Die Miet­kau­ti­on in der Zwangs­ver­wal­tung

Den Zwangs­ver­wal­ter einer Miet­woh­nung trifft nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs auch die Pflicht des Ver­mie­ters zur Anla­ge einer vom Mie­ter als Sicher­heit geleis­te­ten Geld­sum­me bei einem Kre­dit­in­sti­tut; dies gilt auch dann, wenn der Ver­mie­ter die Kau­ti­on nicht an den Zwangs­ver­wal­ter aus­ge­folgt hat [1].

Die Miet­kau­ti­on in der Zwangs­ver­wal­tung

Der Miet­ver­trag ist auch gegen­über dem Beklag­ten als Zwangs­ver­wal­ter wirk­sam ist, wenn dem Mie­ter die Woh­nung vom Ver­mie­ter schon vor der Beschlag­nah­me des Grund­stücks über­las­sen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Ver­wal­ter anstel­le des Schuld­ners des­sen Ver­mie­ter­rech­te zu ver­fol­gen und des­sen Pflich­ten zu erfül­len, weil der Schuld­ner dazu auf­grund der Beschlag­nah­me und der damit ver­bun­de­nen Ent­zie­hung der Ver­wal­tung und Benut­zung des Grund­stücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangs­ver­wal­ter wird des­halb in allen Fäl­len, in denen Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis berührt sind, wie ein Ver­mie­ter behan­delt; dies gilt auch im Hin­blick auf die Kau­ti­ons­ver­ein­ba­rung und selbst dann, wenn der Ver­wal­ter die Kau­ti­on vom Ver­mie­ter nicht erhal­ten hat [2].

Die Pflich­ten des Zwangs­ver­wal­ters umfas­sen auch die dem Ver­mie­ter gemäß § 551 Abs. 3 BGB oblie­gen­de Pflicht, eine vom Mie­ter geleis­te­te Bar­kau­ti­on getrennt von sei­nem Ver­mö­gen bei einem Kre­dit­in­sti­tut anzu­le­gen, soweit die­se Ver­pflich­tung nicht bereits vom Ver­mie­ter (Zwangs­ver­wal­tungs­schuld­ner) erfüllt wor­den ist. Der Ein­wand, der Ver­wal­ter tre­te nicht voll­stän­dig in die Rechts­stel­lung des Ver­mie­ters ein, son­dern nur inso­weit, als hier­durch kei­ne Gläu­bi­ger­inter­es­sen berührt wür­den, weil ande­ren­falls die Gläu­bi­ger durch die Zwangs­ver­wal­tung schlech­ter gestellt sei­en, greift nicht durch. Zwar trifft es zu, dass die Haf­tungs­mas­se der Gläu­bi­ger geschmä­lert wird, wenn der Ver­mie­ter die Ver­pflich­tun­gen aus der Kau­ti­ons­ab­re­de auch dann erfül­len muss, wenn ihm der Ver­mie­ter die vom Mie­ter gezahl­te Kau­ti­on nicht aus­ge­hän­digt hat. Dies ist aber wegen des einer Treu­hand ähn­li­chen Ver­hält­nis­ses zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter im Hin­blick auf die Gewäh­rung der Kau­ti­on gerecht­fer­tigt und vom Gesetz­ge­ber gewollt [3].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 184/​08

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/​03, NZM 2005, 596[]
  2. BGH, Urtei­le vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 11/​03, NZM 2003, 849, unter II 2 sowie vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/​03, NZM 2005, 596, unter II 3[]
  3. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2 b[]