Teilungserklärung für zwei Grundstücke – und die Grenzen einer Zwischenverfügung

§ 878 BGB ist auf den Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung nicht anzuwenden, wenn sich die Teilungserklärung auf mehrere Grundstücke bezieht und es an der für die Grundstücksvereinigung oder Bestandteilszuschreibung erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärung und dem darauf bezogenen verfahrensrechtlichen Antrag fehlt.

Teilungserklärung für zwei Grundstücke – und die Grenzen einer Zwischenverfügung

Der Erlass einer Zwischenverfügung dient der Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nur zulässig, wenn der Mangel des Antrags rückwirkend geheilt werden kann. Ist das nicht der Fall und erlässt das Grundbuchamt gleichwohl eine – unzulässige – Zwischenverfügung, ist der Antrag erst ab Behebung des Mangels als im Sinne des § 17 GBO eingegangen anzusehen und kann erst ab diesem Zeitpunkt eine rangwahrende oder sonstige Rechtswirkung, die sich nach dem Eingang des Antrags richtet, entfalten.

Die Grundstückseigentümerin in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war Eigentümerin zweier Grundstücke, die sich im räumlichen Geltungsbereich der auf der Grundlage von § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erlassenen und am 12.05.2022 in Kraft getretenen Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28.04.20221 befinden. In einer notariellen Urkunde vom 17.03.2022 erklärte die Grundstückseigentümerin die Teilung in acht Wohnungseinheiten und eine Teileigentumseinheit. In der Urkunde sind als aufzuteilender Grundbesitz beide Grundstücke bezeichnet. Gemäß den beigefügten Planunterlagen erstreckt sich das vorhandene Gebäude auf beide Grundstücke. Am 29.03.2022 reichte der Notar die Teilungserklärung bei dem Grundbuchamt ein und beantragte den Vollzug der Teilung. Die beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigung bezeichnete im Betreff nur eines der Grundstücke. Mit Verfügung vom 31.03.2022 teilte das Grundbuchamt der Grundstückseigentümerin mit, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe, und setzte zu dessen Behebung eine Frist von einem Monat. Es sei klarzustellen, welches der beiden Grundstücke aufgeteilt werden solle; gegebenenfalls müssten die Grundstücke zunächst vereinigt werden. Mit Eingang vom 13.05.2022, dem Tag nach dem Inkrafttreten der Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28.04.2022, bewilligte und beantragte die Grundstückseigentümerin die Vereinigung der beiden Grundstücke, die am 24.05.2022 in das Grundbuch eingetragen wurde. Mit einer Zwischenverfügung vom 30.05.2022 hat das Grundbuchamt unter Setzung einer Frist auf das Fehlen einer Genehmigung gemäß § 250 Abs. 5 BauGB hingewiesen. Hiergegen hat die Grundstückseigentümerin Beschwerde eingelegt. Mit einer weiteren Zwischenverfügung vom 16.01.2024 hat das Grundbuchamt nochmals unter Setzung einer Frist von zwei Monaten auf das Fehlen der Genehmigung hingewiesen. Hiergegen hat die Grundstückseigentümerin wiederum Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat die Zwischenverfügung vom 30.05.2022 aufgehoben und diejenige vom 16.01.2024 dahingehend ergänzt, dass das Hindernis auch durch den Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht beseitigt werden könne; im Übrigen hat es die Beschwerde zurückgewiesen2. Dies sah der Bundesgerichtshof nun ebenso und hat die hiergegen gerichtete; vom Oberlandesgericht zugelassene Rechtsbeschwerde zurückgewiesen. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main gehe zutreffend davon aus, dass der Vollzug der Teilungserklärung eines Nachweises der Genehmigung oder der Vorlage eines Negativzeugnisses gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB bedürfe:

Gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist für die Teilung bestehender Wohngebäude eine Genehmigung erforderlich, sofern die Landesregierung gemäß § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB durch Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat und sich das Grundstück in diesem Gebiet befindet. Das ist hier der Fall. Das Grundbuchamt darf die für den Vollzug der Teilung erforderliche Eintragung deshalb nur bei Nachweis der Genehmigung oder bei Vorlage eines Negativzeugnisses vornehmen (§ 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB).

Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 878 BGB. Diese Vorschrift ist nicht entsprechend anwendbar.

§ 878 BGB regelt, dass eine von dem Berechtigten gemäß §§ 873, 875 oder 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam wird, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Seinem Wortlaut nach erfasst § 878 BGB nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist. Die Vorschrift ist aber auf die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar3, und zwar auch im Hinblick auf die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Sätze 1 und 3 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers4.

Hier hat die Grundstückseigentümerin den Vollzugsantrag zwar am 29.03.2022 und damit zu einem Zeitpunkt gestellt, als der Vollzug der von ihr erklärten Teilung gemäß § 8 Abs. 1 WEG mangels entsprechender Rechtsverordnung noch keiner Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedurfte, sie mithin insoweit in ihrer Verfügungsbefugnis noch nicht beschränkt war. Eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB kommt aber gleichwohl nicht in Betracht, weil sich der Antrag der Grundstückseigentümerin nicht auf ein Grundstück, sondern auf zwei selbstständige Grundstücke bezog und damit zum Zeitpunkt der Antragstellung aus materiellrechtlichen Gründen nicht bescheidungsreif war.

Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 4 WEG nur an einem Grundstück im Rechtssinne gebildet werden5. Umfasst der Teilungsantrag mehrere Grundstücke, muss daher vor der Eintragung der Teilung in das Grundbuch eine grundbuchrechtliche Zusammenführung der Grundstücke zu einem Grundstück erfolgen; dies kann entweder durch Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB, § 5 GBO oder durch Bestandteilszuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO geschehen.

Sowohl die Vereinigung als auch die Bestandteilszuschreibung setzen materiell-rechtlich eine entsprechende Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt voraus, die systematisch von dem grundbuchrechtlichen Antrag und der Eintragungsbewilligung zu unterscheiden ist6. Die materiell-rechtliche Erklärung ist eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung des Eigentümers, der Verfügungscharakter zukommt7. Ihr muss hinreichend deutlich der rechtsgeschäftliche Wille zu entnehmen sein, dass die Grundstücke als rechtliche Einheit behandelt werden sollen8. Fehlt diese Erklärung, so treten die Wirkungen der Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung nicht ein9.

§ 878 BGB ist auf den Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung nicht anzuwenden, wenn sich die Teilungserklärung auf mehrere Grundstücke bezieht und es an der für die Grundstücksvereinigung oder Bestandteilszuschreibung erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärung und dem darauf bezogenen verfahrensrechtlichen Antrag fehlt. Die Regelung des § 878 BGB soll den von der Verfügung Begünstigten nur vor einer nachteiligen Konsequenz des Eintragungszwangs bewahren. Die Wirksamkeit der Verfügung soll nicht daran scheitern, dass in dem Zeitraum zwischen Antragstellung und Eintragung Beschränkungen in der Verfügungsmacht entstehen. Deswegen ist die Norm nicht anzuwenden, wenn ein materiell-rechtliches Erfordernis des Verfügungsgeschäfts fehlt10.

Um ein solch materiell-rechtliches Erfordernis handelt es sich – wie ausgeführt – bei der auf Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung gerichteten Erklärung des Eigentümers.

Hier hat die Grundstückseigentümerin die Erklärung, die Grundstücke zu vereinigen, erst am 13.05.2022 und damit nach Inkrafttreten der Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung bei dem Grundbuchamt eingereicht.

Die Rechtslage ist auch nicht deswegen anders zu beurteilen, weil das Grundbuchamt den Antrag vom 23.03.2022 nicht zurückgewiesen, sondern mit Verfügung vom 31.03.2022 darauf hingewiesen hat, dass ggf. eine Vereinigungserklärung erfolgen müsse.

Selbst wenn das Grundbuchamt insoweit eine (unzulässige) Zwischenverfügung erlassen wollte, wäre § 878 BGB nicht anzuwenden.

Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen. Der Erlass einer Zwischenverfügung dient der Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nur zulässig, wenn der Mangel des Antrags rückwirkend geheilt werden kann11. Ist das nicht der Fall und erlässt das Grundbuchamt gleichwohl eine – unzulässige – Zwischenverfügung, ist der Antrag erst ab Behebung des Mangels als im Sinne des § 17 GBO eingegangen anzusehen und kann erst ab diesem Zeitpunkt eine rangwahrende oder sonstige Rechtswirkung, die sich nach dem Eingang des Antrags richtet, entfalten. Die zu Unrecht ergangene Zwischenverfügung schafft keinen Vertrauenstatbestand und ändert die Rechtslage nicht12.

Die Abgabe der Vereinigungserklärung wirkt nicht zurück. Zutreffend weist die Rechtsbeschwerde zwar darauf hin, dass in Rechtsprechung und Literatur die Rückwirkung erwogen wird, wenn Mängel in der konkreten Ausgestaltung der Erklärung durch deren Ergänzung korrigiert werden13. Auch können bloße Schreibfehler in Erklärungen im Grundbuchverfahren mit Rückwirkung korrigiert werden14. Darum handelt es sich hier aber nicht. Denn der Eintragung stand nicht nur entgegen, dass eine Erklärung unklar formuliert oder korrigierbar fehlerhaft war. Vielmehr fehlte sowohl die erforderliche Erklärung, die Grundstücke grundbuchrechtlich zusammenzuführen, als auch der darauf bezogene Antrag. Dies konnte nur mit Wirkung für die Zukunft nachgeholt werden15.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17. September 2025 – V ZB 22/24

  1. GVBl.2022 S. 234[↩]
  2. OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 13.05.2024 – 20 W 65/24, RNotZ 2024, 589[↩]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 12.10.2016 – V ZB 198/15, ZfIR 2017, 113 Rn. 13 ff.[↩]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 21.03.2024 – V ZB 10/23, ZfIR 2024, 350 Rn. 11[↩]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 15.06.2023 – V ZB 12/22, BGHZ 237, 184 Rn. 5[↩]
  6. vgl. MünchKomm-BGB/Lettmaier, 9. Aufl., § 890 Rn. 9 f.; Staudinger/Picker, BGB [2025], § 890 Rn. 24 f., jeweils mwN[↩]
  7. vgl. Staudinger/Picker, BGB [2025], § 890 Rn. 24; BeckOGK/Hertel, BGB [1.12.2024], § 890 Rn. 34[↩]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1953 – V ZR 27/52, DNotZ 1954, 197, 198; Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl., § 5 Rn.19[↩]
  9. vgl. KGJ 49, A232, 235[↩]
  10. allg. M., vgl. nur OLG Karlsruhe, RNotZ 2023, 94 Rn. 29; Staudinger/C. Heinze, BGB [30.06.2021], § 878 Rn. 38; MünchKomm-BGB/Lettmaier, 9. Aufl., § 878 Rn. 10 u. 27; BeckOGK/Kesseler, BGB [1.05.2023], § 878 Rn.19; BeckOK BGB/H.-W. Eckert [1.08.2025], § 878 Rn. 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 121[↩]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 13.10.2016 – V ZB 98/15, WM 2017, 1072 Rn. 5 u. 7; Beschluss vom 24.04.2017 – V ZB 121/16, WuM 2017, 486 Rn. 11, jeweils mwN[↩]
  12. allg. A., vgl. nur OLG München, Rpfleger 2017, 532, 533; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 18 Rn. 8; KEHE/Volmer, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 18 GBO Rn. 55; BeckOK GBO/Zeiser [1.09.2025], § 18 Rn. 31a; Meikel/Böttcher, GBO, 12. Aufl., § 18 Rn. 49[↩]
  13. vgl. KG, NJW-RR 2022, 1326 Rn. 8 u. 13; Grziwotz in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [Februar 2025], § 250 Rn. 104a; enger BayObLGZ 1970, 163, 168[↩]
  14. vgl. BGH, Beschluss vom 24.05.2017 – V ZB 121/16, WuM 2017, 486 Rn. 12[↩]
  15. vgl. OLG München, NJOZ 2012, 579, 580; BeckOK GBO/Zeiser [1.09.2025], § 18 Rn. 17[↩]

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