Die eigenmächtige Instandsetzung durch den WEG-Verwalter

Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen1.

Die eigenmächtige Instandsetzung durch den WEG-Verwalter

Dies entschied der Bundesgerichtshof jetzt in einem Fall, in dem sich die materiellrechtlichen Ansprüche der Parteien mangels abweichender Übergangsvorschriften nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung beurteilten, da der zu entscheidende Sachverhalt bereits abgeschlossen ist2.

Im Ausgangspunkt bejahte der Bundesgerichtshof zunächst einen vertraglichen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinchaft gegen die WEG-Verrwalterin auf Herausgabe der dieser zur Erfüllung ihrer Aufgaben überlassenen und durch die an die Firma M. geleisteten Zahlungen nicht bestimmungsgemäß verbrauchten Gelder der Gemeinschaft gemäß § 675 Abs. 1, § 667 Alt. 1 BGB3. Ob daneben auch ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinchaft gemäß § 280 Abs. 1 BGB besteht, weil die unbefugte Auftragsvergabe eine schuldhafte Vertragsverletzung durch die WEG-Verrwalterin darstellt4, kann daher dahinstehen.

Allerdings bejahte der Bundesgerichtshof auch einen Gegenanspruch der Verwalterin:

Dem Verwalter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der ihm bei der Geschäftsführung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) entstandenen Aufwendungen nach § 670 BGB zu. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag. Es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausführung der Geschäftsbesorgung nicht von dem Beauftragten, sondern von dem Auftraggeber zu tragen sind, in dessen Interesse die Geschäftsbesorgung erfolgt5. Der Verwalter muss allerdings – wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchführen6. Diese Verpflichtung hat die WEG-Verrwalterin verletzt, als sie von dem Beschluss der Wohnungseigentümer, die Firma B. zu beauftragen, abgewichen ist.

Ob dem Verwalter ein Erstattungsanspruch gegen die GdWE aus den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts zustehen kann, wenn er eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführen lässt, die weder durch einen Beschluss der GdWE noch von seiner Notgeschäftsführungskompetenz nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG aF (nunmehr § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) gedeckt sind, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt.

Teilweise wird angenommen, der auf Rückzahlung unbefugt verwendeten Geldes in Anspruch genommene Verwalter könne der Gemeinschaft keine Ersatzansprüche entgegenhalten, die sich darauf gründeten, dass der Gemeinschaft infolge der unbefugten Maßnahme eine Bereicherung zugeflossen sei. Derartige Ansprüche seien, wie im Fall eigenmächtiger Vornahme von Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durch einen Miteigentümer7, aufgrund des Vorrangs der spezielleren Kompetenzregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Wahrung des Selbstbestimmungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschlossen8.

Nach anderer Auffassung finden dagegen die allgemeinen Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts Anwendung. Dies wird für sowohl das hier anwendbare, vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1.12.2020 geltende Recht vertreten9 als auch für das neue Recht10. Der Bundesgerichtshof hat einen Verwendungsersatzanspruch des Verwalters gemäß § 684 Satz 1, § 812 BGB in derartigen Fällen in der Vergangenheit ebenfalls nicht grundsätzlich ausgeschlossen11.

Die besseren Gründe sprechen für die letztgenannte Auffassung.

Der Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts ist ausgeschlossen, wenn gesetzliche Sonderregelungen bestehen, die dem Verpflichteten vorrangig die Möglichkeit geben, den Erfolg selbst herbeizuführen12. Eine solche Sonderregelung enthält § 21 Abs. 4 WEG aF für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Sie weist die Entscheidung über solche Maßnahmen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu. Damit ist es dem einzelnen Wohnungseigentümer – mit Ausnahme des eng begrenzten Notgeschäftsführungsrechts nach § 21 Abs. 2 WEG aF (nunmehr § 18 Abs. 3 WEG) – nicht gestattet, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen; es fehlt ihm in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum die Einwirkungskompetenz. Diese Sonderregelung darf nicht über die Anwendung der allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts ausgehebelt werden und begründet daher eine Sperrwirkung13.

Eine Sonderregelung, die dem Verwalter die Kompetenz abspricht, Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, enthält das Wohnungseigentumsgesetz dagegen nicht. Dem Verwalter kommt bereits nach dem gesetzlichen Leitbild des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung dem Grunde nach aufgrund seiner Organstellung eine Handlungs- und Entscheidungskompetenz für die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu14. Ihn trifft als Vollzugsorgan der Gemeinschaft15 nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG aF die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer16. Die Vorschrift des § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG aF, wonach dem Verwalter kraft Gesetzes die Entscheidungskompetenz für laufende Maßnahmen zugewiesen ist, macht deutlich, dass für weniger bedeutsame Maßnahmen eine eigene Entscheidungsbefugnis des Verwalters bereits im Gesetz angelegt ist17. Die Wohnungseigentümer können zudem aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts den gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters in engen Grenzen durch Beschluss erweitern, indem sie ihm über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt18.

Vor dem Hintergrund der unterschiedlichen Pflichtenstellung und Kompetenz von Wohnungseigentümer und Verwalter lässt sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Sperrwirkung von § 21 Abs. 4 WEG aF gegenüber bereicherungsrechtlichen Ersatzansprüchen oder solchen aus Geschäftsführung ohne Auftrag nicht auf das Verhältnis zwischen GdWE und Verwalter übertragen. Eigenmächtige pflichtwidrige Maßnahmen des Verwalters im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im Einzelfall ändern nichts daran, dass der Verwalter im Grundsatz – anders als der einzelne Wohnungseigentümer – zu einer Einwirkung auf das Gemeinschaftseigentum berechtigt ist und deshalb kein Anlass besteht, den Rückgriff auf die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften zu sperren. Insbesondere dient ein solcher Ausschluss nicht dazu, einen eigenmächtig Handelnden durch Entzug von Aufwendungsersatzansprüchen zu „bestrafen“. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist daher nicht dahin zu verstehen, dass jeder eigenmächtig Handelnde mit Erstattungsansprüchen nach den allgemeinen Vorschriften ausgeschlossen ist. Dem Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der GdWE vielmehr ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen.

Dem lässt sich nicht entgegenhalten, die Zubilligung eines Ersatzanspruchs liefe den Interessen der Wohnungseigentümer zuwider19. Hat sich der Verwalter über einen Beschluss der Wohnungseigentümer und damit über ihren erklärten Willen hinweggesetzt, steht ihm gemäß § 684 BGB ein Aufwendungsersatzanspruch nur nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung zu20. Damit ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer keinen Ersatz für Maßnahmen leisten müssen, die für sie ohne Wert sind. Denn der Ersatzanspruch des Verwalters ist in diesen Fällen grundsätzlich auf Ausgleich der Werterhöhung der Anlage gerichtet, die die von ihm veranlassten Maßnahmen bewirkt haben21. Jedenfalls dann, wenn die Maßnahmen der Planung der Wohnungseigentümer entsprachen, sind dagegen ihre ersparten Aufwendungen maßgeblich22. Auch dies ist nicht unbillig; es widerspräche vielmehr Treu und Glauben, wenn die Wohnungseigentümer in einem solchen Fall das Erlangte unentgeltlich behalten und nutzen könnten23.

Liegt die Eigenmächtigkeit, wie hier, darin, dass der Verwalter sich über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, kann dies außerdem eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen. Das kommt insbesondere in Betracht, wenn die künftige Durchsetzung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen die von dem Verwalter beauftragte Firma weniger erfolgversprechend erscheint oder wenn es den Wohnungseigentümern darauf ankam, die bestehende Geschäftsbeziehung zu der von ihnen gewählten Firma zu festigen, um sich dadurch in der Zukunft die schnellere Ausführung von Arbeiten, die Durchführung von Kleinreparaturen und Wartungen oder ähnliche Vorteile zu sichern. Die sich hieraus ergebenden wirtschaftlichen Nachteile aus der Beauftragung eines anderen Unternehmens lassen sich durch einen Abschlag vom Erstattungsanspruch des Verwalters berücksichtigen, der – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – bis zu 20 % betragen kann.

Die Hauptforderung der Wohnungseigentümergemeinchaft und die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung der WEG-Verwalterin stehen insbesondere im Gegenseitigkeitsverhältnis (§ 387 BGB). Bereicherungsschuldnerin ist stets die GdWE. Soweit sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.09.201524 etwas anderes ergibt, hält der Bundesgerichtshof hieran nicht fest.

Im hier entschiedenen Fall bedeutete dies: Der WEG-Verwalterin steht die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung zwar nicht unter dem Gesichtspunkt einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 677, 683, 670 BGB zu, weil deren Geschäftsführung dem in der Beschlussfassung zum Ausdruck kommenden tatsächlichen Willen der Wohnungseigentümer widersprach. Ein Ersatzanspruch der WEG-Verwalterin bestünde daher selbst dann nicht, wenn die Vergabe der Arbeiten an das ein günstigeres Angebot unterbreitende Unternehmen eine für die Wohnungseigentümer objektiv vorteilhafte Entscheidung gewesen sein sollte25. Es ist daher nunmehr zu prüfen, ob und ggf. in welcher Höhe der WEG-Verwalterin gemäß § 684 Satz 1, § 812 BGB ein Bereicherungsanspruch zusteht, weil die Wohnungseigentümergemeinchaft Aufwand für die grundsätzlich gewünschte Erneuerung der Eingangstüren und die Errichtung der Briefkastenanlagen erspart hat. Zur Ermittlung der Höhe eines Erstattungsanspruchs der WEG-Verwalterin ist der objektive Wert der erbrachten Leistung festzustellen unter Berücksichtigung etwaiger Unvollständigkeiten und Mängel im Gewerk sowie eines Abzugs im Hinblick auf die wirtschaftlichen Nachteile, die damit verbunden sind, dass die Beklagte statt des von den Wohnungseigentümern als Vertragspartner gewünschten ortsansässigen Traditionsunternehmens mit persönlich haftender Inhaberin ein erst 2014 gegründetes, unbekanntes Unternehmen in der Rechtsform der UG (haftungsbeschränkt) beauftragt hat, welches seit August 2017 im Handelsregister gelöscht ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Dezember 2021 – V ZR 32/21

  1. Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187[↩]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 33/20, NJW-RR 2021, 664 Rn. 6; Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08, NJW 2009, 999 Rn. 12, insoweit in BGHZ 179, 230 nicht abgedruckt[↩]
  3. vgl. zur Herausgabepflicht BGH, Urteil vom 06.03.1997 – III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl.2018, § 26 Rn. 144; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl.2020, § 26 Rn. 116; BeckOGK/Greiner, WEG [1.12.2021], § 26 Rn. 306 f.; § 27 Rn. 51.2; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl.2020, § 26 Rn. 156[↩]
  4. vgl. zur Haftung des Verwalters für Pflichtverletzungen Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl.2020, § 27 Rn. 143[↩]
  5. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 18 mwN[↩]
  6. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, aaO Rn. 21[↩]
  7. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 10[↩]
  8. vgl. LG Karlsruhe, BeckRS 2020, 45453, Rn. 38 ff.; BeckOGK/Greiner, WEG [1.12.2021], § 27 Rn. 51.2; Sommer, MietRB 2021, 243[↩]
  9. vgl. BayObLG, ZMR 2003, 759, 760; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 913, 914; OLG Hamburg, ZMR 2006, 546, 548, Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 39; Riecke/Schmidt/Abramenko, 5. Aufl., § 27 Rn. 27; Armbrüster, ZWE 2002, 548, 555; Elzer, ZWE 2011, 207, 209; Gottschalg, MietRB 2006, 172; Lüke, ZWE 2009, 101, 105; Vandenhouten, ZWE 2012, 237, 240[↩]
  10. vgl. Leidner, ZWE 2021, 218, 222[↩]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Rn. 30[↩]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 17[↩]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 10[↩]
  14. vgl. Leidner, ZWE 2021, 218, 222; vgl. § 27 Abs. 1 WEG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung zu den nunmehr erweiterten Befugnissen des Verwalters[↩]
  15. vgl. BGH, Beschluss vom 15.12.1988 – V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226[↩]
  16. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 15[↩]
  17. BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20, ZWE 2021, 406 Rn. 11[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20, ZWE 2021, 406 Rn. 11[↩]
  19. so aber Sommer, MietRB 2021, 243[↩]
  20. vgl. zur Maßgeblichkeit des geäußerten Willens BGH, Urteil vom 02.04.1998 – III ZR 251/96, BGHZ 138, 281, 287[↩]
  21. vgl. BGH, Beschluss vom 16.12.2008 – VIII ZR 306/06, WuM 2009, 113 Rn. 10 mwN[↩]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2001 – VII ZR 222/99, NJW 2001, 3184, 3186; Urteil vom 07.10.2020 – IV ZR 69/20, NJW 2021, 157 Rn. 15[↩]
  23. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2001 – VII ZR 222/99, aaO[↩]
  24. BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 12 ff.[↩]
  25. vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Rn. 29[↩]

Das dürfte Sie auch interessieren: