Die Über­nah­me eines befris­te­ten Miet­ver­tra­ges

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 1 ist die Schrift­form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen – ins­be­son­de­re den Miet­ge­gen­stand, die Mie­te sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses – aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen aus­ge­la­gert, so dass sich der Gesamt­in­halt der miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung erst aus dem Zusam­men­spiel die­ser "ver­streu­ten" Bedin­gun­gen ergibt, müs­sen die Par­tei­en zur Wah­rung der Urkun­den­ein­heit die Zusam­men­ge­hö­rig­keit die­ser Schrift­stü­cke in geeig­ne­ter Wei­se zwei­fels­frei kennt­lich machen. Dazu bedarf es kei­ner kör­per­li­chen Ver­bin­dung die­ser Schrift­stü­cke. Viel­mehr genügt für die Ein­heit der Urkun­de die blo­ße gedank­li­che Ver­bin­dung, die in einer zwei­fels­frei­en Bezug­nah­me zum Aus­druck kom­men muss.

Die Über­nah­me eines befris­te­ten Miet­ver­tra­ges

Ergibt sich der Zusam­men­hang meh­re­rer Schrift­stü­cke aus einer Bezug­nah­me, ist es erfor­der­lich, dass vom aktu­el­len Ver­trag auf den Aus­gangs­ver­trag und auf alle ergän­zen­den Urkun­den ver­wie­sen ist, mit denen die der Schrift­form unter­lie­gen­den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen voll­stän­dig erfasst sind. Tref­fen die Miet­ver­trags­par­tei­en nach­träg­lich eine Ver­ein­ba­rung, mit der wesent­li­che Ver­trags­be­stand­tei­le geän­dert wer­den sol­len, muss die­se zur Erhal­tung der Schrift­form des § 550 Satz 1 BGB hin­rei­chend deut­lich auf den ursprüng­li­chen Ver­trag Bezug neh­men, die geän­der­ten Rege­lun­gen auf­füh­ren und erken­nen las­sen, dass es im Übri­gen bei den Bestim­mun­gen des ursprüng­li­chen Ver­trags ver­blei­ben soll.

Dies gilt auch für eine Ver­ein­ba­rung über den Wech­sel der Ver­trags­par­tei­en, da die Anga­be der Miet­ver­trags­par­tei­en zu den wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen zählt, die von dem Schrift­form­erfor­der­nis des § 550 Satz 1 BGB erfasst wer­den. Die ver­trag­li­che Aus­wechs­lung eines Mie­ters in einem Miet­ver­trag, der wegen sei­ner Lauf­zeit der Schrift­form des § 550 BGB bedarf, erfor­dert daher eben­falls die Ein­hal­tung der Schrift­form, wenn die Lauf­zeit erhal­ten blei­ben soll. Der Mie­ter­wech­sel muss zur Wah­rung der Schrift­form der­ge­stalt beur­kun­det sein, dass sich die ver­trag­li­che Stel­lung des neu­en Mie­ters im Zusam­men­hang mit dem zwi­schen dem vor­he­ri­gen Mie­ter und dem Ver­mie­ter geschlos­se­nen Miet­ver­trag ergibt.

Die­sen Anfor­de­run­gen genü­gen die hier vor­lie­gen­den, über den Mie­ter­wech­sel erstell­ten Urkun­den, näm­lich der ursprüng­li­che Miet­ver­trag, der Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag über einen Geschäfts­be­triebs­teil vom 26.04.2001 sowie des­sen Anla­ge 3.1, die nur in ihrer Gesamt­heit die Vor­aus­set­zun­gen eines form­wirk­sa­men Miet­ver­trags erfül­len kön­nen, nicht 2.

Ins­be­son­de­re fehlt es an einem hin­rei­chend deut­li­chen Bezug in dem Ver­trag vom 26.04.2001 zu dem ursprüng­li­chen Miet­ver­trag. In dem Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag selbst sind die Ver­trags­ver­hält­nis­se, in die die Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin im Wege der Ein­zel­rechts­nach­fol­ge ein­tre­ten soll­te, nicht benannt. Es wird inso­weit ledig­lich auf die Anla­ge 3.1 ver­wie­sen. Die dort ent­hal­te­nen Anga­ben rei­chen indes nicht aus, um eine aus­rei­chen­de gedank­li­che Ver­bin­dung zu dem ursprüng­li­chen Miet­ver­trag her­zu­stel­len. Der vor­lie­gen­de Sach­ver­halt weist inso­weit kei­ne maß­geb­li­chen Unter­schie­de zu dem­je­ni­gen auf, der dem BGH, Urteil vom 30.01.2013 zugrun­de lag.

Allein aus der Anga­be in der ers­ten Spal­te der Tabel­le "Stand­ort: L. " lässt sich das betrof­fe­ne Miet­ob­jekt man­gels hin­rei­chend kon­kre­ter Orts­be­zeich­nung – auch unter Berück­sich­ti­gung der Anga­be in der zwei­ten Spal­te "Ver­mie­ter: G. GbR" – nicht ein­deu­tig bestim­men. Die ursprüng­li­chen Miet­ver­trags­par­tei­en sind nicht bezeich­net, weil die ursprüng­li­che Mie­te­rin des Ver­trags vom 25.08.1995 (N. GmbH) nicht genannt ist. Dass sich die den Kauf- und Über­tra­gungs­ver­trag abschlie­ßen­de J. GmbH gege­be­nen­falls als deren Rechts­nach­fol­ge­rin über eine Ein­sicht­nah­me in das Han­dels­re­gis­ter ermit­teln lässt, behebt die­sen Man­gel nicht. Wei­ter­hin ist das Datum des Miet­ver­trags der Anla­ge 3.1 nicht zu ent­neh­men. Schließ­lich stimmt auch die in der Anla­ge genann­te ("163.608") mit der in § 3 des Miet­ver­trags auf­ge­führ­ten Mie­te (DM 157.608 net­to, DM 181.249,20 brut­to) nicht über­ein. Einem spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­ber, der kraft Geset­zes auf Sei­ten des Ver­mie­ters in das Miet­ver­hält­nis ein­tritt (§ 566 Abs. 1 BGB), ermög­li­chen die­se Anga­ben nicht, Gegen­stand, Par­tei­en und Bedin­gun­gen des Miet­ver­trags mit der erfor­der­li­chen Sicher­heit aus den schrift­li­chen Ver­trags­un­ter­la­gen zu erse­hen.

Inso­weit greift auch nicht der Grund­satz "fal­sa demons­tra­tio non nocet" ein. Die­ser ist hier bereits im Ansatz nicht anwend­bar. Es geht nicht um eine Falsch­be­zeich­nung, son­dern dar­um, dass die vor­han­de­nen schrift­li­chen Anga­ben eine aus­rei­chend siche­re Bezug­nah­me zum ursprüng­li­chen Miet­ver­trag nicht ermög­li­chen – mit­hin um eine "Zuwe­nig­be­zeich­nung".

  1. BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/​12 , NJW 2013, 1083 Rn. 22 f. mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/​12 , NJW 2013, 1083 Rn. 24[]