Die von meh­re­ren Grund­stücks­ei­gen­tü­mern gemein­sam genutz­te Hei­zungs­an­la­ge – und die Jah­res­ab­rech­nung

Ein Eigen­tü­mer eines Haus­grund­stücks, der von dem Eigen­tü­mer eines Nach­bar­grund­stücks auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung Heiz­ener­gie aus einer dort betrie­be­nen, gemein­sam genutz­ten Hei­zungs­an­la­ge bezieht, ist zur Leis­tung eines Nach­zah­lungs­be­trags, der sich aus der von dem Eigen­tü­mer des Nach­bar­grund­stücks erstell­ten Jah­res­ab­rech­nung ergibt, nicht ver­pflich­tet, solan­ge und soweit letz­te­rer einem Ver­lan­gen nach Ein­sicht­nah­me in die der Jah­res­ab­rech­nung zugrun­de lie­gen­den Bele­ge nicht nach­ge­kom­men ist. Eine von dem Rech­nungstel­ler gleich­wohl erho­be­ne Kla­ge auf Zah­lung des Nach­zah­lungs­be­trags ist als der­zeit unbe­grün­det abzu­wei­sen 1.

Die von meh­re­ren Grund­stücks­ei­gen­tü­mern gemein­sam genutz­te Hei­zungs­an­la­ge – und die Jah­res­ab­rech­nung

Dage­gen hat dage­gen das Pfäl­zi­sche Ober­lan­des­ge­richt Zwei­brü­cken 2 den Umstand, dass die Hei­zungs­be­trei­be­rin der ande­ren Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin als Wär­me­be­zie­he­rin bis­her die von die­ser ver­lang­te Ein­sicht­nah­me in die den streit­ge­gen­ständ­li­chen Jah­res­ab­rech­nun­gen zugrun­de lie­gen­den Bele­ge nicht gewährt hat und die­se des­halb ein Zurück­be­hal­tungs­recht (§ 273 Abs. 1, § 274 Abs. 1 BGB) gegen­über dem Zah­lungs­an­spruch der Hei­zungs­be­trei­be­rin gel­tend macht, zur Recht­fer­ti­gung ihres Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­rens unzu­tref­fen­der­wei­se nicht für durch­grei­fend erach­tet, statt­des­sen der Kla­ge (teil­wei­se) statt­ge­ge­ben und hier­bei ledig­lich die Ein­schrän­kung vor­ge­nom­men, dass die Zah­lung Zug um Zug gegen Gewäh­rung von Ein­sicht in die vor­be­zeich­ne­ten Bele­ge zu erfol­gen hat. Das OLG Zwei­brü­cken hat hier­bei rechts­feh­ler­haft über­se­hen, dass es dem Sinn der Über­prü­fung von Abrech­nun­gen wider­spricht, einen Schuld­ner, der eine Abrech­nung erst noch nach­prü­fen will, sogleich zur Zah­lung des unge­prüf­ten Betra­ges zu ver­ur­tei­len, der nach Erhalt der Zug um Zug zu ertei­len­den Bele­ge­in­sicht dann auch so im titu­lier­ten Umfang zu erbrin­gen wäre. Eine dem Schuld­ner wie hier der Hei­zungs­be­trei­be­rin bis­her nicht gewähr­te Bele­ge­in­sicht hat viel­mehr zur Fol­ge, dass die Zah­lungs­kla­ge inso­weit als der­zeit unbe­grün­det abzu­wei­sen ist.

Es ist sowohl in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te als auch in der Lite­ra­tur im (ver­gleich­ba­ren) Bereich des Miet­rechts ein­hel­lig eine Leis­tungs­pflicht des Mie­ters ver­neint wor­den, solan­ge der Ver­mie­ter unbe­rech­tigt eine begehr­te Bele­ge­in­sicht ver­wei­gert 3.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung im Wohn­raum­miet­recht ent­schie­den, dass die vor­ste­hend genann­te Sicht­wei­se zutrifft, da der Ver­mie­ter durch die Ver­wei­ge­rung der Bele­ge­in­sicht dem Mie­ter in ver­trags­ver­let­zen­der Wei­se des­sen Recht auf eine vor­greif­li­che Über­prü­fung der Abrech­nung ver­hin­dert, so dass sich sein gleich­wohl erho­be­nes Zah­lungs­ver­lan­gen als eine gegen Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) ver­sto­ßen­de unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung dar­stellt 4.

Die Unzu­läs­sig­keit einer sol­chen Vor­ge­hens­wei­se des Ver­mie­ters ergibt sich ins­be­son­de­re dar­aus, dass es sinn­wid­rig wäre, einen Schuld­ner, der eine Abrech­nung erst noch nach­prü­fen will, sogleich zur Zah­lung des unge­prüf­ten Betra­ges zu ver­ur­tei­len, der nach Erhalt der Zug um Zug zu ertei­len­den Bele­ge­in­sicht dann auch so im titu­lier­ten Umfang zu erbrin­gen wäre. Der Sinn einer Über­prü­fung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung liegt viel­mehr gera­de dar­in, den Mie­ter bereits vor­ab in die Lage zu ver­set­zen, etwai­ge Abrech­nungs­feh­ler auf­zu­de­cken, und ihm über die unmit­tel­ba­re Beleg­kon­trol­le und das dadurch ver­mit­tel­te eige­ne Bild die Mög­lich­keit zur wir­kungs­vol­len Abwehr der unge­recht­fer­tig­ten Inan­spruch­nah­me aus einem wegen eines ver­trags­ver­let­zen­den Ver­hal­tens des Ver­mie­ters ansons­ten ganz oder teil­wei­se unge­prüft blei­ben­den Abrech­nungs­sal­dos ein­zu­räu­men 5.

Die Durch­set­zung eines (Nach)Zahlungsanspruchs des Ver­mie­ters schei­tert des­halb in einem sol­chen Fall bereits dar­an, dass dem Mie­ter aus § 242 BGB das dar­ge­stell­te tem­po­rä­re Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht zusteht, solan­ge der Ver­mie­ter ihm nicht die vor­ab geschul­de­te Bele­ge­in­sicht gewährt hat. Eine gleich­wohl erho­be­ne Zah­lungs­kla­ge des Ver­mie­ters ist dem­zu­fol­ge als der­zeit nicht begrün­det abzu­wei­sen 6.

Die­se Grund­sät­ze haben über das (Wohn­raum-)Miet­recht hin­aus auch 39 für den hier vor­lie­gen­den, ver­gleich­ba­ren Fall einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zwi­schen den Eigen­tü­mern benach­bar­ter Grund­stü­cke, die eine gemein­sa­me Hei­zungs­an­la­ge nut­zen, zu gel­ten. Sie füh­ren im Streit­fall dazu, dass der von der Hei­zungs­be­trei­be­rin gel­tend gemach­te Zah­lungs­an­spruch nicht wie das OLG Zwei­brü­cken rechts­feh­ler­haft ange­nom­men hat Zug um Zug gegen Gewäh­rung der Bele­ge­in­sicht (teil­wei­se) zuer­kannt wer­den kann, son­dern die Kla­ge als der­zeit unbe­grün­det abzu­wei­sen ist. Denn nach den Fest­stel­lun­gen des OLG Zwei­brü­cken hat die Hei­zungs­be­trei­be­rin der Wär­me­be­zie­he­rin bis­her die geschul­de­te Ein­sicht in die den streit­ge­gen­ständ­li­chen Jah­res­ab­rech­nun­gen zugrun­de lie­gen­den Bele­ge nicht gewährt.

Der Anspruch der Wär­me­be­zie­he­rin auf Ein­sicht in die Abrech­nungs­un­ter­la­gen (§ 259 Abs. 1 BGB) ist nicht etwa dadurch ent­fal­len, dass sie eine ihr zu einem frü­he­ren Zeit­punkt anläss­lich eines Gesprä­ches im Ver­wal­ter­bü­ro ange­bo­te­ne Ein­sichts­mög­lich­keit nicht wahr­ge­nom­men hat.

Es muss jeden­falls wenn, wie hier, eine Frist nicht besteht grund­sätz­lich dem Rech­nungs­emp­fän­ger über­las­sen wer­den, zu wel­chem Zeit­punkt er Ein­sicht in die Abrech­nungs­un­ter­la­gen begehrt. Denn die der Über­prü­fung einer Abrech­nung auf ihre inhalt­li­che Rich­tig­keit die­nen­de Ein­sicht in die Unter­la­gen bedarf regel­mä­ßig einer Vor­be­rei­tung zu den etwa in Betracht kom­men­den Feh­ler­quel­len, um gezielt die jewei­li­gen Bele­ge und Unter­la­gen zu kon­trol­lie­ren. Dies gilt ins­be­son­de­re bei (wie hier) kom­ple­xen Abrech­nun­gen mit ent­spre­chend umfang­rei­chen Unter­la­gen. Hin­zu kommt, dass sich die (recht­li­che) Not­wen­dig­keit einer Ein­sicht­nah­me für den Rech­nungs­emp­fän­ger auch erst im Lau­fe einer Aus­ein­an­der­set­zung über die Abrech­nung her­aus­stel­len kann. Der Rech­nungstel­ler hat dem­ge­gen­über kein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an, dass eine etwai­ge Ein­sicht mög­lichst früh­zei­tig erfolgt oder dem Rech­nungs­emp­fän­ger früh­zei­tig eine (ein­zi­ge) Mög­lich­keit zur Ein­sicht gege­ben wird, mit der es dann sein Bewen­den haben soll. Denn die Bele­ge­in­sicht, die übli­cher­wei­se in den Räu­men der Ver­wal­tung durch Mit­ar­bei­ter gewährt wird, ver­ur­sacht für den Rech­nungstel­ler ersicht­lich kei­nen nen­nens­wer­ten Auf­wand. Die Hei­zungs­be­trei­be­rin hat auch nicht gel­tend gemacht, dass es ihr unzu­mut­bar gewe­sen wäre, der Wär­me­be­zie­he­rin, die mehr­fach auch wäh­rend des Pro­zes­ses die Ein­sicht­nah­me ver­langt hat, die­se zu ertei­len.

Die getrof­fe­ne Fest­stel­lung einer der Wär­me­be­zie­he­rin bis­her nicht gewähr­ten Bele­ge­in­sicht hat jedoch, anders als das OLG Zwei­brü­cken gemeint hat, aus den oben genann­ten Grün­den nicht ledig­lich eine Zug-um-Zug-Ver­ur­tei­lung der Wär­me­be­zie­he­rin zur Fol­ge; viel­mehr ist die Kla­ge als der­zeit unbe­grün­det abzu­wei­sen.

Eine Anspruchs­durch­set­zung der Hei­zungs­be­trei­be­rin schei­tert bereits dar­an, dass der Wär­me­be­zie­he­rin aus § 242 BGB das dar­ge­stell­te tem­po­rä­re Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht zusteht, solan­ge die Hei­zungs­be­trei­be­rin ihr nicht die vor­ab geschul­de­te Bele­ge­in­sicht gewährt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 250/​17

  1. Bestä­ti­gung und Fort­ent­wick­lung von BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/​17, NJW 2018, 1599 Rn. 24 ff.[]
  2. OLG Zwei­brü­cken, Urteil vom 11.10.2017 7 U 75/​15[]
  3. sie­he nur OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 2001, 299; NJOZ 2015, 1556, 1557 f.; KG, Urteil vom 12.03.2012 12 U 72/​11 5; Staudinger/​Artz, BGB, Neubearb.2018, § 556 Rn. 123 mwN zum Mei­nungs­stand; vgl. auch LG Bre­men, WuM 2013, 488, 489; LG Kemp­ten, ZMR 2017, 248 f.; Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 5. Aufl., § 556 BGB Rn. 184a[]
  4. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/​17, NJW 2018, 1599 Rn. 26 ff. mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/​17, aaO Rn. 28[]
  6. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/​17, aaO Rn. 29[]