Dem Käufer steht wegen der im Grundstückskaufvertrag falsch (nämlich zu niedrig) angegebenen Betriebskosten gegen den Verkäufer ein Gewährleistungsanspruch dem Grunde nach zu.
Eine der Haftung für zugesicherte Eigenschaften nach § 459 Abs. 2, § 463 Satz 1 BGB aF entsprechende Gewährleistungspflicht des Verkäufers gibt es auch nach den neuen, auf den im Jahre 2004 geschlossenen Kaufvertrag nach Art. 229 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB anzuwendenden Kaufrechtsvorschriften, wenn der Verkäufer gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1, § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB das Vorliegen einer bestimmten Beschaffenheit der Kaufsache garantiert hat1.
Die aus der Bewirtschaftung eines bebauten, vermieteten Grundstücks erzielten Mieterträge und die aufzuwendenden Betriebskosten gehören zu den Eigenschaften, die Gegenstand einer von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein kön-nen und deren Vorhandensein der Verkäufer garantieren kann.
Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 459 Abs. 2 BGB aF2, an der auch nach der Schuldrechtsmodernisierung festzuhalten ist. Da durch die Neuregelung des Gewährleistungsrechts in der Schuldrechtsmodernisierung die Unterschiede im früheren Recht zwischen den Fehlern (§ 459 Abs. 1 BGB aF) und zusicherungsfähigen Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB aF) eingeebnet3 und die Möglichkeiten für eine privatautonome Vereinbarung dessen, was der Verkäufer nach § 433, § 434 BGB als Erfüllung des Vertrags schuldet, erweitert werden sollten4, kann jedenfalls jede nach früherem Recht zusicherungsfähige Eigenschaft einer Sache im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB aF nunmehr eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein5, nach der nur die körperlichen Eigenschaften der Sache und die dieser auf Dauer anhaftenden Umstände tatsächlicher, rechtlicher und wirtschaftlicher Art als Beschaffenheit anzusehen sein sollen, ist aus den vorstehenden Gründen nicht zu folgen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. November 2010 – V ZR 228/09
- vgl. BT-Drs. 14/6040, S. 132; BGH, Urteile vom 16.03.2005 – VIII ZR 130/04; und vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86, 91 f. Rn. 20 mwN[↩]
- BGH, Urteile vom 08.02.1980 – V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; vom 07.12. Dezember 1988 – V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; vom 03.11.1989 – V ZR 154/88, NJW 1990, 902; vom 24.10.1997 – V ZR 187/96, NJW 1998, 534; und vom 30.03.2001 – V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552[↩]
- BT-Drs. 14/6040, S. 210[↩]
- BT-Drs. 14/6040, S. 212; zu alledem: Schmidt-Räntsch, AnwBl. 2003, 529, 531[↩]
- Bamberger-Roth/Faust, BGB, 2. Aufl., § 434 Rn. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 434 Rn. 12; Staudinger/Matuschke-Beckmann, BGB [2004], § 434 Rn. 42; Gruber, MDR 2002, 433, 435 f.; Roth, NJW 2004, 330, 331; Wunderlich, WM 2002, 981, 983. Der abweichenden Ansicht ((Huber, AcP 202 [2002], 179, 226; Grigoleit/Herresthal JZ 2003, 118, 122 und 124; Erman/Grunewald, BGB 12. Aufl., § 434 Rn. 3[↩]
