Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann.
Kein Anspruch aus mietvertraglicher Regelung zum Schlüsselverlust
Der vom Vermieter verfolgte Schadensersatzanspruch ergibt sich im vorliegend vom Landgericht Heidelberg entschiedenen Fall allerdings nicht unmittelbar aus der Bestimmung des von den Parteien unterschriebenen schriftlichen Mietvertrags, wonach der Mieter bei Verlust eines Schlüssels verpflichtet ist, auf Verlangen des Vermieters die Kosten für entsprechende Türschlösser bzw. bei einer Schließanlage deren Kosten und auch die Kosten für den Austausch der Schlüssel zu übernehmen, sofern der Mieter nicht nachweisen kann, dass Missbrauch ausgeschlossen ist. Der Vermieter hat sich selbst nicht auf diese Klausel berufen.
Die Klausel kann jedenfalls deswegen keinen eigenständigen Schadensersatzanspruch begründen, weil sie als Allgemeine Geschäftsbedingung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Bei der Klausel handelt es sich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, wie sich bereits aus ihrem unspezifizierten Wortlaut („Kosten für entsprechende Türschlösser bzw. bei einer Schließanlage deren Kosten“; Hervorhebung nicht im Orig.) hinreichend deutlich ergibt, und die der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss gestellt hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Dies ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn die Klausel begründet einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch, den der Mieter nur abwenden können soll, wenn er den Ausschluss des Missbrauchs des verlorenen Schlüssels nachweist. Kann er hingegen nur nachweisen, dass er den Schlüssel ohne sein Verschulden verloren hat, etwa durch einen nicht auf einer Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters beruhenden Diebstahl, soll er weiterhin haften, solange er nicht auch ausschließt, dass der Dieb oder irgendein Dritter Missbrauch mit dem entwendeten Schlüssel treiben.
Dies ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276 Abs. 1 BGB) nicht vereinbar, nach denen ein vertraglicher Schadensersatzanspruch grundsätzlich ein Vertretenmüssen im Sinne eines Verschuldens seitens des Schuldners voraussetzt. Mietvertragsklauseln, die eine verschuldensunabhängige Ersatzpflicht für einen Schlüsselverlust vorsehen, benachteiligen den Mieter daher unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB1.
Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB
Der klagegegenständliche Schadensersatzanspruch folgt aber aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB.
Der Mieter hat durch die Nichtrückgabe eines der ihm vom Vermieter überlassenen Schlüssel seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 546 Abs. 1 BGB) verletzt, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstreckt2. Hierzu gehört der vom Vermieter vermisste Schlüssel.
Dass der Mieter dem Vermieter im vorliegenden Fall nur einen Wohnungsschlüssel zurückgegeben hat, ist zwischen den Parteien unstreitig. Eine objektive Verletzung der Vertragspflichten des Mieter steht damit fest.
Diese Vertragsverletzung ist vom Mieter auch zu vertreten. Umstände, die die dahingehende gesetzliche Vermutung widerlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die endgültige Vorenthaltung eines dem Mieter anvertrauten Wohnungsschlüssels geht über den vertragsgemäßen Mietgebrauch, in dessen Rahmen der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB), hinaus.
Dem Vermieter ist in Gestalt der Inanspruchnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, der gegenüber der Mieter Erfüllungsgehilfe im Rahmen der den Vermieter als Miteigentümer treffenden Schutzpflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist (§§ 241 Abs. 2, 278 BGB), auch ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasst über die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels hinaus auch die Kosten der Erneuerung der Schließanlage in dem von dem gerichtlichen Sachverständigen Sch. für erforderlich gehaltenen Umfang. Darauf, dass die Schließanlage bislang noch nicht ausgetauscht ist, kommt es dabei nicht an. Auf den in diesem Sinne zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag hat sich die Eigentümergemeinschaft und damit auch der Vermieter im Verhältnis zum Mieter zwar einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen. Die konkrete Höhe dieses Abzugs führt jedoch nicht zu einem Unterschreiten des berufungsgegenständlichen Schadensersatzbetrages.
Ist wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB). Voraussetzung hierfür ist ein Eingriff in die Sachsubstanz (MünchKomm-BGB/Oetker, 6. Aufl. 2012, § 249 Rz. 424 m.w.N.).
Die der Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels innewohnende Substanzverletzung beschränkt sich nicht allein auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den verhältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses Schlüssels. Vielmehr hat der Mieter auch in die substanzielle Funktionalität der Gesamtheit der Bestandteile der Sache „Schließanlage“ eingegriffen. Denn diese ist dadurch, dass der Verbleib des fehlenden Schlüssels dauerhaft ungeklärt bleibt, in ihrer Funktion beeinträchtigt.
Diese Beeinträchtigung kann nicht mit der Erwägung in Abrede gestellt werden, dass sich die Funktion der Sachgesamtheit Schließanlage auf das Auf- und Zusperren der vor ihr umfassten Schlösser mit den verfügbaren Schlüsseln beschränkt und der Substanzschaden folglich durch die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels behoben ist3. Diese Auffassung greift insoweit zu kurz, als der Substanz der Schließanlage auch die Funktion innewohnt, dass niemand die zu ihr gehörenden Schlösser auf- und zusperren kann, der nicht berechtigt im Besitz eines zu ihr gehörenden Schlüssels ist. Die durch den unbekannt verbliebenen Schlüssel begründete Missbrauchsgefahr verletzt nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, sondern zusätzlich die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude4.
Hierbei kommt es5 nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt hat6. Denn soweit er dies unterlässt, handelt er auf eigenes Risiko. Dann steht dem Gewinn der „abstrakt“ liquidierten Schadensersatzsumme der materielle Verlust gegenüber, der sich im Falle der Verwirklichung der Missbrauchsgefahr durch Diebstahl oder Vandalismus Dritter niederschlägt, ohne dass diese Folgeschäden der ursprünglichen Pflichtverletzung des Mieters noch haftungsrechtlich zurechenbar und von diesem zu ersetzen wären. Auf Grund dieser Risikoverteilung ist die Entscheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen und die Schließanlage trotzdem (zunächst) nicht zu erneuern, auch nicht etwa treuwidrig7.
Schließlich steht der Zulassung der abstrakten Schadensberechnung auch nicht die Rechtsprechung des Reichsgerichts entgegen, nach der § 249 Abs. 2 BGB bei der reinen Gefahr künftiger Beschädigung einer Sache nicht anwendbar und eine abstrakte Schadensberechnung daher in diesem Fall nicht möglich ist8. Denn Haftungsgrund ist vorliegend (anders als in dem vom Reichsgericht entschiedenen Fall) nicht lediglich die Bedrohung der Sache durch künftige Beschädigung, sondern die bereits real eingetretene Substanzverletzung im oben dargelegten Sinne.
Dem Landgericht Heidelberg erscheint es nach alledem angezeigt, den Grundsatz, dass der Geschädigte in der Verwendung des Geldschadensersatzes frei ist, auch im vorliegenden Fall Platz greifen zu lassen.
Landgericht Heidelberg, Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12
- Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, 10. Aufl. 2011, § 546 Rz. 35 a.E., m.w.N.[↩]
- vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 546 Rz. 32 m.w.N.[↩]
- in diese Richtung aber AG Ludwigsburg, WuM 2010, 355 AG Rheinbach, NZM 2005, 822 f.; LG Wiesbaden, NZM 1999, 308; Ruthe, NZM 2000, 365, 366 unter 3.; Flatow, NZM 2011, 660, 662 unter 3. a. bb.[↩]
- KG, NJW-RR 2008, 1245 ff., m.w.N.; LG Münster, WuM 1989, 508 f.[↩]
- entgegen AG Ludwigsburg, a.a.O.; AG Rheinbach, a.a.O.; LG Wiesbaden, a.a.O.[↩]
- vgl. KG, a.a.O.; einschränkend Flatow, a.a.O., die es für einen Ersatzanspruch aber ausreichen lassen will, dass der Vermieter beabsichtigt, die Schließanlage auszuwechseln[↩]
- so aber LG Essen, ZMR 2012, 103 f.[↩]
- RGZ 91, 104[↩]
