Das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zum Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen

Im Fal­le der Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ist der Pflicht des Ver­mie­ters zur Begrün­dung sei­nes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens grund­sätz­lich Genü­ge getan, wenn das Gut­ach­ten Anga­ben über Tat­sa­chen ent­hält, aus denen die gefor­der­te Miet­erhö­hung her­ge­lei­tet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mie­ter gestat­tet, der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se selbst über­prü­fen zu kön­nen. Der Sach­ver­stän­di­ge muss somit eine Aus­sa­ge über die tat­säch­li­che orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te tref­fen und die zu beur­tei­len­de Woh­nung in das ört­li­che Preis­ge­fü­ge ein­ord­nen 1.

Das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zum Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen

Nach die­ser Maß­ga­be ist das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters nicht schon des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam mit der Fol­ge, dass die Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung als unzu­läs­sig abzu­wei­sen wäre, weil der Sach­ver­stän­di­ge die betref­fen­de Woh­nung zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te nicht besich­tigt hat.

Unge­ach­tet des Umstands, dass eine Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung, der kein in for­mel­ler Hin­sicht wirk­sa­mes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen vor­aus­geht, bereits als unzu­läs­sig abzu­wei­sen gewe­sen wäre, nicht aber – wie das Land­ge­richt Bre­men 2 meint – als unbe­grün­det 3, hat das Land­ge­richt Ber­lin zu Unrecht ange­nom­men, das unter Bezug­nah­me auf das Gut­ach­ten der öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen erklär­te Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin genü­ge den gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stel­len­den for­mel­len Anfor­de­run­gen nicht:

Nach der vor­ge­nann­ten Bestim­mung kann zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558 BGB auf ein mit Grün­den ver­se­he­nes Gut­ach­ten eines öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen Bezug genom­men wer­den. Rechts­feh­ler­haft hat das Land­ge­richt Bre­men inso­weit ange­nom­men, das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen sei nament­lich bereits des­halb in for­mel­ler Hin­sicht unwirk­sam, weil dem zur Begrün­dung in Bezug genom­me­nen Gut­ach­ten nicht zu ent­neh­men sei, dass der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te eine Besich­ti­gung der Woh­nung der Mie­ter (oder einer Woh­nung glei­chen Typs) durch die Sach­ver­stän­di­ge vor­aus­ge­gan­gen sei.

Ent­ge­gen einer ver­brei­te­ten Ansicht, wonach der Sach­ver­stän­di­ge die kon­kre­te – bezie­hungs­wei­se im Fall eines Typen­gut­ach­tens jeden­falls eine ver­gleich­ba­re – Woh­nung besich­tigt haben müs­se 4, hängt die Wirk­sam­keit eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens, das auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten gestützt ist, in for­mel­ler Hin­sicht nicht von der Besich­ti­gung der Miet­sa­che durch den Sach­ver­stän­di­gen ab.

Zwar wäre die Annah­me eines sol­chen Erfor­der­nis­ses noch kein Ver­stoß gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­te Eigen­tums­recht des Ver­mie­ters 5. Das Land­ge­richt Bre­men hat jedoch ver­kannt, dass § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits in ein­fach­ge­setz­li­cher Hin­sicht kei­ne Grund­la­ge dafür bie­tet, die Wirk­sam­keit eines auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten gestütz­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens in for­mel­ler Hin­sicht von der Besich­ti­gung der jewei­li­gen (oder einer ver­gleich­ba­ren) Woh­nung abhän­gig zu machen.

§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB ver­langt "ein mit Grün­den ver­se­he­nes Gut­ach­ten".

Das bedeu­tet sowohl nach dem Wort­laut als auch nach der Zweck­be­stim­mung der Vor­schrift, dass dem Mie­ter im Inter­es­se einer außer­ge­richt­li­chen Eini­gung die Tat­sa­chen mit­ge­teilt wer­den müs­sen, die er zur Prü­fung einer vom Ver­mie­ter nach § 558 BGB begehr­ten Miet­erhö­hung benö­tigt 6.

Die Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens dient hin­ge­gen nicht dazu, bereits den Nach­weis der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu füh­ren oder dem Mie­ter ein etwai­ges Pro­zess­ri­si­ko abzu­neh­men. Viel­mehr soll das Begrün­dungs­er­for­der­nis den Mie­ter ledig­lich in die Lage ver­set­zen, der Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­ses zumin­dest ansatz­wei­se nach­zu­voll­zie­hen 7.

Im Fal­le der Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ist der Begrün­dungs­pflicht damit grund­sätz­lich Genü­ge getan, wenn das Gut­ach­ten Anga­ben über Tat­sa­chen ent­hält, aus denen die gefor­der­te Miet­erhö­hung her­ge­lei­tet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mie­ter gestat­tet, der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se selbst über­prü­fen zu kön­nen. Der Sach­ver­stän­di­ge muss somit eine Aus­sa­ge über die tat­säch­li­che orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te tref­fen und die zu beur­tei­len­de Woh­nung in das ört­li­che Preis­ge­fü­ge ein­ord­nen 8.

Nach die­ser Maß­ga­be bedarf es in for­mel­ler Hin­sicht nicht not­wen­di­ger­wei­se einer vor­he­ri­gen Besich­ti­gung der betref­fen­den Woh­nung durch den Sach­ver­stän­di­gen.

Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung ist inso­weit ledig­lich, dass die Anga­ben des Sach­ver­stän­di­gen für den Mie­ter nach­prüf­bar sind 9. Ob der Mie­ter aber in die Lage ver­setzt wird, der Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se selbst zu über­prü­fen, hängt – wie die Revi­si­on zu Recht gel­tend macht – davon ab, wel­che Anga­ben das Gut­ach­ten zu der kon­kre­ten (bezie­hungs­wei­se zu einer ver­gleich­ba­ren) Woh­nung ent­hält, nicht aber davon, auf wel­chem Weg – sei es durch eine vor­he­ri­ge Woh­nungs­be­sich­ti­gung oder in ande­rer Wei­se – der Sach­ver­stän­di­ge die tat­säch­li­chen Grund­la­gen für die­se Anga­ben gewon­nen hat. Die Quel­len der Sach­kun­de sind zwar für die Beur­tei­lung der Qua­li­tät des Gut­ach­tens bedeut­sam, jedoch ist eine Kla­ge auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung nicht schon des­halb (als unzu­läs­sig) abzu­wei­sen, weil das zur Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens in Bezug genom­me­ne Gut­ach­ten die zugrun­de geleg­ten Daten in ande­rer Wei­se als durch eine Woh­nungs­be­sich­ti­gung gewon­nen hat.

Auch aus den vom vor­ma­li­gen Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Jus­tiz her­aus­ge­ge­be­nen (unver­bind­li­chen) "Hinweise(n) für die Erstel­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zur Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 2 Abs. 2 MHG" ergibt sich nichts ande­res. Zwar heißt es dort unter ande­rem: "Der Sach­ver­stän­di­ge soll die zu bewer­ten­de Woh­nung grund­sätz­lich besich­ti­gen. Andern­falls kann der Mie­ter den Ein­druck gewin­nen, dass der Sach­ver­stän­di­ge die beson­de­ren Eigen­hei­ten der Woh­nung nicht genü­gend berück­sich­tigt hat […]" 10. Dies bedeu­tet indes nicht, dass die vor­he­ri­ge Besich­ti­gung der Ver­trags­woh­nung durch den Sach­ver­stän­di­gen eine for­ma­li­sier­te Ver­fah­rens­vor­aus­set­zung sein soll­te, die im Fall der Nicht­be­ach­tung zur Unwirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens führ­te, son­dern eine – auch im Inter­es­se des Ver­mie­ters lie­gen­de – Maß­nah­me dar­stellt, die geeig­net ist, über­flüs­si­ge Pro­zes­se zu ver­mei­den, indem sie die Bereit­schaft des Mie­ters zu einer außer­ge­richt­li­chen Eini­gung för­dert.

Der Bun­des­ge­richts­hof ist Bun­des­ge­richts­hof in sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung nicht von einer grund­sätz­li­chen Besich­ti­gungs­pflicht aus­ge­gan­gen. Den vor­ge­nann­ten BGH, Urtei­len vom 03.02.2016 11 war nach dem in der Revi­si­ons­in­stanz zugrun­de zu legen­den Sach­ver­halt eine Besich­ti­gung der jewei­li­gen Woh­nung durch die Sach­ver­stän­di­ge vor­aus­ge­gan­gen, so dass die­ser Gesichts­punkt bei der Beur­tei­lung der Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens in for­mel­ler Hin­sicht nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich war.

Da eine unter­blie­be­ne Besich­ti­gung der Woh­nung somit nicht zur Unwirk­sam­keit eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB aus for­mel­len Grün­den führt, kann auf sich beru­hen, ob die Sach­ver­stän­di­ge W. die betref­fen­de (oder eine ver­gleich­ba­re) Woh­nung zwar nicht aus Anlass des hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens, aber bereits frü­her besich­tigt hat. Eben­so wenig kommt es dar­auf an, ob – was das Land­ge­richt Bre­men in Fra­ge gestellt hat – das Anwe­sen eine der Woh­nung der Mie­ter ver­gleich­ba­re Woh­nung auf­weist, die Grund­la­ge eines soge­nann­ten Typen­gut­ach­tens sein könn­te.

Eben­falls rechts­feh­ler­haft hat das Land­ge­richt Bre­men ange­nom­men, das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen sei auch des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam, weil das Gut­ach­ten der Sach­ver­stän­di­gen W. nicht nur die Moder­ni­sie­rung der Bade­zim­mer undif­fe­ren­ziert bezie­hungs­wei­se unge­nau beschrei­be, son­dern den "Gesamt­zu­stand" der Woh­nung, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der moder­ni­sier­ten Heiz­kör­per und der über Putz ver­leg­ten Roh­re unbe­rück­sich­tigt las­se.

Über­dies sei die Stra­ße, an der die Miet­sa­che lie­ge, nicht – wie im Gut­ach­ten ange­ge­ben – als Neben­stra­ße, son­dern als "grö­ße­re" Stra­ße zu bewer­ten.

Etwai­ge Män­gel des Gut­ach­tens in die­ser Hin­sicht hät­ten nicht zur Fol­ge, dass das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen bereits – man­gels der nach § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB erfor­der­li­chen Begrün­dung – aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam wäre.

Das Woh­nungs­da­ten­blatt, das Bestand­teil des Gut­ach­tens ist, beschreibt zunächst über­grei­fend die Aus­stat­tung der Woh­nun­gen des Anwe­sens. Die Aus­stat­tung der Bäder ist dabei in zwei Kate­go­ri­en beschrie­ben ("Bad alt", "Bad neu") und – was das Land­ge­richt Bre­men über­se­hen hat – durch die Beschrei­bung zahl­rei­cher Ein­zel­hei­ten kon­kre­ti­siert. In ihrem Gut­ach­ten hat die Sach­ver­stän­di­ge des Wei­te­ren die Ein- bis Fünf­zim­mer­woh­nun­gen des Anwe­sens zunächst nach der Anzahl der Zim­mer – unter jewei­li­ger Anga­be der Art der Zim­mer, der Wohn­flä­che sowie zum Vor­han­den­sein eines Kel­ler­raums – kate­go­ri­siert. Sodann hat die Sach­ver­stän­di­ge eine wei­te­re Auf­glie­de­rung nach dem Moder­ni­sie­rungs­grad der Bade­zim­mer vor­ge­nom­men (einer­seits "Ursprung", ande­rer­seits "moder­ni­siert"). Ergän­zend hat die Ver­mie­te­rin in ihrem Miet­erhö­hungs­schrei­ben mit­ge­teilt, in wel­che Kate­go­rie die Woh­nung der Mie­ter ein­zu­ord­nen sei. Auf die­se Wei­se sind für den Mie­ter nach­voll­zieh­ba­re und jeden­falls im Ansatz über­prüf­ba­re Aus­sa­gen über die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te und die Ein­ord­nung der zu beur­tei­len­den Woh­nun­gen in das ört­li­che Preis­ge­fü­ge getrof­fen wor­den.

Soweit das Land­ge­richt Bre­men unter­blie­be­ne Anga­ben zur Moder­ni­sie­rung von Heiz­kör­pern und zu über Putz ver­leg­ten Roh­ren bean­stan­det, hat die Sach­ver­stän­di­ge aus­ge­führt, dass sie davon abge­se­hen habe, aus ihrer Sicht nicht miet­wert­re­le­van­te Aus­stat­tungs­merk­ma­le in die Bewer­tung ein­zu­stel­len. Sofern die vor­ge­nann­ten Umstän­de für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te von Belang wären, begrün­de­te eine davon abwei­chen­de Bewer­tung durch die Sach­ver­stän­di­ge – eben­so wie die Fra­ge, ob die Miet­sa­che an einer Neben­stra­ße oder an einer "grö­ße­ren" Stra­ße bele­gen ist – allen­falls einen inhalt­li­chen Feh­ler des Gut­ach­tens, der nicht zur Unwirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens in for­mel­ler Hin­sicht und nicht zur Unzu­läs­sig­keit der vom Ver­mie­ter erho­be­nen Zustim­mungs­kla­ge führt, son­dern im Rah­men der Begründ­etheit der Kla­ge zu prü­fen ist 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 136/​17

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/​15, NJW 2016, 1385 Rn. 10[]
  2. LG Bre­men, Urteil vom 18.05.2017 – 2 S 207/​16[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/​12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/​05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/​03, NZM 2004, 581 unter – II 4[]
  4. Staudinger/​V. Emme­rich, BGB, Neubearb.2018, § 558a Rn. 41; Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 13. Auf­la­ge, § 558a BGB Rn. 88; Münch­Komm-BGB/Artz, 7. Auf­la­ge, § 558a Rn. 26; Beck­OKG-BGB/F­leindl, Stand: 1.04.2018, § 558a BGB Rn. 61 f.[]
  5. BVerfG, WuM 1981, 31 f.[]
  6. st. Rspr. des Bun­des­ge­richts­hofs; sie­he nur Urtei­le vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/​15, NJW 2016, 1385 Rn. 10, sowie – VIII ZR 66/​15, ZMR 2016, 433 Rn. 9[]
  7. BGH, Urtei­le vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/​15, aaO Rn. 11, sowie – VIII ZR 66/​15, aaO Rn. 10[]
  8. BGH, Urtei­le vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, aaO; vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/​15, aaO Rn. 10, sowie – VIII ZR 66/​15, aaO Rn. 9; sie­he auch BVerfG, WuM 1982, 146 f., 1986, 239; NJW 1987, 313 f. [zur Vor­gän­ger­re­ge­lung in § 2 Abs. 2 des Geset­zes zur Rege­lung der Miet­hö­he (MHG) vom 18.12 1974, BGBl. I S. 3604][]
  9. sie­he bereits BT-Drs. 7/​2011, S. 10 [zu § 2 Abs. 2 MHG][]
  10. WuM 1980, 189, 190[]
  11. BGH, a.a.O., jeweils 6 bezie­hungs­wei­se Rn. 5; inso­weit in NJW und ZMR nicht abge­druckt[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, aaO mwN; sie­he auch BGH, Beschluss vom 11.02.2014VIII ZR 220/​13, NZM 2014, 349 Rn. 3[]