Die verhinderte Sanierung des Gemeinschaftseigentums – und der Schaden eines einzelnen Wohnungseigentümers

Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Die verhinderte Sanierung des Gemeinschaftseigentums – und der Schaden eines einzelnen Wohnungseigentümers

Die Verpflichtung des die notwendige Sanierung des Gemeinschaftseigentums verweigernden Wohnungseigentümers zum Ersatz von bereits eingetretenen und künftigen Schäden wegen der verzögerten Sanierung ergibt sich aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG.

Ob insoweit die Wohnungseigentümer selbst haften oder ob die Haftung den rechtsfähigen Verband trifft, ist allerdings umstritten. Der Bundesgerichtshof hat dies hinsichtlich solcher Schäden, die wie hier – durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstehen, bislang offengelassen1.

Teilweise wird vertreten, die Pflicht zum Ersatz des durch eine schuldhaft verzögerte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstandenen Schadens eines einzelnen Wohnungseigentümers treffe (nur) den rechtsfähigen Verband, weil es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG handele. Gestützt wird dies teils auf die Überlegung, dass Schadensersatzansprüche gemeinschaftlich zu erfüllen seien, teils auf die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung geltend zu machen2. Andere rechnen das Verhalten der Wohnungseigentümer gemäß § 31 BGB dem Verband zu3. Auch wird vertreten, die schuldhaft handelnden Wohnungseigentümer und der Verband hafteten nebeneinander4.

Überwiegend werden dagegen (nur) die Wohnungseigentümer selbst für ersatzpflichtig gehalten, soweit ihnen eine schuldhafte Pflichtverletzung zur Last fällt5.

Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Zunächst handelt es sich nicht um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, für die eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht. Diese Norm regelt die Wahrnehmung von Pflichten im Außenverhältnis6, nicht aber die interne Willensbildung des Verbands. Diese obliegt gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern. Dementsprechend ist die auf § 21 Abs. 4 WEG gestützte Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn deren Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt wird; eine Klage gegen den Verband scheidet aus7, und zwar auch dann, wenn nur die Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ein Gestaltungsspielraum infolgedessen nicht besteht8. Eine etwaige Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den Pflichten des Verbands ist sie vorgelagert. Weil der Verband eine solche Primärpflicht (Mitwirkung an der Willensbildung) nicht wahrnehmen könnte, sind auch Sekundäransprüche nicht gemeinschaftsbezogen. Im Übrigen setzt eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG voraus, dass die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft9; daran fehlt es schon deshalb, weil ein Verschulden im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend bei jedem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer vorliegt.

Ebenso wenig kommt eine Haftungszuweisung an den Verband in analoger Anwendung von § 31 BGB in Betracht, soweit das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen ist. Nach den obigen Ausführungen sind die Wohnungseigentümer bei der Mitwirkung an der Willensbildung weder Vertreter des Verbands noch handeln sie in Ausführung einer Verrichtung für den Verband.

Eine Haftung kann deshalb nur die Wohnungseigentümer selbst treffen. Voraussetzung ist zunächst, dass diese eine Pflicht verletzen. Im Grundsatz sind sie allerdings zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und zur Mitwirkung an der Willensbildung nicht verpflichtet. Auch können sie ebenso wie ein Alleineigentümer selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen, solange und soweit sie hierüber einig sind. Anders liegt es aber jedenfalls dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese wie hier – von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet; hier ergibt sich eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer schon aus der gegenseitigen Treuepflicht10. Unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB sind diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchsstellers gestellt haben11, also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Eine Haftung des Verbands hat der Bundesgerichtshof allerdings in seinem Urteil vom 13.07.201212 für solche Schäden bejaht, die durch die unterbliebene Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses entstehen. Ob angesichts der dagegen erhobenen Kritik13 an der hierfür gegebenen Begründung festgehalten werden kann oder ob dem Verband vielmehr das Handeln des Verwalters als dem für die Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen wäre (bzw. bei einer verwalterlosen Gemeinschaft das Handeln der Wohnungseigentümer, die den Verband gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WEG vertreten), bedarf keiner Entscheidung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14

  1. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 7 []
  2. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 87; Abramenko, ZMR 2013, 174, 175; Becker, ZfIR 2010, 645, 646 []
  3. Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48 []
  4. so etwa OLG München, ZWE 2011, 37, 38; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61; Schmid, ZWE 2011, 202, 205; ders., ZWE 2012, 24 f. []
  5. LG Hamburg, ZWE 2012, 26 f.; LG Saarbrücken, ZWE 2013, 89, 90; AG Oberhausen, ZWE 2013, 464 f.; ausführlich Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 54 ff., insbes. Rn. 58; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 76 f.; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Elzer, NZM 2012, 718, 720 f.; Riecke/v. Rechenberg, MDR 2013, 315, 318; Suilmann, ZWE 2013, 82, 83; zurückhaltend Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 []
  6. näher BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6 mwN; Jacoby, ZWE 2014, 8, 12 []
  7. vgl. nur Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 139; aA Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61, jeweils mwN []
  8. aA Spielbauer in Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 29 aE []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 11 mwN []
  10. vgl. Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 []
  11. vgl. Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 6 []
  12. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. []
  13. vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 59 ff.; Rüscher, ZfIR 2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 f. []
  14. im Anschluss an BGH, Beschluss vom 16.07.2014…

    Geringfügige Beschäftigung als Hausmeister für eine Wohnungseigentümergemeinschaft Geringfügige Beschäftigung als Hausmeister für eine… Eine geringfügige Beschäftigung als Hausmeister und Reinigungskraft für eine Wohnungseigentümergemeinschaft stellt keine geringfügige Beschäftigung im Privathaushalt im Sinne von § 8a SGB IV dar. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht verlangen, den…

    Die eigenmächtige Instandsetzung des GemeinschaftseigentumsDie eigenmächtige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach,…

    Grundbuchbereinigung - und der Ausgleichsanspruch bei der WohnungseigentümergemeinschaftGrundbuchbereinigung – und der Ausgleichsanspruch bei der… Inhaber des Ausgleichsanspruchs gemäß § 9 Abs. 3 GBBerG ist derjenige, in dessen Eigentum das Grundstück im Zeitpunkt der gesetzlichen Begründung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit stand; ein späterer Eigentumswechsel ändert…

    Wasserabrechnung für MieterWasserabrechnung für Mieter Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch…

    Das verkündete Urteil - und die Beweiskraft des ProtokollsDas verkündete Urteil – und die Beweiskraft des Protokolls Mit der Beweiskraft des Protokolls für die Vorlesung einer schriftlich fixierten Entscheidungsformel ((Anschluss an BGH, Beschluss vom 11.03.2015 - XII ZB 571/13, Rn. 14 []