Die zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum

Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden1.

Die zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum

Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums

Für einen Anspruch aus § 1004 BGB wegen der behaupteten Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums fehlt einer einzelnen Wohnungseigentümerin die Prozessführungsbefugnis.

Dies folgt allerdings entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. nicht bereits unmittelbar aus § 9a Abs. 2 WEG. Zwar übt nach dieser Vorschrift, die aufgrund des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.20202 ab dem 1.12.2020 gilt, die GdWE die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Damit ist nunmehr allein die GdWE für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB prozessführungsbefugt. Für die bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht aber, wie der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich entschieden hat, die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der GdWE zur Kenntnis gebracht wird3. Entsprechendes gilt für die Aktivlegitimation4. Eine entsprechende Äußerung des vertretungsberechtigten Organs lag im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Oberlandesgericht Frankfurt a.M. nicht vor; die Wohnungseigentümerin blieb deshalb weiter prozessführungsbefugt.

Die Sachlage hat sich aber im Revisionsverfahren geändert. Der nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertretungsberechtigte Verwalter hat durch Schreiben vom 13.08.2021 mitgeteilt, dass die GdWE der Wohnungseigentümerin untersagt, die hier im Prozess anhängigen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen; insoweit hat er auf einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer vom 22.07.2021 verwiesen. Aufgrund dieser eindeutigen Erklärung des Verwalters ist die zunächst weiter fortbestehende Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümerin ebenso wie ihre Aktivlegitimation – entfallen5.

Im vorliegenden Fall hat die GdWE ihr Recht, der Wohnungseigentümerin durch Erklärung des zur Vertretung berechtigten Verwalters die Prozessführungsbefugnis zu entziehen, nicht verwirkt. Dies käme zwar in Betracht, wenn die GdWE noch vor Inkrafttreten des WEMoG das bis zu diesem Zeitpunkt mögliche Recht der Vergemeinschaftung (vgl. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG aF) des Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB verwirkt hätte. Dann spräche einiges dafür, dass sie auch nach Inkrafttreten des WEMoG der Prozessführung der Klägerin nicht mehr durch ihren Verwalter widersprechen könnte. Dies ist jedoch nicht der Fall. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für die Annahme der Verwirkung eines Rechts neben dem reinen Zeitablauf erforderlich, dass der Berechtigte durch sein gesamtes Verhalten bei dem Verpflichteten das Vertrauen geschaffen hat, er werde sein Recht nicht mehr geltend machen und dass dieser sich darauf eingerichtet hat; der Vertrauenstatbestand kann nicht durch bloßen Zeitablauf geschaffen werden6. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt der Vortrag, die GdWE habe seit Erlass der von der Wohnungseigentümerin am 18.11.2016 erwirkten einstweiligen Verfügung in Kenntnis sämtlicher Umstände keine Veranlassung gesehen, die Geltendmachung der Ansprüche an sich zu ziehen, die Annahme einer Verwirkung nicht. Ein Wohnungseigentümer, der eine auf § 1004 Abs. 1 BGB gestützte Klage wegen Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums erhoben hatte, musste damit rechnen, dass die GdWE den Anspruch vergemeinschaftete7. Dem nachträglichen Wegfall der Prozessführungsbefugnis konnte durch eine Erledigungserklärung Rechnung getragen werden8.

Beeinträchtigung des Sondereigentums

Auch für einen Anspruch aus § 1004 BGB unter dem Gesichtspunkt einer behaupteten Beeinträchtigung ihres Sondereigentums ist die einzelne Wohnungseigentümerin nicht prozessführungsbefugt.

Im Ausgangspunkt kann allerdings ein Wohnungseigentümer insoweit prozessführungsbefugt sein, als seine Klage auf eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums gestützt wird, und zwar auch dann, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist9. Abwehransprüche gegen einen anderen Wohnungseigentümer, die der gestörte Wohnungseigentümer selbst durchsetzen kann, können sich auf der Grundlage der zum 1.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes sowohl aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG als auch aus § 1004 BGB ergeben. Solche Ansprüche können dann bestehen, wenn Immissionen wie Lärm und Gerüche auf das Sondereigentum einwirken10; auch dann, wenn die Klage auf eine gravierende Beeinträchtigung der Aussicht aus der Einheit oder eine starke Verschattung der zu dem Sondereigentum gehörenden Räume gestützt wird, hat der Bundesgerichtshof eine eigene Prozessführungsbefugnis des Sondereigentümers in Betracht gezogen11. Ob eine solche Störung tatsächlich vorliegt, ist eine Frage der Begründetheit der Klage.

Wie das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. ohne Rechtsfehler annimmt, lässt sich dem Vortrag der Wohnungseigentümerin aber die Behauptung einer Störung im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums nicht entnehmen. Es nicht zu beanstanden, dass es den Vortrag der Wohnungseigentümerin, es liege auf der Hand, dass der erfolgte Erdaushub nicht ohne statische Auswirkungen auf das Gebäude bleiben dürfte und auch Senkungen oder Senkrisse in den folgenden Jahren nicht gänzlich ausgeschlossen seien, als unzureichend bewertet. Dieser Vortrag bezieht sich auf das Gemeinschaftseigentum und nicht (unmittelbar) auf das Sondereigentum. Die Statik eines Gebäudes ist zwar auch für alle Sondereigentumseinheiten von elementarer Bedeutung. Das ändert aber nichts daran, dass sich die Störungsquelle im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befindet und ein koordiniertes Vorgehen der GdWE erforderlich ist12.

Für einen Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist die Wohnungseigentümerin zwar prozessführungsbefugt. § 9a Abs. 2 WEG findet insoweit keine Anwendung. Nach der zuerst genannten Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen. Ihnen darf über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwachsen. Hier fehlt es aber bereits an einer hinreichenden Darlegung einer Beeinträchtigung des Sondereigentums der Wohnungseigentümerin.

Ebenso wie bei einem Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB liegt eine Beeinträchtigung des Sondereigentums nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG nur dann vor, wenn sich die Störung, die abgewehrt werden soll, auf den räumlichen Bereich des Sondereigentums bezieht. Der Maßstab ist der gleiche13. Unterschiede zwischen den beiden Anspruchsgrundlagen ergeben sich nur daraus, dass bei fehlendem Vortrag des Klägers zu der Beeinträchtigung des räumlichen Bereichs des Sondereigentums für einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB bereits die Prozessführungsbefugnis fehlt, während der Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG in diesem Fall materiellrechtlich nicht gegeben ist.

Aus dem von der Revision angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.12.200014 ergibt sich nichts Anderes. Diese Entscheidung ist noch zu § 14 Nr. 1 WEG aF ergangen, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof die von der Revision zitierte Aussage getroffen, dass bei der Beseitigung einer tragenden Wand ein relevanter Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer erst dann ausgeschlossen ist, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist, insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist15. Das besagt nichts dazu, ob bei solchen Gefahren eine nach neuem Recht anspruchsbegründende Beeinträchtigung des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer im Sinne des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorliegt, was wie ausgeführt zu verneinen ist. Ob die von der Beklagten durchgeführten Baumaßnahmen nicht ohne Auswirkungen auf die Statik des Gebäudes geblieben sind, kann deshalb dahinstehen.

Eine mögliche Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch etwaige Veränderungen der Kellerdecke bzw. des Kellerbodens kann die Klägerin auch nicht gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG abwehren. Für einen solchen Anspruch ist die Wohnungseigentümerin nicht aktivlegitimiert. Der Anspruch ist aufgrund der Neuregelung durch das WEMoG an die Stelle von § 15 Abs. 3 WEG aF getreten und nunmehr allein der Gemeinschaft zugewiesen16.

Anspruch auf Unterlassung der Wohnungsnutzung

Nutzte ein Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesenen Räume zu Wohnzwecken oder umgekehrt ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Räume zu anderen Zwecken, konnte allerdings jeder Wohnungseigentümer von ihm nach § 15 Abs. 3 WEG aF grundsätzlich Unterlassung dieser zweckwidrigen Nutzung verlangen17. Nach der unter der Geltung des bisherigen Wohnungseigentumsgesetzes ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt in der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, die der durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglichten“ Zweckbestimmung der Einheit widerspricht, zugleich eine Verletzung des Eigentums der übrigen Sondereigentümer. Diese begründet einen Unterlassungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, und zwar auch gegen einen Mieter18. Einem Wohnungseigentümer fehlte bei der zweckwidrigen Nutzung einer Sondereigentumseinheit jedoch sowohl für einen Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG aF als auch für einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB die Prozessführungsbefugnis, wenn die Wohnungseigentümer diese Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen und damit eine sog. gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG aF begründet hatten19.

Durch die WEG-Reform hat sich diese Rechtslage geändert. Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden20.

Eine dem § 15 Abs. 3 WEG aF entsprechende Vorschrift gibt es nach dem neuen Recht nicht mehr. Sie ist durch § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ersetzt worden. Hiernach besteht die von konkreten Beeinträchtigungen losgelöste Pflicht der Wohnungseigentümer, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten, nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Soweit ein Verstoß gegen das Regelwerk keinen Wohnungseigentümer konkret beeinträchtigt, ist es nach der Auffassung des Gesetzgebers sachgerecht, dass die damit zusammenhängenden Auseinandersetzungen nicht zwischen einzelnen Wohnungseigentümern geführt werden, sondern mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer21. Anspruchsinhaber ist hiernach die Gemeinschaft22.

Das WEMoG hat allerdings nichts daran geändert, dass die einer Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit sich als (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer darstellt23. Dies begründet einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB, dessen Inhaber materiellrechtlich nicht die GdWE ist; der Anspruch steht vielmehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Die Wohnungseigentümer sind jedoch nicht (mehr) befugt, diesen Anspruch geltend zu machen. Prozessführungsbefugt ist nach § 9a Abs. 2 WEG nur die GdWE24. Insoweit liegt der Fall anders als bei einer Beeinträchtigung von Störungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, für die die Wohnungseigentümer weiter prozessführungsbefugt sind. Wie gezeigt, soll nach dem in der Gesetzesbegründung dokumentierten Willen des Gesetzgebers die Gemeinschaft für die Abwehr von Verletzungen des Binnenrechts allein zuständig und damit prozessführungsbefugt sein. Hiermit verträgt es sich nicht, wenn der Anspruch auf Einhaltung des Binnenrechts nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG der Gemeinschaft zugeordnet wird und der auf das gleiche Ziel gerichtete Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB individuell von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden könnte. Dem entspricht es, dass die Gemeinschaft nach bisherigem Recht zwar den Anspruch eines Wohnungseigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB ebenso wie einen Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG aF wegen zweckwidriger Nutzung einer anderen Einheit im Interesse eines einheitlichen Vorgehens an sich ziehen konnte, nicht jedoch Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen25.

Lehnt es die GdWE ab, gegen eine zweckwidrige Nutzung vorzugehen, kann der einzelne Sondereigentümer unter den Voraussetzungen von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ein Einschreiten beanspruchen und mit einer Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) durchsetzen. Unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen eine Pflicht zum Einschreiten anzunehmen ist, ist noch ungeklärt26, hier aber nicht entscheidungserheblich27.

Folglich kann sich der von der Wohnungseigentümerin geltend gemachte Unterlassungsanspruch nur aus § 1004 Abs. 1 BGB ergeben, für den sie aber nicht prozessführungsbefugt ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Januar 2022 – V ZR 86/21

  1. Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 13, 19 f.[↩]
  2. BGBl. I S. 2187[↩]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19, NJW-RR 2021, 1170 Rn. 12 ff., 20 ff.; Urteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21, WuM 2021, 766 Rn. 15[↩]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21, aaO Rn. 16[↩]
  5. vgl. zu den Anforderungen an die Erklärung näher BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21[↩]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 234/19, NJW 2021, 2882 Rn. 10; Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 275/16, NZM 2018, 909 Rn. 22 mwN[↩]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 17[↩]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16, NJW-RR 2020, 894 Rn. 14[↩]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, NZM 2021, 613 Rn. 13; Urteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21, WuM 2021, 766 Rn. 8[↩]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, NZM 2021, 613 Rn. 13 mwN[↩]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, NZM 2021, 613 Rn. 15[↩]
  12. vgl. zum Brandschutz: BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21[↩]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, WuM 2021, 521 Rn. 13[↩]
  14. BGH, Urteil vom 21.12.2000 – V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 245 ff.[↩]
  15. BGH, Urteil vom 21.12.2000 – V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 248[↩]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 13; Urteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21, WuM 2021, 766 Rn. 5[↩]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 5 f. mwN; Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn.19; siehe zum sog. unselbständigen Teileigentum BGH, Beschluss vom 04.12.2014 – V ZB 7/13, ZWE 2015, 208 Rn. 10[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 18[↩]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14, NJW 2016, 53 Rn. 5 f.; Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 275/16, NZM 2018, 909 Rn. 6, 8; Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 6; Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16, NJW-RR 2020, 894 Rn. 12[↩]
  20. so auch bereits BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 13, 19 f.[↩]
  21. vgl. BT-Drs.19/18791, S. 52 u. 53[↩]
  22. vgl. auch BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 13[↩]
  23. vgl. hierzu näher BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 18[↩]
  24. so auch LG Frankfurt a.M., NJW 2021, 643 Rn. 6, 8; im Ergebnis ebenso Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1435 f.; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 7. Aufl., § 14 Rn. 12; Hügel/Elzer, DNotZ 2021, 3, 25; wohl auch Dötsch/Schultzky/Zschieschak, WEG-Recht 2021, Kapitel 4 Rn. 31[↩]
  25. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16, NJW-RR 2020, 894 Rn. 12, 18[↩]
  26. vgl. dazu allgemein Sommer/Heinemann in Jennißen, WEG, 7. Aufl., § 18 Rn. 122[↩]
  27. vgl. auch BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21[↩]

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