Betriebs­kos­ten­um­la­ge für öffent­li­che Park­flä­chen

Gar­ten- oder Park­flä­chen, die durch bau­pla­ne­ri­sche Bestim­mun­gen oder durch den Ver­mie­ter selbst für die Nut­zung der Öffent­lich­keit gewid­met sind, fehlt der erfor­der­li­che Bezug zur Miet­sa­che, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB ent­hal­te­ne Merk­mal des bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauchs für die Umle­gung von Betriebs­kos­ten vor­aus­ge­setzt ist.

Betriebs­kos­ten­um­la­ge für öffent­li­che Park­flä­chen

Liegt eine der­ar­ti­ge Wid­mung zuguns­ten der Öffent­lich­keit vor, so dass jeder­mann die Nut­zung die­ser Flä­chen unab­hän­gig davon gestat­tet ist, ob er eine Woh­nung in der Wohn­an­la­ge der Beklag­ten ange­mie­tet hat, kön­nen die Kos­ten der Pfle­ge die­ser Flä­chen nicht als Betriebs­kos­ten den Wohn­raum­mie­tern ange­las­tet wer­den.

Die Kos­ten für die Pfle­ge des die Wohn­an­la­ge umge­ben­den Parks (hier: "Wohn­park am See") kann also nicht schon des­halb auf die Mie­ter umge­legt wer­den, weil sich der Park nicht im öffent­li­chen Eigen­tum, son­dern im Eigen­tum der Ver­mie­te­rin befin­det und die Mie­ter davon inso­weit einen Nut­zen haben, als er ihnen einen ent­spre­chen­den Erho­lungs­wert bie­tet.

Gar­ten- oder Park­flä­chen, die durch bau­pla­ne­ri­sche Bestim­mun­gen oder auch durch den Ver­mie­ter selbst für die Nut­zung der Öffent­lich­keit gewid­met wer­den, geht der erfor­der­li­che Bezug zur Miet­sa­che ver­lo­ren, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB ent­hal­te­ne Merk­mal des bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauchs für die Umle­gung von Betriebs­kos­ten vor­aus­ge­setzt ist. Liegt eine der­ar­ti­ge Wid­mung zuguns­ten der Öffent­lich­keit vor, so dass jeder­mann die Nut­zung die­ser Flä­chen unab­hän­gig davon gestat­tet ist, ob er eine Woh­nung in der Wohn­an­la­ge des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers ange­mie­tet hat, kön­nen die Kos­ten der Pfle­ge die­ser Flä­chen nicht mehr als Neben­kos­ten den Mie­tern ange­las­tet wer­den.

Allein aus dem Umstand, dass eine Gar­ten­an­la­ge – wie im hier ent­schie­de­nen Fall – nicht ein­ge­zäunt ist, lässt sich aller­dings nicht sicher ent­neh­men, dass es sich um einen öffent­li­chen Park han­delt. Es kommt viel­mehr dar­auf an, ob die Anla­ge ent­we­der schon nach den bau­pla­ne­ri­schen Bestim­mun­gen der Öffent­lich­keit gewid­met ist oder die Eigen­tü­me­rin der Anla­ge sie nach dem Gesamt­ein­druck, der aus der Sicht eines ver­stän­di­gen Drit­ten besteht, einer Nut­zung durch die Öffent­lich­keit zugäng­lich gemacht hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Febru­ar 2016 – VIII ZR 33/​15