Der Ver­lust eines zu einer Schließ­an­la­ge gehö­ren­den Schlüs­sels

Der Mie­ter hat dem Ver­mie­ter bei Ver­lust oder sons­ti­ger Nicht­rück­ga­be eines ihm über­las­se­nen Schlüs­sels bei Ver­trags­en­de Scha­dens­er­satz zu leis­ten, sofern er sich hin­sicht­lich sei­nes Ver­schul­dens nicht ent­las­ten kann.

Der Ver­lust eines zu einer Schließ­an­la­ge gehö­ren­den Schlüs­sels

Kein Anspruch aus miet­ver­trag­li­cher Rege­lung zum Schlüs­sel­ver­lust

Der vom Ver­mie­ter ver­folg­te Scha­dens­er­satz­an­spruch ergibt sich im vor­lie­gend vom Land­ge­richt Hei­del­berg ent­schie­de­nen Fall aller­dings nicht unmit­tel­bar aus der Bestim­mung des von den Par­tei­en unter­schrie­be­nen schrift­li­chen Miet­ver­trags, wonach der Mie­ter bei Ver­lust eines Schlüs­sels ver­pflich­tet ist, auf Ver­lan­gen des Ver­mie­ters die Kos­ten für ent­spre­chen­de Tür­schlös­ser bzw. bei einer Schließ­an­la­ge deren Kos­ten und auch die Kos­ten für den Aus­tausch der Schlüs­sel zu über­neh­men, sofern der Mie­ter nicht nach­wei­sen kann, dass Miss­brauch aus­ge­schlos­sen ist. Der Ver­mie­ter hat sich selbst nicht auf die­se Klau­sel beru­fen.

Die Klau­sel kann jeden­falls des­we­gen kei­nen eigen­stän­di­gen Scha­dens­er­satz­an­spruch begrün­den, weil sie als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung den Mie­ter ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt und daher unwirk­sam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Bei der Klau­sel han­delt es sich um eine für eine Viel­zahl von Ver­trä­gen vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gung, wie sich bereits aus ihrem unspe­zi­fi­zier­ten Wort­laut ("Kos­ten für ent­spre­chen­de Tür­schlös­ser bzw. bei einer Schließ­an­la­ge deren Kos­ten"; Her­vor­he­bung nicht im Orig.) hin­rei­chend deut­lich ergibt, und die der Ver­mie­ter dem Mie­ter bei Ver­trags­ab­schluss gestellt hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Klau­sel stellt eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung dar. Dies ist im Zwei­fel anzu­neh­men, wenn eine Bestim­mung mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung, von der abge­wi­chen wird, nicht zu ver­ein­ba­ren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn die Klau­sel begrün­det einen ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­gen Scha­dens­er­satz­an­spruch, den der Mie­ter nur abwen­den kön­nen soll, wenn er den Aus­schluss des Miss­brauchs des ver­lo­re­nen Schlüs­sels nach­weist. Kann er hin­ge­gen nur nach­wei­sen, dass er den Schlüs­sel ohne sein Ver­schul­den ver­lo­ren hat, etwa durch einen nicht auf einer Sorg­falts­pflicht­ver­let­zung des Mie­ters beru­hen­den Dieb­stahl, soll er wei­ter­hin haf­ten, solan­ge er nicht auch aus­schließt, dass der Dieb oder irgend­ein Drit­ter Miss­brauch mit dem ent­wen­de­ten Schlüs­sel trei­ben.

Dies ist mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lun­gen (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276 Abs. 1 BGB) nicht ver­ein­bar, nach denen ein ver­trag­li­cher Scha­dens­er­satz­an­spruch grund­sätz­lich ein Ver­tre­ten­müs­sen im Sin­ne eines Ver­schul­dens sei­tens des Schuld­ners vor­aus­setzt. Miet­ver­trags­klau­seln, die eine ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ge Ersatz­pflicht für einen Schlüs­sel­ver­lust vor­se­hen, benach­tei­li­gen den Mie­ter daher unan­ge­mes­sen und ver­sto­ßen gegen § 307 BGB [1].

Scha­dens­er­satz aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB

Der kla­ge­ge­gen­ständ­li­che Scha­dens­er­satz­an­spruch folgt aber aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB.

Der Mie­ter hat durch die Nicht­rück­ga­be eines der ihm vom Ver­mie­ter über­las­se­nen Schlüs­sel sei­ne Obhuts- und Rück­ga­be­pflicht (§ 546 Abs. 1 BGB) ver­letzt, die sich auch auf mit­ver­mie­te­tes Zube­hör der Miet­sa­che erstreckt [2]. Hier­zu gehört der vom Ver­mie­ter ver­miss­te Schlüs­sel.

Dass der Mie­ter dem Ver­mie­ter im vor­lie­gen­den Fall nur einen Woh­nungs­schlüs­sel zurück­ge­ge­ben hat, ist zwi­schen den Par­tei­en unstrei­tig. Eine objek­ti­ve Ver­let­zung der Ver­trags­pflich­ten des Mie­ter steht damit fest.

Die­se Ver­trags­ver­let­zung ist vom Mie­ter auch zu ver­tre­ten. Umstän­de, die die dahin­ge­hen­de gesetz­li­che Ver­mu­tung wider­leg­ten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind weder vor­ge­tra­gen noch ersicht­lich. Die end­gül­ti­ge Vor­ent­hal­tung eines dem Mie­ter anver­trau­ten Woh­nungs­schlüs­sels geht über den ver­trags­ge­mä­ßen Miet­ge­brauch, in des­sen Rah­men der Mie­ter Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che nicht zu ver­tre­ten hat (§ 538 BGB), hin­aus.

Dem Ver­mie­ter ist in Gestalt der Inan­spruch­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, der gegen­über der Mie­ter Erfül­lungs­ge­hil­fe im Rah­men der den Ver­mie­ter als Mit­ei­gen­tü­mer tref­fen­den Schutz­pflich­ten hin­sicht­lich des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist (§§ 241 Abs. 2, 278 BGB), auch ein Scha­den ent­stan­den. Die­se Ver­bind­lich­keit umfasst über die Wie­der­her­stel­lung des feh­len­den Schlüs­sels hin­aus auch die Kos­ten der Erneue­rung der Schließ­an­la­ge in dem von dem gericht­li­chen Sach­ver­stän­di­gen Sch. für erfor­der­lich gehal­te­nen Umfang. Dar­auf, dass die Schließ­an­la­ge bis­lang noch nicht aus­ge­tauscht ist, kommt es dabei nicht an. Auf den in die­sem Sin­ne zur Wie­der­her­stel­lung erfor­der­li­chen Geld­be­trag hat sich die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft und damit auch der Ver­mie­ter im Ver­hält­nis zum Mie­ter zwar einen Abzug "neu für alt" anrech­nen las­sen. Die kon­kre­te Höhe die­ses Abzugs führt jedoch nicht zu einem Unter­schrei­ten des beru­fungs­ge­gen­ständ­li­chen Scha­dens­er­satz­be­tra­ges.

Ist wegen Beschä­di­gung einer Sache Scha­dens­er­satz zu leis­ten, so kann der Gläu­bi­ger statt der Her­stel­lung den dazu erfor­der­li­chen Geld­be­trag ver­lan­gen (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB). Vor­aus­set­zung hier­für ist ein Ein­griff in die Sach­sub­stanz (Münch­Komm-BGB/Oetker, 6. Aufl. 2012, § 249 Rz. 424 m.w.N.).

Die der Vor­ent­hal­tung des feh­len­den Schlüs­sels inne­woh­nen­de Sub­stanz­ver­let­zung beschränkt sich nicht allein auf die­sen Schlüs­sel und der geschul­de­te Scha­dens­er­satz damit nicht auf den ver­hält­nis­mä­ßig gering­fü­gi­gen Betrag für das Nach­ma­chen die­ses Schlüs­sels. Viel­mehr hat der Mie­ter auch in die sub­stan­zi­el­le Funk­tio­na­li­tät der Gesamt­heit der Bestand­tei­le der Sache "Schließ­an­la­ge" ein­ge­grif­fen. Denn die­se ist dadurch, dass der Ver­bleib des feh­len­den Schlüs­sels dau­er­haft unge­klärt bleibt, in ihrer Funk­ti­on beein­träch­tigt.

Die­se Beein­träch­ti­gung kann nicht mit der Erwä­gung in Abre­de gestellt wer­den, dass sich die Funk­ti­on der Sach­ge­samt­heit Schließ­an­la­ge auf das Auf- und Zusper­ren der vor ihr umfass­ten Schlös­ser mit den ver­füg­ba­ren Schlüs­seln beschränkt und der Sub­stanz­scha­den folg­lich durch die Wie­der­her­stel­lung des feh­len­den Schlüs­sels beho­ben ist [3]. Die­se Auf­fas­sung greift inso­weit zu kurz, als der Sub­stanz der Schließ­an­la­ge auch die Funk­ti­on inne­wohnt, dass nie­mand die zu ihr gehö­ren­den Schlös­ser auf- und zusper­ren kann, der nicht berech­tigt im Besitz eines zu ihr gehö­ren­den Schlüs­sels ist. Die durch den unbe­kannt ver­blie­be­nen Schlüs­sel begrün­de­te Miss­brauchs­ge­fahr ver­letzt nicht nur das Eigen­tum an dem Schlüs­sel selbst, son­dern zusätz­lich die Sach­ge­samt­heit Schließ­an­la­ge für das Gesamt­ge­bäu­de [4].

Hier­bei kommt es [5] nicht dar­auf an, ob der Ver­mie­ter die Schließ­an­la­ge tat­säch­lich und zeit­nah aus­ge­wech­selt hat [6]. Denn soweit er dies unter­lässt, han­delt er auf eige­nes Risi­ko. Dann steht dem Gewinn der "abs­trakt" liqui­dier­ten Scha­dens­er­satz­sum­me der mate­ri­el­le Ver­lust gegen­über, der sich im Fal­le der Ver­wirk­li­chung der Miss­brauchs­ge­fahr durch Dieb­stahl oder Van­da­lis­mus Drit­ter nie­der­schlägt, ohne dass die­se Fol­ge­schä­den der ursprüng­li­chen Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters noch haf­tungs­recht­lich zure­chen­bar und von die­sem zu erset­zen wären. Auf Grund die­ser Risi­ko­ver­tei­lung ist die Ent­schei­dung des Ver­mie­ters, Scha­dens­er­satz zu ver­lan­gen und die Schließ­an­la­ge trotz­dem (zunächst) nicht zu erneu­ern, auch nicht etwa treu­wid­rig [7].

Schließ­lich steht der Zulas­sung der abs­trak­ten Scha­dens­be­rech­nung auch nicht die Recht­spre­chung des Reichs­ge­richts ent­ge­gen, nach der § 249 Abs. 2 BGB bei der rei­nen Gefahr künf­ti­ger Beschä­di­gung einer Sache nicht anwend­bar und eine abs­trak­te Scha­dens­be­rech­nung daher in die­sem Fall nicht mög­lich ist [8]. Denn Haf­tungs­grund ist vor­lie­gend (anders als in dem vom Reichs­ge­richt ent­schie­de­nen Fall) nicht ledig­lich die Bedro­hung der Sache durch künf­ti­ge Beschä­di­gung, son­dern die bereits real ein­ge­tre­te­ne Sub­stanz­ver­let­zung im oben dar­ge­leg­ten Sin­ne.

Dem Land­ge­richt Hei­del­berg erscheint es nach alle­dem ange­zeigt, den Grund­satz, dass der Geschä­dig­te in der Ver­wen­dung des Geld­scha­dens­er­sat­zes frei ist, auch im vor­lie­gen­den Fall Platz grei­fen zu las­sen.

Land­ge­richt Hei­del­berg, Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/​12

  1. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, MietR, 10. Aufl. 2011, § 546 Rz. 35 a.E., m.w.N.[]
  2. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, § 546 Rz. 32 m.w.N.[]
  3. in die­se Rich­tung aber AG Lud­wigs­burg, WuM 2010, 355 AG Rhein­bach, NZM 2005, 822 f.; LG Wies­ba­den, NZM 1999, 308; Ruthe, NZM 2000, 365, 366 unter 3.; Fla­tow, NZM 2011, 660, 662 unter 3. a. bb.[]
  4. KG, NJW-RR 2008, 1245 ff., m.w.N.; LG Müns­ter, WuM 1989, 508 f.[]
  5. ent­ge­gen AG Lud­wigs­burg, a.a.O.; AG Rhein­bach, a.a.O.; LG Wies­ba­den, a.a.O.[]
  6. vgl. KG, a.a.O.; ein­schrän­kend Fla­tow, a.a.O., die es für einen Ersatz­an­spruch aber aus­rei­chen las­sen will, dass der Ver­mie­ter beab­sich­tigt, die Schließ­an­la­ge aus­zu­wech­seln[]
  7. so aber LG Essen, ZMR 2012, 103 f.[]
  8. RGZ 91, 104[]