Die Mietkaution in der Zwangsverwaltung

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat1.

Die Mietkaution in der Zwangsverwaltung

Der Mietvertrag ist auch gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat2.

Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die dem Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB obliegende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, soweit diese Verpflichtung nicht bereits vom Vermieter (Zwangsverwaltungsschuldner) erfüllt worden ist. Der Einwand, der Verwalter trete nicht vollständig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch keine Gläubigerinteressen berührt würden, weil anderenfalls die Gläubiger durch die Zwangsverwaltung schlechter gestellt seien, greift nicht durch. Zwar trifft es zu, dass die Haftungsmasse der Gläubiger geschmälert wird, wenn der Vermieter die Verpflichtungen aus der Kautionsabrede auch dann erfüllen muss, wenn ihm der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt hat. Dies ist aber wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Gewährung der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt3.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 184/08

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596[]
  2. BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 11/03, NZM 2003, 849, unter II 2 sowie vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596, unter II 3[]
  3. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2 b[]

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