Erhaltungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage – und die Aufsichtspflicht des Verwalters

Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind1. 

Erhaltungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage – und die Aufsichtspflicht des Verwalters

Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 

Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann. Ist dagegen die (Nach)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet. 

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegen ihren Verwalter auf Schadensersatz geklagt.  Im Juli 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Dacheindeckung. Nach der Vergabe der Arbeiten mit einem Gesamtvolumen von 116.497, 85 € brutto stellte der beauftragte Werkunternehmer eine Abschlagsrechnung für Material in Höhe von 61.872 €; dieser Rechnung beigefügt war ein Angebot einer anderen Firma aus April 2019 über die Lieferung von Baumaterial. Im Oktober 2019 zahlte der Verwalter aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen – auf fünf Teilzahlungen aufgeteilten – Betrag von 70.000 €. Nach dem Beginn der Arbeiten zahlte er im November 2019 einen weiteren – auf sechs Teilzahlungen aufgeteilten – Betrag von 34.500 €, ohne dass insoweit Abschlagsrechnungen gestellt wurden. Die Arbeiten an dem Dach wurden bei einem Baufortschritt von etwa 85-90 % eingestellt. Ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag gegebenes Privatgutachten bezeichnet die erbrachten Arbeiten als mangelhaft und unbrauchbar; zur Beseitigung der Mängel sei der Abriss der bisherigen Arbeiten erforderlich. In einem anderen Verfahren nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Werkunternehmer im Wege der offenen Teilklage auf Rückzahlung geleisteter Abschläge in Anspruch. 

Mit der Klage verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von dem Verwalter Zahlung von 104.500 € nebst Zinsen, hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Werkunternehmer, sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen. Mit einem zweiten Hilfsantrag begehrt sie die Feststellung, dass der Verwalter alle Schäden zu ersetzen habe, die ihr durch die Auszahlung des Betrages von 104.500 € im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben entstehen. Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Essen-Borbeck hat der Klage nur im ersten Hilfsantrag und hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten stattgegeben2. Auf die Berufung des Verwalters hat das Landgericht Dortmund dieses Urteil aufgehoben und die Klage unter Zurückweisung der gegen die Abweisung des unbedingten Zahlungsantrags und hilfsweise auf die Feststellung von Annahmeverzug gerichteten Anschlussberufung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgewiesen3. Das Landgericht Dortmund verneint einen Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen einer Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertrag. Es meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe, eine Pflichtverletzung des Verwalters unterstellt, nicht hinreichend dargelegt, dass der Vermögensabfluss von 104.500 € ihrem Schaden entspreche, denn sie lasse den Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung außer Betracht. Das Privatgutachten enthalte lediglich die nicht ausreichende pauschale Feststellung, dass die erbrachten Werkleistungen unbrauchbar seien; es verhalte sich nicht dazu, ob die von dem Verwalter gezahlten Gelder nicht auch einen Vermögenszufluss bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verursacht hätten. Außerdem bleibe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der von dem Werkunternehmer vorgenommene Abriss des alten Daches als Vorteil erhalten, und es könne eventuell Material bei einer Beseitigung der behaupteten Mängel (wieder)verwendet werden. Im Übrigen hätten sich unterstellt vorzeitige Abschlagszahlungen nicht kausal ausgewirkt. Denn ein rechtmäßiges Alternativverhalten des Verwalters, das in Zahlungen auf berechtigte Abschlagsforderungen zu sehen wäre, hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht vor einem Schaden durch die behauptete mangelhafte Werkausführung bewahrt. Der Verwalter verfüge auch nicht über bausachverständige Fertigkeiten, so dass nur der Maßstab angelegt werden könne, welcher der üblichen Sorgfalt eines Wohnungseigentümers entspreche.

Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Anträge weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Dortmund zurückverwiesen; mit der von dem Landgericht Dortmund gegebenen Begründung könne der geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen nicht verneint werden:

Die Annahme des Landgerichts Dortmund, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe – eine Pflichtverletzung des Verwalters unterstellt – den Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung außer Acht gelassen und infolgedessen nicht hinreichend dargelegt, dass der Vermögensabfluss von 104.500 € ihrem Schaden entspreche, ist unzutreffend.

Das Landgericht Dortmund verkennt insoweit, wie die Revision mit Recht rügt, die Darlegungs- und Beweislast. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für die tatsächlichen Voraussetzungen der Vorteilsausgleichung der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig4. Wären die von dem beauftragten Werkunternehmer erbrachten Leistungen, wie das Landgericht Dortmund annimmt, unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen, müsste nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern der Verwalter darlegen und beweisen, ob und in welchem Umfang bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Rücksicht auf die erbrachten Leistungen des Werkunternehmers ein Vorteil verblieben sein könnte.

Aber auch von seinem Standpunkt aus durfte das Landgericht Dortmund den Vortrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht als unsubstantiiert erachten.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Sachvortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen. In Fallgestaltungen, in denen ein erfolgversprechender Parteivortrag fachspezifische Fragen betrifft und besondere Sachkunde erfordert, dürfen an den klagebegründenden Sachvortrag der Partei nur maßvolle Anforderungen gestellt werden. Die Partei darf sich in diesem Fall auf den Vortrag von ihr zunächst nur vermuteter Tatsachen beschränken. Zur Ermittlung von Umständen, die ihr nicht bekannt sind, ist eine Partei im Zivilprozess grundsätzlich nicht verpflichtet5. 

Daran gemessen ist der Vortrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wonach pflichtwidrigen Abschlagszahlungen insgesamt unbrauchbare Werkleistungen gegenüberstehen, die (auch) den Abriss des neuen Daches erfordern, ohne jeden Zweifel schlüssig und hinreichend substantiiert. Der Umstand, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Untermauerung ihres Vortrags ein aus Sicht des Landgerichts Dortmund unzureichendes Privatgutachten eingereicht hat, ändert hieran nichts. Denn bei einem Privatgutachten handelt es sich nur um (substantiierten) Parteivortrag6. Durch die Beauftragung eines Privatgutachters hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mehr veranlasst, als prozessual von ihr verlangt werden kann7. Dass das Privatgutachten keine detaillierten Ausführungen zu den einzelnen Mängeln enthalten mag, rechtfertigt es daher nicht, den klägerischen Vortrag als unerheblich anzusehen; deshalb wären auch dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darlegungs- und beweisbelastet wäre, genauere Angaben zu einzelnen Mängeln und dem Umfang der Mangelbeseitigung nicht erforderlich gewesen.

Der Klage kann der Erfolg entgegen der Auffassung des Landgerichts Dortmund auch nicht mit dem Verweis auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, also auf einen fehlenden Kausalzusammenhang zwischen einer – unterstellten – Pflichtverletzung des Verwalters und einem – unterstellt wegen der mangelhaften Werkleistungen eingetretenen – Schaden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer versagt werden.

Die Berufung des Schädigers auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, das heißt der Einwand, der Schaden wäre auch bei einer ebenfalls möglichen, rechtmäßigen Verhaltensweise entstanden, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Zurechnung eines Schadenserfolgs beachtlich sein. Die Erheblichkeit des Einwandes richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus8.

Hiervon ausgehend liegen die Voraussetzungen rechtmäßigen Alternativverhaltens nicht vor. Das Landgericht Dortmund unterstellt zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dass die Abschlagszahlungen von dem Verwalter pflichtwidrig vorgenommen worden sind. In diesem Fall wäre aber die unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens zu prüfende Handlungsalternative9 allein die Nichtvornahme der Zahlungen gewesen; dadurch wäre der – unterstellte Schaden gerade nicht gleichermaßen entstanden, sondern vielmehr verhindert worden. Demgegenüber knüpft die Annahme, dass der Verwalter berechtigte Abschlagsforderungen des Werkunternehmers bei pflichtgemäßen Verhalten zu erfüllen gehabt hätte, nicht (nur) – wie es aber Voraussetzung eines solchen Einwands wäre – an ein rechtmäßiges Alternativverhalten des Verwalters an, sondern setzt außerdem ein fiktives Alternativverhalten eines Dritten, nämlich des Werkunternehmers, voraus.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Dortmund zurückzuverweisen. Sie ist nicht zur Endentscheidung reif, weil weitere Feststellungen zu treffen sind. Dazu weist der Bundesgerichtshof auf Folgendes hin:

Das Landgericht Dortmund wird zunächst zu prüfen haben, ob der Verwalter seine Pflichten als Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verletzt hat (§ 280 Abs. 1 BGB).

Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters nach Maßgabe des hier noch anwendbaren10 § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung (jetzt § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)11, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG aF ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen12.

Der Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat demnach zu prüfen, ob eine von dem mit einer Erhaltungsmaßnahme beauftragten Werkunternehmer verlangte Abschlagszahlung dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist. Daraus folgt, dass der Verwalter im Regelfall (auch) die Voraussetzungen des § 632a BGB, der weitgehend § 16 Abs. 1 VOB/B entspricht13, beachten muss. Hierzu gehört unter anderem das in § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB geregelte Erfordernis einer Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglicht; ohne sie ist ein Anspruch auf Abschlagszahlung nicht gegeben14. Der Verwalter muss die Abschlagsrechnung außerdem daraufhin durchsehen, ob sie zu dem Auftrag und dem Leistungsstand passt15. Eine Abschlagszahlung für Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, erfordert – abgesehen davon, dass die Stoffe oder Bauteile den vertraglichen Vorgaben entsprechen müssen16 – außerdem gemäß § 632a Abs. 1 Satz 6 BGB, dass dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Von einer Verletzung der Pflicht, die verlangten Abschlagszahlungen auf ihre Berechtigung zu überprüfen, dürfte nach den bisherigen Feststellungen auszugehen sein. So fehlt es für einen erheblichen Teil der Zahlungen an einer Abschlagsrechnung beziehungsweise einer Aufstellung, die eine sichere Beurteilung der erbrachten Leistungen ermöglichen würde; damit bestand insoweit von vorneherein kein Anspruch des Werkunternehmers. Soweit für andere Teilzahlungen eine Abschlagsrechnung für Material vorhanden ist, hätte der Verwalter jedenfalls stichprobenartig überprüfen müssen, ob diese zu dem Auftrag und dem angelieferten Material passt und ob das Material übereignet oder Sicherheit geleistet worden ist; nach den bisherigen Feststellungen kann hiervon nicht ausgegangen werden.

Auf die Frage, ob die in dem Privatgutachten genannten Mängel der Werkleistungen für den Verwalter erkennbar waren, was die Revisionserwiderung in Abrede stellt, kommt es demnach (zunächst) nicht an. Sollte sich im Verlauf des weiteren Verfahrens allerdings herausstellen, dass der Verwalter seinen Pflichten bei Überprüfung der vorhandenen Abschlagsrechnung genügt hat, hätte sich das Landgericht Dortmund damit zu befassen, ob sich ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, überhaupt auf eine allein auf mangelnder Fachkunde beruhende fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werkleistung berufen kann. Das kann insbesondere dann zu verneinen sein, wenn es der Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen baulichen Maßnahme unterlassen hat, die Wohnungseigentümer auf seine fehlende Fachkompetenz hinzuweisen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten17.

Das Landgericht Dortmund wird, wenn sich Pflichtverletzungen des Verwalters bestätigen sollten, weiter zu prüfen haben, ob das Verhalten des Verwalters zu einem Schaden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt hat.

Ob ein zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, ist nach der sogenannten Differenzhypothese durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen18. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, was das Landgericht Dortmund im Grundsatz auch erkennt, allerdings nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Das folgt entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht des Verwaltersvertreters allerdings nicht daraus, dass es sich bei den erbrachten Werkleistungen um unmittelbar in die Schadensberechnung einzubeziehende Vorteile handelte.

Zwar geht der Bundesgerichtshof etwa für den Spezialfall der Steuerberaterhaftung davon aus, dass (Steuer)Vorteile, die unmittelbare Folge des haftungsbegründenden Ereignisses sind, also solche, die zwangsläufig – sozusagen spiegelbildlich – mit den negativen Folgen der Pflichtverletzung zusammenhängen, Teil des Gesamtvermögensvergleichs und unmittelbar in die Schadensberechnung einzubeziehen sein können mit der Folge, dass die Darlegungs- und Beweislast bei dem Geschädigten liegt19. Im Übrigen entspricht es aber ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass Vorteile – auch Steuervorteile – nur im Wege der auf dem Gedanken von Treu und Glauben beruhenden Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen sind; diese kommt nur in Betracht, wenn zwischen dem schädigenden Ereignis und dem Vorteil ein adäquater Kausalzusammenhang besteht, was der Schädiger darzulegen und zu beweisen hat20.

Hier ergeben sich etwaige Vorteile, sofern sie bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt eingetreten sind, allein infolge des Bauvertrags. Sie beruhen nicht kausal auf der Verletzung der Verwalterpflichten des Verwalters im Zusammenhang mit der Erbringung von Abschlagszahlungen, sondern auf den Leistungen des beauftragten Werkunternehmers, die ohne die Zahlungen auch nicht zwangsläufig entfielen.

Ob eine pflichtwidrige Abschlagszahlung zu einem Schaden geführt hat, hängt aber gleichwohl davon ab, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Diese Frage stellt sich schon im Rahmen des Gesamtvermögensvergleichs, weil sich die Differenzhypothese auch einer normativen Kontrolle zu unterziehen hat21. Entscheidend ist insoweit, dass es sich bei den Abschlagszahlungen um vorläufige Zahlungen handelt. 

Die in § 632a BGB bzw. § 16 Abs. 1 VOB/B geregelte Abschlagszahlung bezweckt, den nach § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB vorleistungspflichtigen Werkunternehmer zu entlasten und die gerade bei Bauleistungen mit der Vorfinanzierung verbundenen wirtschaftlichen Nachteile auszugleichen22. Der Anspruch auf Abschlagszahlungen ist auf Anzahlungen in Bezug auf den Vergütungsanspruch für das Gesamtwerk gerichtet. Die Abschlagsforderungen und auch die Anzahlungen haben keinen endgültigen Charakter, sondern sind nur vorläufig23. Der Werkunternehmer hat daher über die ihm zustehende endgültige Vergütung unter Berücksichtigung der geleisteten Abschlagszahlungen mit der Schlussrechnung abzurechnen24. Erbrachte Abschlagszahlungen sind dabei lediglich Rechnungsposten, die nicht auf einzelne Leistungspositionen des Vertrags bezogen werden können25. Zur Rückzahlung ist der Unternehmer aus dem geschlossenen Vertrag (nur) verpflichtet, soweit die Summe der Abschlagszahlungen die ihm zustehende Gesamtvergütung übersteigt26.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze besteht ein Schaden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund pflichtwidrig erbrachter Abschlagszahlungen des Verwalters nur, soweit deren Summe die dem Werkunternehmer zustehende Gesamtvergütung übersteigt.

Demnach wird zum einen aufzuklären sein, ob die durch den Werkunternehmer erbrachten Leistungen, wie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gestützt auf das Privatgutachten, hinreichend substantiiert behauptet, unbrauchbar sind. Die Beweislast trifft, da es um die tatsächlichen Voraussetzungen des Gesamtvermögensvergleichs geht, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Zum anderen kann der Verwalter nur dann erfolgreich wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen in Anspruch genommen werden, wenn das Vertragsverhältnis zwischen dem Werkunternehmer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist; auch hierzu fehlt es bislang an Feststellungen.

Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann. Es entspricht einhelliger – wenngleich nicht näher begründeter – Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, dass eine Inanspruchnahme des Verwalters wegen pflichtwidrig veranlasster Abschlagszahlungen die Nichtdurchsetzbarkeit von Ansprüchen gegen den beauftragten Werkunternehmer voraussetzt27.

Diese Auffassung trifft grundsätzlich zu. Allerdings scheidet die Inanspruchnahme des Verwalters nur aus, wenn noch durchsetzbare (Nach)Erfüllungsansprüche gegen den Werkunternehmer bestehen. Solange besteht nämlich die Möglichkeit, dass der Werkunternehmer im Wege der (Nach)Erfüllung ein vertragsgemäßes Werk erbringt, wozu ihn der Verwalter in Erfüllung seiner ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Pflichten auch anhalten muss. In diesem Stadium lässt sich wegen des vorläufigen Charakters der Abschlagszahlungen noch nicht beurteilen, ob – und ggf. in welcher Höhe – die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen einen Schaden verursacht haben. 

Ist dagegen die (Nach)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.

Ist das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, bestehen zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer nur noch Zahlungsansprüche28. Insoweit sind die Abschlagszahlungen als Rechnungsposten einzustellen, und es lässt sich nunmehr feststellen, ob und in welcher Höhe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Schaden entstanden ist. Infolgedessen gilt im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu dem pflichtwidrig Abschläge zahlenden Verwalter der allgemeine Grundsatz, wonach sich ein Geschädigter nicht darauf verweisen lassen muss, dass er (auch) einen Anspruch gegen einen Dritten hat; es steht dem Geschädigten vielmehr grundsätzlich frei, wen er in Anspruch nimmt. Dadurch soll der Geschädigte den mit der Durchsetzung des anderen Anspruchs verbundenen Aufwand und das Insolvenzrisiko des Dritten auf den Schädiger verlagern können29. 

Nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in diesem Fall den Verwalter in Anspruch, ist der Verwalter wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen aber entsprechend § 255 BGB nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.

Zwar betrifft § 255 BGB unmittelbar (nur) die Schadensersatzpflicht wegen des Verlusts einer Sache oder eines Rechts gegen Abtretung der Ansprüche, die dem Ersatzberechtigten aufgrund des Eigentums an der Sache oder aufgrund des Rechts gegen Dritte zustehen. Die Vorschrift beruht aber auf der grundsätzlichen Überlegung, dass einer von mehreren Schädigern dem Schaden ferner steht und deshalb im Innenverhältnis in vollem Umfang bei dem anderen Schuldner Regress nehmen können soll; der Gläubiger wiederum soll die Leistung nicht doppelt erhalten30. Sie ist deshalb über ihren Wortlaut hinaus auf vergleichbare Fälle entsprechend anzuwenden31. 

Die Inanspruchnahme des Verwalters durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen an einen Werkunternehmer, dem gegenüber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (nur noch) Zahlungsansprüche hat, gebietet die entsprechende Anwendung von § 255 BGB. Denn der Verwalter steht dem Schaden ferner als der Werkunternehmer. Eine gesamtschuldnerische Haftung nach § 421 BGB zwischen dem Verwalter und dem Werkunternehmer besteht mangels Gleichstufigkeit der Verpflichtungen des Verwalters und des Werkunternehmers nicht32. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wiederum soll die Zahlungen nicht doppelt erlangen können.

Einer Erhebung der Zugum-Zug-Einrede durch den Verwalter bedarf es jedenfalls nicht. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trägt dem Zurückbehaltungsrecht des Verwalters bereits durch ihre ausdrücklich so formulierte „hilfsweise“ Antragstellung Rechnung33, auch wenn es sich nicht um einen Hilfsantrag im Sinne einer von einer innerprozessualen Bedingung abhängigen eventuellen Klagehäufung, sondern um ein in dem Hauptantrag ohnehin enthaltenes „Minus“ handelt.

Sollte es im weiteren Verlauf des Verfahrens noch auf den als zweiten Hilfsantrag gestellten Feststellungsantrag ankommen, wäre dieser – wie das Landgericht Dortmund zutreffend erkannt hat – unzulässig. Ein Schadensposten, der zum Gegenstand einer bezifferten Leistungsklage gemacht worden ist, kann grundsätzlich nicht in identischem Umfang Gegenstand eines hilfsweise gestellten Feststellungsantrags sein34.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Januar 2024 – V ZR 162/22

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 16[↩]
  2. AG Essen-Borbeck, Urteil vom 05.08.2021 – 24 C 145/20[↩]
  3. LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2022 – 1 S 160/21[↩]
  4. vgl. etwa BGH, Urteil vom 17.10.2003 – V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 81; BGH, Urteil vom 21.10.2021 – IX ZR 9/21, VersR 2022, 117 Rn. 17[↩]
  5. vgl. nur BGH, Beschluss vom 22.03.2023 – V ZR 128/22, NJW 2023, 718 Rn. 9 f. mwN[↩]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 20.09.2002 – V ZR 170/01, NJW-RR 2003, 69, 71[↩]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 22.03.2023 – V ZR 128/22, NJW 2023, 718 Rn. 10[↩]
  8. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 156/11, NJW 2012, 2022 Rn. 17; BGH, Urteil vom 02.11.2016 – XII ZR 153/15, ZfIR 2017, 102 Rn. 24; Urteil vom 10.07.2018 – II ZR 24/17, BGHZ 219, 193 Rn. 39[↩]
  9. vgl. beispielhaft etwa BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 285/14, BGHZ 209, 1 Rn. 16; s.a. BGH, Urteil vom 11.02.2020 – II ZR 427/18, ZIP 2020, 666 Rn. 23[↩]
  10. vgl. dazu BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22, WuM 2023, 306 Rn. 10 mwN[↩]
  11. vgl. BT-Drs.19/18791 S. 75[↩]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 16 mwN[↩]
  13. vgl. BT-Drs. 18/8486 S. 47[↩]
  14. vgl. BeckOGK/Mundt, BGB [1.10.2023], § 632a Rn. 38; BeckOK BGB/Voit [1.11.2022], § 632a Rn. 10; MünchKomm-BGB/Busche, 9. Aufl., § 632a Rn. 7[↩]
  15. ebenso etwa OLG Frankfurt a.M., ZMR 2009, 620, 621 mwN[↩]
  16. BeckOK BGB/Voit [1.11.2022], § 632a Rn. 11[↩]
  17. vgl. hierzu Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 27 Rn. 109; Staudinger/Jacoby, BGB [2023], § 27 WEG Rn. 107; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 10 Rn. 254; Bub, PiG 7, 57, 68; Vandenhouten, ZWE 2012, 237, 241; s. zur tatsächlichen Vermutung für eine entsprechende Beschlussfassung in vergleichbaren Fällen BGH, Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 39 f.[↩]
  18. vgl. etwa BGH, Urteil vom 22.02.2019 – V ZR 244/17, BGHZ 221, 229 Rn. 59 f.; Urteil vom 26.09.1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 304[↩]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2021 – IX ZR 9/21, VersR 2022, 117 Rn. 16; s.a. Urteil vom 24.07.2023 – VIa ZR 752/22, NJW 2023, 3010 Rn. 14[↩]
  20. vgl. nur BGH, Urteil vom 21.04.2023 – V ZR 86/22, NJW-RR 2023, 1125 Rn. 32; Urteil vom 15.04.1983 – V ZR 152/82, NJW 1983, 2137, 2138; zu Steuervorteilen BGH, Urteil vom 30.11.2007 – V ZR 284/06, NZM 2008, 179 Rn. 11; BGH, Urteil vom 31.05.2010 – II ZR 30/09, NJW 2010, 2506 Rn. 25; jeweils mwN[↩]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 304[↩]
  22. vgl. etwa BGH, Urteil vom 20.08.2009 – VII ZR 205/07, BGHZ 182, 158 Rn. 44 mwN; Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 160/83, NJW 1985, 1840[↩]
  23. BGH, Urteil vom 20.08.2009 – VII ZR 205/07, aaO[↩]
  24. vgl. BGH, Urteil vom 08.01.2015 – VII ZR 6/14, WM 2015, 1073 Rn. 14; Urteil vom 24.01.2002 – VII ZR 196/00, NJW 2002, 1567, 1568[↩]
  25. vgl. BGH, Urteil vom 20.08.2009 – VII ZR 205/07, aaO Rn. 45[↩]
  26. vgl. BGH, Urteil vom 11.02.1999 – VII ZR 399/97, BGHZ 140, 365, 374 mwN[↩]
  27. vgl. OLG Frankfurt a.M., ZMR 2009, 620, 621; Bärmann/Becker, 15. Aufl., WEG § 27 Rn.195; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 27 Rn. 161; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 45; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 10 Rn. 254[↩]
  28. vgl. dazu BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13, BGHZ 213, 349 Rn. 44 ff.; Urteil vom 28.05.2020 – VII ZR 108/19, NJW 2020, 2270 Rn.19 ff.[↩]
  29. vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19, WuM 2021, 757 Rn. 18 mwN[↩]
  30. vgl. BGH, Urteil vom 26.01.1989 – III ZR 192/87, BGHZ 106, 313, 320; MünchKomm-BGB/Oetker, 9. Aufl., BGB § 255 Rn. 2[↩]
  31. vgl. BGH, Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19, WuM 2021, 757 Rn.19 mwN[↩]
  32. vgl. zu den Voraussetzungen einer gesamtschuldnerischen Haftung BGH, Urteil vom 18.04.2023 – VI ZR 345/21, MDR 2023, 771 Rn. 21 mwN[↩]
  33. vgl. BGH, Urteil vom 16.03.1973 – V ZR 118/71, BGHZ 60, 319, 323; BGH, Urteil vom 25.11.1998 – VIII ZR 323/97 9[↩]
  34. vgl. BGH, Urteil vom 17.02.1998 – VI ZR 342/96, NJW 1998, 1633[↩]

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