Ein­ge­schränk­ter Gewähr­leis­tungs­aus­schluss beim Haus­kauf – und die ver­steck­ten Män­gel

Ver­pflich­tet sich der Ver­käu­fer im nota­ri­el­len Grund­stücks­kauf­ver­trag – trotz eines gleich­zei­ti­gen Gewähr­leis­tungs­aus­schlus­ses, "die­je­ni­gen erheb­li­chen ver­steck­ten Män­gel zu offen­ba­ren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müss­ten", dann haf­tet er für einen Man­gel des Hau­ses bereits dann, wenn er den Man­gel vor dem Ver­kauf infol­ge Fahr­läs­sig­keit nicht bemerkt hat; ein arg­lis­ti­ges Ver­hal­ten ist nicht Vor­aus­set­zung für die Haf­tung des Ver­käu­fers.

Ein­ge­schränk­ter Gewähr­leis­tungs­aus­schluss beim Haus­kauf – und die ver­steck­ten Män­gel

Auf die Fra­ge, ob der Ver­käu­fer den Man­gel gekannt hat, und ob er arg­lis­tig gehan­delt hat, kommt es daher aus Rechts­grün­den nicht an. Denn gemäß dem ein­ge­schränk­ten Gewähr­leis­tungs­aus­schluss des Kauf­ver­tra­ges war der Ver­käu­fer ver­pflich­tet, nicht nur sol­che erheb­li­chen und ver­steck­ten Män­gel zu offen­ba­ren, die ihm bekannt waren, son­dern auch Män­gel, die ihm bekannt sein müss­ten. Die­se Klau­sel des nota­ri­el­len Kauf­ver­tra­ges weicht von den übli­chen Ver­trags­ge­stal­tun­gen beim Ver­kauf einer gebrauch­ten Immo­bi­lie ab. Sie sta­tu­iert eine Haf­tung, die über die For­mu­lie­rung in § 444 BGB (Haf­tung bei arg­lis­ti­gem Ver­schwei­gen) hin­aus­geht. "Bekannt sein müss­ten" ist eine For­mu­lie­rung, die den Begriff der Fahr­läs­sig­keit umschreibt. Das heißt: Der Vekräu­fer soll­te auch dann haf­ten, wenn ihm wesent­li­che Män­gel in Fol­ge eige­ner Fahr­läs­sig­keit even­tu­ell unbe­kannt waren.

Für den Begriff der Fahr­läs­sig­keit muss nach Sinn und Zweck der Rege­lung die Per­spek­ti­ve des Käu­fers ent­schei­dend sein. Durch die Fahr­läs­sig­keits­re­ge­lung soll­te sicher­ge­stellt wer­den, dass der Beklag­te sich nicht auf Unkennt­nis von Män­geln beru­fen konn­te, wenn aus der Sicht des Käu­fers mit einer Kennt­nis und dem­entspre­chend einer Offen­ba­rung durch den Ver­käu­fer zu rech­nen war. Der Beklag­te muss für sol­che Män­gel ein­ste­hen, die er bei übli­cher Sorg­falt wäh­rend der Zeit sei­ner Eigen­tü­merstel­lung hät­te erken­nen kön­nen. Ins­be­son­de­re muss der Beklag­te für Feh­ler haf­ten, die er wäh­rend der Zeit, in der er die Dach­ge­schoss­woh­nung selbst bewohn­te, bei übli­cher Sorg­falt dort hät­te erken­nen kön­nen.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 18. Juni 2014 – 9 U 184/​10