Die von mehreren Grundstückseigentümern gemeinsam genutzte Heizungsanlage – und die Jahresabrechnung

Ein Eigentümer eines Hausgrundstücks, der von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarung Heizenergie aus einer dort betriebenen, gemeinsam genutzten Heizungsanlage bezieht, ist zur Leistung eines Nachzahlungsbetrags, der sich aus der von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks erstellten Jahresabrechnung ergibt, nicht verpflichtet, solange und soweit letzterer einem Verlangen nach Einsichtnahme in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege nicht nachgekommen ist. Eine von dem Rechnungsteller gleichwohl erhobene Klage auf Zahlung des Nachzahlungsbetrags ist als derzeit unbegründet abzuweisen1.

Die von mehreren Grundstückseigentümern gemeinsam genutzte Heizungsanlage - und die Jahresabrechnung

Dagegen hat dagegen das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken2 den Umstand, dass die Heizungsbetreiberin der anderen Grundstückseigentümerin als Wärmebezieherin bisher die von dieser verlangte Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Jahresabrechnungen zugrunde liegenden Belege nicht gewährt hat und diese deshalb ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1, § 274 Abs. 1 BGB) gegenüber dem Zahlungsanspruch der Heizungsbetreiberin geltend macht, zur Rechtfertigung ihres Klageabweisungsbegehrens unzutreffenderweise nicht für durchgreifend erachtet, stattdessen der Klage (teilweise) stattgegeben und hierbei lediglich die Einschränkung vorgenommen, dass die Zahlung Zug um Zug gegen Gewährung von Einsicht in die vorbezeichneten Belege zu erfolgen hat. Das OLG Zweibrücken hat hierbei rechtsfehlerhaft übersehen, dass es dem Sinn der Überprüfung von Abrechnungen widerspricht, einen Schuldner, der eine Abrechnung erst noch nachprüfen will, sogleich zur Zahlung des ungeprüften Betrages zu verurteilen, der nach Erhalt der Zug um Zug zu erteilenden Belegeinsicht dann auch so im titulierten Umfang zu erbringen wäre. Eine dem Schuldner wie hier der Heizungsbetreiberin bisher nicht gewährte Belegeinsicht hat vielmehr zur Folge, dass die Zahlungsklage insoweit als derzeit unbegründet abzuweisen ist.

Es ist sowohl in der Rechtsprechung der Instanzgerichte als auch in der Literatur im (vergleichbaren) Bereich des Mietrechts einhellig eine Leistungspflicht des Mieters verneint worden, solange der Vermieter unberechtigt eine begehrte Belegeinsicht verweigert3.

Der Bundesgerichtshof hat für die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht entschieden, dass die vorstehend genannte Sichtweise zutrifft, da der Vermieter durch die Verweigerung der Belegeinsicht dem Mieter in vertragsverletzender Weise dessen Recht auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung verhindert, so dass sich sein gleichwohl erhobenes Zahlungsverlangen als eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende unzulässige Rechtsausübung darstellt4.

Die Unzulässigkeit einer solchen Vorgehensweise des Vermieters ergibt sich insbesondere daraus, dass es sinnwidrig wäre, einen Schuldner, der eine Abrechnung erst noch nachprüfen will, sogleich zur Zahlung des ungeprüften Betrages zu verurteilen, der nach Erhalt der Zug um Zug zu erteilenden Belegeinsicht dann auch so im titulierten Umfang zu erbringen wäre. Der Sinn einer Überprüfung der Betriebskostenabrechnung liegt vielmehr gerade darin, den Mieter bereits vorab in die Lage zu versetzen, etwaige Abrechnungsfehler aufzudecken, und ihm über die unmittelbare Belegkontrolle und das dadurch vermittelte eigene Bild die Möglichkeit zur wirkungsvollen Abwehr der ungerechtfertigten Inanspruchnahme aus einem wegen eines vertragsverletzenden Verhaltens des Vermieters ansonsten ganz oder teilweise ungeprüft bleibenden Abrechnungssaldos einzuräumen5.

Die Durchsetzung eines (Nach)Zahlungsanspruchs des Vermieters scheitert deshalb in einem solchen Fall bereits daran, dass dem Mieter aus § 242 BGB das dargestellte temporäre Leistungsverweigerungsrecht zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die vorab geschuldete Belegeinsicht gewährt hat. Eine gleichwohl erhobene Zahlungsklage des Vermieters ist demzufolge als derzeit nicht begründet abzuweisen6.

Diese Grundsätze haben über das (Wohnraum-)Mietrecht hinaus auch 39 für den hier vorliegenden, vergleichbaren Fall einer Heizkostenabrechnung zwischen den Eigentümern benachbarter Grundstücke, die eine gemeinsame Heizungsanlage nutzen, zu gelten. Sie führen im Streitfall dazu, dass der von der Heizungsbetreiberin geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht wie das OLG Zweibrücken rechtsfehlerhaft angenommen hat Zug um Zug gegen Gewährung der Belegeinsicht (teilweise) zuerkannt werden kann, sondern die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen ist. Denn nach den Feststellungen des OLG Zweibrücken hat die Heizungsbetreiberin der Wärmebezieherin bisher die geschuldete Einsicht in die den streitgegenständlichen Jahresabrechnungen zugrunde liegenden Belege nicht gewährt.

Der Anspruch der Wärmebezieherin auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen (§ 259 Abs. 1 BGB) ist nicht etwa dadurch entfallen, dass sie eine ihr zu einem früheren Zeitpunkt anlässlich eines Gespräches im Verwalterbüro angebotene Einsichtsmöglichkeit nicht wahrgenommen hat.

Es muss jedenfalls wenn, wie hier, eine Frist nicht besteht grundsätzlich dem Rechnungsempfänger überlassen werden, zu welchem Zeitpunkt er Einsicht in die Abrechnungsunterlagen begehrt. Denn die der Überprüfung einer Abrechnung auf ihre inhaltliche Richtigkeit dienende Einsicht in die Unterlagen bedarf regelmäßig einer Vorbereitung zu den etwa in Betracht kommenden Fehlerquellen, um gezielt die jeweiligen Belege und Unterlagen zu kontrollieren. Dies gilt insbesondere bei (wie hier) komplexen Abrechnungen mit entsprechend umfangreichen Unterlagen. Hinzu kommt, dass sich die (rechtliche) Notwendigkeit einer Einsichtnahme für den Rechnungsempfänger auch erst im Laufe einer Auseinandersetzung über die Abrechnung herausstellen kann. Der Rechnungsteller hat demgegenüber kein berechtigtes Interesse daran, dass eine etwaige Einsicht möglichst frühzeitig erfolgt oder dem Rechnungsempfänger frühzeitig eine (einzige) Möglichkeit zur Einsicht gegeben wird, mit der es dann sein Bewenden haben soll. Denn die Belegeinsicht, die üblicherweise in den Räumen der Verwaltung durch Mitarbeiter gewährt wird, verursacht für den Rechnungsteller ersichtlich keinen nennenswerten Aufwand. Die Heizungsbetreiberin hat auch nicht geltend gemacht, dass es ihr unzumutbar gewesen wäre, der Wärmebezieherin, die mehrfach auch während des Prozesses die Einsichtnahme verlangt hat, diese zu erteilen.

Die getroffene Feststellung einer der Wärmebezieherin bisher nicht gewährten Belegeinsicht hat jedoch, anders als das OLG Zweibrücken gemeint hat, aus den oben genannten Gründen nicht lediglich eine Zug-um-Zug-Verurteilung der Wärmebezieherin zur Folge; vielmehr ist die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen.

Eine Anspruchsdurchsetzung der Heizungsbetreiberin scheitert bereits daran, dass der Wärmebezieherin aus § 242 BGB das dargestellte temporäre Leistungsverweigerungsrecht zusteht, solange die Heizungsbetreiberin ihr nicht die vorab geschuldete Belegeinsicht gewährt hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 250/17

  1. Bestätigung und Fortentwicklung von BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 24 ff. []
  2. OLG Zweibrücken, Urteil vom 11.10.2017 7 U 75/15 []
  3. siehe nur OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 299; NJOZ 2015, 1556, 1557 f.; KG, Urteil vom 12.03.2012 12 U 72/11 5; Staudinger/Artz, BGB, Neubearb.2018, § 556 Rn. 123 mwN zum Meinungsstand; vgl. auch LG Bremen, WuM 2013, 488, 489; LG Kempten, ZMR 2017, 248 f.; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 BGB Rn. 184a []
  4. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 26 ff. mwN []
  5. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, aaO Rn. 28 []
  6. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, aaO Rn. 29 []