Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.
Allerdings hat gemäß § 1020 Satz 2 BGB der Grunddienstbarkeitsberechtigte, der zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage hält, diese im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers dies erfordert. Eine solche Pflicht trifft hier im Ausgangspunkt auch die Dienstbarkeitsberechtigte. Die Tiefgaragenstellplätze stellen eine Anlage im Sinne der Vorschrift dar1. Für das Revisionsverfahren ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts zudem davon auszugehen, dass die Dienstbarkeitsberechtigte die Stellplätze tatsächlich für eigene Zwecke nutzt und damit i.S.d. § 1020 Satz 2 BGB hält2.
Der Verpflichtung, die Anlage in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, kann der Dienstbarkeitsberechtigte nur entsprechen, wenn er die Anlage ordnungsgemäß unterhält und erforderlichenfalls auch instandsetzt3 Zur Unterhaltung der Anlage ist er aber nicht uneingeschränkt, sondern nur in dem Umfang verpflichtet, wie es das Interesse des Eigentümers erfordert. Damit ist nicht jedes Interesse des Eigentümers gemeint, sondern nur sein Integritätsinteresse. Der Berechtigte ist nur verpflichtet, von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen des Eigentums zu vermeiden, die Verkehrssicherheit sicherzustellen und gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage zu sorgen. Die Grenze bildet das Interesse des Eigentümers an der Benutzung seines Grundstücks4. Kommt der Dienstbarkeitsberechtigte seiner Pflicht aus § 1020 Satz 2 BGB nicht nach und nimmt der Eigentümer die Maßnahmen selbst vor, handelt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag, die dem Eigentümer gemäß § 683 Satz 1 BGB, § 670 BGB das Recht gibt, von dem Dienstbarkeitsberechtigten die Kosten für die bereits vorgenommenen Maßnahmen zu verlangen, soweit dieser nicht widersprochen hat. Hat der Dienstbarkeitsberechtigte widersprochen, ist er gemäß den § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1, 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet5.
Besteht die Grunddienstbarkeit – wie hier – an dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, kann der Sondereigentümer die Kosten für die erforderliche Unterhaltung und ggf. für die Instandsetzung der Anlage unmittelbar aus dem Begleitschuldverhältnis verlangen, das zwischen ihm und dem Dienstbarkeitsberechtigten besteht und seinen Ausdruck unter anderem in der Unterhaltungspflicht des § 1020 Satz 2 BGB findet6. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1, 2 BGB scheidet demgegenüber aus, weil der Dienstbarkeitsberechtigte im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum nicht zu der eigenen Durchführung von Unterhaltungsmaßnahmen berechtigt ist.
Die Bildung von Rücklagen für zukünftige Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen gehört aber nicht zu der Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten, die Anlage im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.
Bereits entschieden hat der Bundesgerichtshof dies für den Fall, dass eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück (Privatstraße) bestellt war und die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzliche Prozesstandschafterin für die Wohnungseigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten im Hinblick auf die künftige Unterhaltung der Privatstraße die Zahlung einer Instandhaltungsrücklage verlangte. Hierfür fehlt es an einer Anspruchsgrundlage; § 1020 Satz 2 BGB gibt einen solchen Anspruch nicht her7.
Nichts anderes gilt, wenn – wie hier – die Erstattung einer von einem Wohnungseigentümer als Dienstbarkeitsverpflichteten bereits erbrachten Zahlung auf die Instandhaltungsrücklage verlangt wird. Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.
In dem Rechtsverhältnis zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten einer Grunddienstbarkeit ergeben sich die auf eine Anlage bezogenen Pflichten aus § 1020 Satz 2 BGB, wenn es – wie hier – an einer abweichenden Vereinbarung (§ 1021 Abs. 1 BGB) fehlt. Die Bildung von Rücklagen dient nicht der Unterhaltung der Anlage, sondern hat die Funktion, Vorsorge für den Fall zu treffen, dass in Zukunft für eine dann erforderlich werdende Erhaltungsmaßnahme die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen. Die Pflicht zu einer solchen Vorsorgemaßnahme ergibt sich aus § 1020 Satz 2 BGB indessen nicht. Ist der Dienstbarkeitsberechtigte im Zeitpunkt des Erfordernisses einer Erhaltungsmaßnahme aus finanziellen Gründen nicht in der Lage, diese durchzuführen, realisiert sich vielmehr das allgemeine Risiko jedes (ungesicherten) Gläubigers, dass sein Schuldner nicht leistungsfähig ist. Nichts anderes folgt daraus, dass der Eigentümer die von ihm aufgewendeten Kosten einer Haftpflichtversicherung, wenn und soweit mit ihr die Risiken der Verletzung der dem Dienstbarkeitsberechtigten für die Anlage obliegenden Verkehrssicherungspflicht abgedeckt werden, erstattet verlangen kann. Der Abschluss einer solchen Versicherung mit der hiermit verbundenen – nicht erst zukünftig anfallenden – Prämienzahlung ist Bestandteil der Unterhaltungspflicht i.S.d. § 1020 Satz 2 BGB8.
Rechtlich unerheblich für das Rechtsverhältnis des Eigentümers und des Dienstbarkeitsberechtigten ist das Verhältnis, in dem der Berechtigte zu einem Dritten steht. Dass der Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Zahlungen auf eine Instandhaltungsrücklage verpflichtet ist (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG aF und ab dem 1.12.2020: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), hat nicht eine entsprechende Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten gegenüber dem Sondereigentümer zur Folge. Insoweit muss auch berücksichtigt werden, dass die Instandhaltungsrücklage nicht zwingend für eine Instandsetzung der auf dem Grundstück gehaltenen Anlage – hier: der Tiefgarage – verwendet werden muss, sondern auch für sonstige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum herangezogen werden kann. Unabhängig davon kann es für die aus § 1020 Satz 2 BGB folgende Unterhaltungspflicht keine Rolle spielen, ob es sich bei dem Dienstbarkeitsverpflichteten um einen Alleineigentümer handelt – dann gibt es für eine Pflicht zur Rücklagenbildung von vorneherein keine Grundlage – oder um einen Sondereigentümer, der Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und (nur) aufgrund dieser Mitgliedschaft besonderen Pflichten unterliegt.
Der Sondereigentümer ist darauf beschränkt, von dem Dienstbarkeitsberechtigten Ersatz der tatsächlich angefallenen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu verlangen. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Sondereigentümerin angehört, die von der Grunddienstbarkeit erfassten Tiefgaragenstellplätze instandsetzt, kann die Sondereigentümerin den Betrag, der für die Instandsetzung anfällt, anteilig von der Dienstbarkeitsberechtigten erstattet verlangen, allerdings nur in dem Umfang, wie ihr Integritätsinteresse betroffen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die anfallenden Kosten aus der Instandhaltungsrücklage begleicht oder auf sonstige Mittel der Gemeinschaft zurückgreift, etwa auf eine Sonderumlage. Der von der Sondereigentümerin mit der Revision angeführte Nachteil, dass bei ihr die Kosten bereits zuvor in Form der Rücklage angefallen seien, beruht auf den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. Diese rechtfertigen es nicht, die in § 1020 Satz 2 BGB normierten Pflichten zu Lasten des Dienstbarkeitsberechtigen erweiternd auszulegen, auch wenn es für die Sondereigentümerin „komfortabler“ wäre, die von ihr aufgewandten Kosten für die Instandhaltungsrücklage unmittelbar an die Dienstbarkeitsberechtigte weiterzureichen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Juni 2021 – V ZR 146/20
- vgl. OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2013 – 5 U 163/12 43; siehe allgemein zu dem Anlagenbegriff BGH, Urteil vom 17.02.2006 – V ZR 49/05, NJW 2006, 1428, 1429; Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 343/17, NJW 2019, 2615 Rn. 17[↩]
- vgl. zu dieser Voraussetzung BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 14[↩]
- BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 121.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 122[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2004 – V ZR 42/04, BGHZ 161, 115, 124[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 343/17, NJW 2019, 2615 Rn. 11[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 12[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 343/17, NJW 2019, 2615 Rn. 21, 26[↩]
