Ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, haftet grundsätzlich für die Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Mieterin einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Solms gegen ihre Vermieterin, die Wohnungseigentümerin, geklagt. Für Gehwege auf dem Grundstück nimmt eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts stürzte die Mieterin beim Verlassen des Hauses an einem Morgen im Januar 2017 auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war. Dabei zog sich die Mieterin nach dem Ergebnis der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme erhebliche Verletzungen zu, aufgrund derer sie sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen musste.
Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Wetzlar hat der unter anderem auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes gerichteten Klage in Höhe von 12.000 € nebst Zinsen und Rechtsanwaltskosten stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen1. Auf die Berufung der Vermieter hat das Landgericht Limburg an der Lahn die Klage insgesamt abgewiesen2. Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen professionellen Hausmeisterdienst führe dazu, dass eine Haftung der Vermieterin nur noch in Betracht komme, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten in Bezug auf das ausführende Unternehmen verletzt worden seien, wofür im Streitfall nichts ersichtlich sei.
Die hiergegen gerichtete Revision der Mieterin hatte vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:
Das Landgericht Limburg habe, so der Bundesgerichtshof, nicht hinreichend in den Blick genommen, dass die Vermieter aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, auch dann, wenn der Vermieter – hier die Wohnungseigentümerin – nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die gegenteilige Auffassung des Landgerichts Limburg führte zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt ist und für das es auch keine rechtsdogmatische Grundlage gibt.
Nach den bislang getroffenen Feststellungen haben die Parteien im Streitfall auch keine von dieser grundsätzlichen Verteilung der Vertragspflichten abweichende Vereinbarung getroffen. Insbesondere lässt sich dem Mietvertrag eine eindeutige Regelung dahingehend nicht entnehmen, dass die Räum- und Streupflicht der Mieterin oblegen hätte und sie deshalb im Haftungsfall keine vertraglichen Ansprüche gegen die Vermieter als Vermieterin geltend machen könnte.
Zur Erfüllung der die Vermieter demnach hinsichtlich der Beseitigung von Eis und Schnee treffenden vertraglichen Nebenpflichten konnte die Vermieter sich der GmbH, die den Winterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ausführte, als sogenannter Erfüllungsgehilfin bedienen. Dies hat zur Folge, dass die Vermieter für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.
Der Bundesgerichtshof hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht Limburg zurückverwiesen, damit dieses die noch erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 250/23
- AG Wetzlar, Urteil vom 16.02.2023 – 35 C 158/21[↩]
- LG Limburg a.d.Lahn, Urteil vom 06.10.2023 – 3 S 32/23[↩]
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- Winterdienst: Bru-nO
