Eingeschränkter Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf – und die versteckten Mängel

Verpflichtet sich der Verkäufer im notariellen Grundstückskaufvertrag – trotz eines gleichzeitigen Gewährleistungsausschlusses, „diejenigen erheblichen versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten“, dann haftet er für einen Mangel des Hauses bereits dann, wenn er den Mangel vor dem Verkauf infolge Fahrlässigkeit nicht bemerkt hat; ein arglistiges Verhalten ist nicht Voraussetzung für die Haftung des Verkäufers.

Eingeschränkter Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf – und die versteckten Mängel

Auf die Frage, ob der Verkäufer den Mangel gekannt hat, und ob er arglistig gehandelt hat, kommt es daher aus Rechtsgründen nicht an. Denn gemäß dem eingeschränkten Gewährleistungsausschluss des Kaufvertrages war der Verkäufer verpflichtet, nicht nur solche erheblichen und versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt waren, sondern auch Mängel, die ihm bekannt sein müssten. Diese Klausel des notariellen Kaufvertrages weicht von den üblichen Vertragsgestaltungen beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie ab. Sie statuiert eine Haftung, die über die Formulierung in § 444 BGB (Haftung bei arglistigem Verschweigen) hinausgeht. „Bekannt sein müssten“ ist eine Formulierung, die den Begriff der Fahrlässigkeit umschreibt. Das heißt: Der Vekräufer sollte auch dann haften, wenn ihm wesentliche Mängel in Folge eigener Fahrlässigkeit eventuell unbekannt waren.

Für den Begriff der Fahrlässigkeit muss nach Sinn und Zweck der Regelung die Perspektive des Käufers entscheidend sein. Durch die Fahrlässigkeitsregelung sollte sichergestellt werden, dass der Beklagte sich nicht auf Unkenntnis von Mängeln berufen konnte, wenn aus der Sicht des Käufers mit einer Kenntnis und dementsprechend einer Offenbarung durch den Verkäufer zu rechnen war. Der Beklagte muss für solche Mängel einstehen, die er bei üblicher Sorgfalt während der Zeit seiner Eigentümerstellung hätte erkennen können. Insbesondere muss der Beklagte für Fehler haften, die er während der Zeit, in der er die Dachgeschosswohnung selbst bewohnte, bei üblicher Sorgfalt dort hätte erkennen können.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 18. Juni 2014 – 9 U 184/10

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