Der Grundstückseigentümer, der den verstorbenen Nießbraucher nicht als Alleinerbe beerbt hat, ist in Ansehung der von dem Nießbraucher abgeschlossenen Mietverträge nicht schon deshalb nach Treu und Glauben an der Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts gemäß § 1056 Abs. 2 BGB gehindert, weil ihm das dienende Grundstück von dem Nießbraucher mit dem Motiv der vorweggenommenen Erbfolge übertragen worden ist.
Der Bruder und die Geschäftsführerin der beklagten GmbH in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sind Geschwister. Der klagende Bruder begehrt nach beendetem Nießbrauch und nach Kündigung die Herausgabe eines in der Nießbrauchszeit von der GmbH gemieteten, mit einem Wohnhaus und einem Fabrikgebäude bebauten Grundstücks. Ursprüngliche Eigentümerin des Grundstücks war die Mutter der beiden Geschwister. Diese übertrug das Grundstück am 10.12.2002 „im Wege der vorweggenommenen Erbfolge“ an den Bruder und behielt sich den Nießbrauch an dem gesamten Grundstück vor. Nach ihrem Ableben sollte der Nießbrauch an ihren Ehemann, den Vater der beiden Geschwister, übergehen. Der Übertragungsvertrag enthält in Ziffer IV.02. die folgende Bestimmung: „Der Nießbrauchsberechtigte ist aufgrund des vorbehaltenen Nießbrauchs berechtigt, den Vertragsgegenstand erstmals oder erneut zu vermieten oder zu verpachten. Etwaige Miet- oder Pachtverhältnisse sind vom Erwerber bei Nießbrauchsende zu übernehmen.“ Im März 2017 errichteten die Eltern ein gemeinschaftliches Ehegattentestament, in dem sie sich gegenseitig als Vollerben und die Geschäftsführerin der GmbH als Schlusserbin nach dem Tode des überlebenden Ehegatten einsetzten. Die Mutter starb kurz nach Errichtung des Testaments. Mit einem auf zehn Jahre befristeten „Gewerbemietvertrag“ vom 19.05.2021 vermietete der Vater das gesamte Anwesen an die GmbH. Am 9.09.2021 verstarb der Vater und wurde von der Geschäftsführerin der GmbH beerbt. Mit Schreiben vom 23.09.2021 kündigte der Bruder das Mietverhältnis mit der GmbH unter Hinweis auf § 1056 Abs. 2 BGB und verlangt im vorliegenden Verfahren die Herausgabe des Grundstücks.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht München – II hat der Klage auf Herausgabe des Grundstücks stattgegeben1. Die Berufung der GmbH hat das Oberlandesgericht München mit Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen2. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der GmbH, die vor dem Bundesgerichtshof zur Zurückverweisung an das Oberlandesgericht München führte:
Dabei verneinte der Bundesgerichtshof zunächst, dass die Rechtsstellung eines Grundstückseigentümers, der Alleinerbe des Nießbrauchsberechtigten wird, und die Rechtsstellung eines Grundstückseigentümers, dem das dienende Grundstück im Wege vorweggenommener Erbfolge übertragen wurde, in Ansehung des Sonderkündigungsrechts nach § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zumindest „wertungsmäßig“ vergleichbar sind.
Der Grundstückseigentümer, der den Nießbrauchsberechtigten allein beerbt hat, ist nach erbrechtlichen Grundsätzen durch Universalsukzession unmittelbarer Vertragspartner des Mieters geworden und haftet daher nach § 1967 BGB für die Erfüllung des Mietvertrages als Nachlassverbindlichkeit. Könnte der Erbe in dieser Situation den Mietvertrag gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kündigen, würde sich eine zugunsten des Mieters erlassene Schutzvorschrift in ein ungerechtfertigtes Haftungsprivileg des Erben verkehren3.
Demgegenüber trifft den durch einen Übertragungsvertrag im Wege vorweggenommener Erbfolge Begünstigten gemäß § 1967 BGB nach allgemeiner Ansicht keine Haftung für Nachlassverbindlichkeiten des Erblassers4. Deshalb haftet auch derjenige, dem das dienende Grundstück mit dem Motiv der vorweggenommenen Erbfolge unter Vorbehalt eines Nießbrauchs übertragen wird, nicht schon kraft Gesetzes für die Erfüllung der von dem Nießbraucher abgeschlossenen Mietverträge. Mit der Ausübung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kann daher für ihn auch keine Haftungsprivilegierung verbunden sein. Würde man ihm vielmehr das Sonderkündigungsrecht aus § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB verwehren und ihm dadurch eine im Gesetz nicht vorgesehene Haftung für die Erfüllung der von dem Nießbraucher abgeschlossenen Mietverträge auferlegen, wäre er schlechter gestellt als der Alleinerbe des Nießbrauchers, der sich durch Ausschlagung der Erbschaft von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten befreien und damit das Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu seinen Gunsten aktivieren könnte.
Allerdings hat das Oberlandesgericht München rechtsfehlerhaft auch eine rechtsgeschäftliche Bindung des Bruders an den von dem nießbrauchsberechtigten Vater abgeschlossenen Mietvertrag mit der GmbH verneint und sich insoweit auf die Auslegung von IV.02. des zwischen dem Bruder und seiner Mutter geschlossenen Übertragungsvertrages vom 12.12.2002 gestützt hat.
Die insoweit einschlägige Bestimmung, wonach „etwaige Miet- und Pachtverhältnisse (…) vom Erwerber bei Nießbrauchsende zu übernehmen“ seien, hat das Oberlandesgericht München dahingehend gewürdigt, dass sie keine weitergehende Regelung als die enthalte, die sich nach § 1056 Abs. 1 BGB ohnehin aus dem Gesetz ergebe.
Die Auslegung von Individualerklärungen ist Sache des Tatrichters. Die Gelegenheit zur Stellungnahme auf einen Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO soll dem Berufungskläger gerade die Möglichkeit eröffnen, sich argumentativ mit den tragenden Erwägungen des Oberlandesgerichts München auseinanderzusetzen. Es kann im vorliegenden Fall nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass das Oberlandesgericht München, wäre der Zurückweisungsbeschluss verfahrensordnungsgemäß als (weiterer) Hinweisbeschluss ergangen und wären ihm daraufhin die in der Nichtzulassungsbeschwerdebegründung enthaltenen Ausführungen zur Vertragsauslegung und zur diesbezüglichen Erforderlichkeit einer Beweisaufnahme unterbreitet worden, im Hinblick auf die beabsichtigte Beschlusszurückweisung zu einer abweichenden Beurteilung gelangt wäre, und sei es auch nur im Hinblick auf die Nichtgebotenheit einer mündlichen Verhandlung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO).
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. Juni 2024 – XII ZR 92/22
- LG München II, Urteil vom 25.04.2022 – 12 O 592/22[↩]
- OLG München, Beschluss vom 05.09.2022 – 32 U 2545/22[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 25/09 – NZM 2011, 73 Rn. 14; BGHZ 109, 111 = NJW 1990, 443, 445[↩]
- vgl. MünchKommBGB/Küpper 9. Aufl. § 1967 Rn. 3; BeckOGK/Grüner [Stand: 1.03.2024] BGB § 1967 Rn. 69[↩]
