Roth/­Faust, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 12; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 434 Rn. 12; Stau­din­ger/­Ma­tusch­ke-Beck­mann, BGB [2004], § 434 Rn. 42; Gru­ber, MDR 2002, 433, 435 f.; Roth, NJW 2004, 330, 331; Wun­der­lich, WM 2002, 981, 983. Der abwei­chen­den Ansicht ((Huber, AcP 202 [2002], 179, 226; Grigoleit/​Herresthal JZ 2003, 118, 122 und 124; Erman/​Grunewald, BGB 12. Aufl., § 434 Rn. 3[]