Die ohne Zustim­mung ver­grö­ßer­te Ter­ras­se

Die Ver­grö­ße­rung einer Ter­ras­sen­pflas­te­rung ist eine bau­li­chen Ver­än­de­rung, die eine Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­dert.

Die ohne Zustim­mung ver­grö­ßer­te Ter­ras­se

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall ein beklag­tes Ehe­paar zum Rück­bau einer Ter­ras­sen­pflas­te­rung ver­pflich­tet. Das beklag­te Ehe­paar ist als Eigen­tü­mer einer Erd­ge­schoss­woh­nung Mit­glied der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Woh­nung in Mün­chen-Neu­tru­de­ring ver­fügt über eine Ter­ras­se, an der den Beklag­ten ein Son­der­nut­zungs­recht zusteht. Die Ter­ras­sen­grö­ße beträgt nach dem Grund­riss­plan 5,53 m². Die Beklag­ten ver­dop­pel­ten im Früh­jahr 2015 die Ter­ras­sen­grö­ße auf 12 m². In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 06.06.2016 wur­de mehr­heit­lich beschlos­sen im Namen der Gemein­schaft den Rück­bau zu ver­lan­gen. Der Rück­bau­auf­for­de­rung der Ver­wal­tung kamen die Beklag­ten nicht nach.

Die Kla­ge­par­tei ist der Mei­nung, dass es sich bei der Ter­ras­sen­ver­grö­ße­rung um eine bau­li­che Ver­än­de­rung han­de­le, von der eine opti­sche Beein­träch­ti­gung aus­ge­he. Die Ter­ras­se sei aus jedem Fens­ter der dar­über lie­gen­den Stock­werks­woh­nun­gen zu sehen. Außer­dem sei eine exten­si­ve­re Nut­zung und damit auch eine höhe­re Beein­träch­ti­gung der Mit­ei­gen­tü­mer durch Lärm, Gril­len, o.ä. zu erwar­ten. Das Son­der­nut­zungs­recht bedin­ge kei­nen Anspruch auf Ver­grö­ße­rung der bau­seits vor­han­de­nen Ter­ras­se. Selbst wenn ande­re, eben­falls unge­neh­mig­te bau­li­che Ver­än­de­run­gen in der Anla­ge vor­han­den wären, wür­de dies nicht zur Zuläs­sig­keit der streit­ge­gen­ständ­li­chen Ter­ras­sen­ver­grö­ße­rung füh­ren.

Die beklag­te Par­tei meint, dass ein Rück­bau­an­spruch nicht bestehe. Die Ter­ras­se sei nicht ein­seh­bar, es sei des­we­gen auch nicht zu erken­nen, wodurch die Mit­ei­gen­tü­mer gestört wer­den soll­ten. Auch ande­re Mit­ei­gen­tü­mer hät­ten bau­li­che Maß­nah­men, wie Anbau­ten zum Unter­stel­len von Fahr­rä­dern, zusätz­li­che Ter­ras­sen­über­da­chun­gen, Ter­ras­sen­er­wei­te­run­gen, Errich­tung von Sicht­schutz-Vor­rich­tun­gen an ihren Ter­ras­sen vor­ge­nom­men. In der Anla­ge sei­en auch zahl­rei­che Satel­li­ten­schüs­seln ange­bracht wor­den. Die Klä­ge­rin sei gegen kei­ne die­ser bau­li­chen Maß­nah­men bis­lang vor­ge­gan­gen.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, dass für die Zuläs­sig­keit die­ser bau­li­chen Ver­än­de­rung die Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­der­lich ist. Die Ver­grö­ße­rung einer Ter­ras­se ermög­licht eine inten­si­ve­re Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums und kann zu Lärm­emis­sio­nen füh­ren. Inso­weit stellt bereits die Gefahr einer inten­si­ve­ren Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums, an dem den Beklag­ten hin­sicht­lich der Ter­ras­sen- und Gar­ten­flä­chen ein Son­der­nut­zungs­recht zusteht, eine nicht hin­zu­neh­men­de Beein­träch­ti­gung dar. Dar­auf, ob eine sol­che Nut­zung der­zeit statt­fin­det oder beab­sich­tigt ist, kommt es nicht an1.

Wei­ter liegt auch eine opti­sche Beein­träch­ti­gung vor. Ein nicht hin­zu­neh­men­der opti­scher Nach­teil liegt bei Ver­än­de­run­gen vor, die sich objek­tiv nach­tei­lig auf das äuße­re Bild der Wohn­an­la­ge aus­wir­ken. Ent­schei­dend ist, ob sich nach der Ver­kehrs­an­schau­ung ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der ent­spre­chen­den Lage ver­ständ­li­cher­wei­se beein­träch­tigt füh­len kann. Bei der Beur­tei­lung (…) ist ein stren­ger Maß­stab anzu­le­gen (…), um die grund­recht­lich aus Arti­kel 14 GG geschütz­ten Inter­es­sen aller Eigen­tü­mer an der Bei­be­hal­tung des äuße­ren Erschei­nungs­bil­des ange­mes­sen zu berück­sich­ti­gen. Infol­ge­des­sen ist eine erheb­li­che Beein­träch­ti­gung regel­mä­ßig schon dann anzu­neh­men, wenn eine erheb­li­che Ver­än­de­rung des äuße­ren Erschei­nungs­bil­des vor­liegt. (…). Für die Beur­tei­lung des Nach­teils ist dabei allein maß­geb­lich, ob die Ver­än­de­rung gene­rell von außen her wahr­nehm­bar ist (…). Bereits aus dem aus­sa­ge­kräf­ti­gen (…) Licht­bild ergibt sich, dass die streit­ge­gen­ständ­li­che Ter­ras­se jeden­falls von den dar­über lie­gen­den Bal­ko­nen ohne wei­te­res ein­seh­bar ist. (…)

Der Ein­wand der Beklag­ten, dass auch wei­te­re Ter­ras­sen bau­lich umge­stal­tet wor­den sei­en, ver­fängt nicht, weil auch im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht der Grund­satz „kei­ne Gleich­heit im Unrecht“ gilt. Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann des­halb nicht ver­lan­gen, eben­falls einen unrecht­mä­ßi­gen Vor­teil zu erhal­ten, und die beein­träch­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind nicht ver­pflich­tet, gegen alle Stö­rer gleich­mä­ßig vor­zu­ge­hen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 29. August 2018 – 485 C 5290/​18 WEG

  1. BayO­bLG, Beschluss vom 02. 06. 1999 – 2Z BR 15/​99 []