Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs1 ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss.
Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll.
Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbedingungen zählt, die von dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB erfasst werden. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.
Diesen Anforderungen genügen die hier vorliegenden, über den Mieterwechsel erstellten Urkunden, nämlich der ursprüngliche Mietvertrag, der Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil vom 26.04.2001 sowie dessen Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht2.
Insbesondere fehlt es an einem hinreichend deutlichen Bezug in dem Vertrag vom 26.04.2001 zu dem ursprünglichen Mietvertrag. In dem Kauf- und Übertragungsvertrag selbst sind die Vertragsverhältnisse, in die die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Wege der Einzelrechtsnachfolge eintreten sollte, nicht benannt. Es wird insoweit lediglich auf die Anlage 3.1 verwiesen. Die dort enthaltenen Angaben reichen indes nicht aus, um eine ausreichende gedankliche Verbindung zu dem ursprünglichen Mietvertrag herzustellen. Der vorliegende Sachverhalt weist insoweit keine maßgeblichen Unterschiede zu demjenigen auf, der dem BGH, Urteil vom 30.01.2013 zugrunde lag.
Allein aus der Angabe in der ersten Spalte der Tabelle „Standort: L. “ lässt sich das betroffene Mietobjekt mangels hinreichend konkreter Ortsbezeichnung – auch unter Berücksichtigung der Angabe in der zweiten Spalte „Vermieter: G. GbR“ – nicht eindeutig bestimmen. Die ursprünglichen Mietvertragsparteien sind nicht bezeichnet, weil die ursprüngliche Mieterin des Vertrags vom 25.08.1995 (N. GmbH) nicht genannt ist. Dass sich die den Kauf- und Übertragungsvertrag abschließende J. GmbH gegebenenfalls als deren Rechtsnachfolgerin über eine Einsichtnahme in das Handelsregister ermitteln lässt, behebt diesen Mangel nicht. Weiterhin ist das Datum des Mietvertrags der Anlage 3.1 nicht zu entnehmen. Schließlich stimmt auch die in der Anlage genannte („163.608“) mit der in § 3 des Mietvertrags aufgeführten Miete (DM 157.608 netto, DM 181.249,20 brutto) nicht überein. Einem späteren Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), ermöglichen diese Angaben nicht, Gegenstand, Parteien und Bedingungen des Mietvertrags mit der erforderlichen Sicherheit aus den schriftlichen Vertragsunterlagen zu ersehen.
Insoweit greift auch nicht der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ ein. Dieser ist hier bereits im Ansatz nicht anwendbar. Es geht nicht um eine Falschbezeichnung, sondern darum, dass die vorhandenen schriftlichen Angaben eine ausreichend sichere Bezugnahme zum ursprünglichen Mietvertrag nicht ermöglichen – mithin um eine „Zuwenigbezeichnung“.
