Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses

Wenn ab einem bestimm­ten Zeit­punkt die in einem Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trag ver­ein­bar­te wert­si­chern­de Klau­sel ihren Zweck nicht mehr erfüllt, hat im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung ermit­telt zu wer­den, was nach Treu und Glau­ben die Ver­trags­par­tei­en für die­sen Fall ver­ein­bart hät­ten; ist eine sol­che Aus­le­gung nicht mög­lich, kommt die Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses wegen Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge in Betracht. Maß­ge­bend sind in bei­den Fäl­len nicht die seit Abschluss des Ver­trags, son­dern die seit der letz­ten auf­grund der Klau­sel vor­ge­nom­me­nen Erhö­hung geän­der­ten Ver­hält­nis­se 1.

Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses

So die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs in dem hier vor­lie­gen­den Fall. Der Beklag­te ist Erb­bau­be­rech­tig­ter an einem der Klä­ge­rin gehö­ren­den Grund­stück. Im April 2004 ver­lang­te die Klä­ge­rin – gestützt auf eine sich aus den arith­me­ti­schen Mit­teln der Stei­ge­rung der Lebens­hal­tungs­kos­ten sowie der Löh­ne und Gehäl­ter erge­ben­de Stei­ge­rungs­ra­te von 875,9 % – einen jähr­li­chen Erb­bau­zins von 963 €. Dem kam der Beklag­te nicht nach, son­dern zahl­te wei­ter­hin nur den ursprüng­li­chen Betrag von 98,68 € pro Jahr. Der Betrag ergibt sich aus dem Erb­bau­zins, der schritt­wei­se auf 10 % des ange­nom­me­nen Grund­stücks­werts erhöht wur­de.

Die dar­auf ein­ge­reich­te Kla­ge hat das Amts­ge­richt abge­wie­sen 2. Das Land­ge­richt hat ihr statt­ge­ge­ben 3. Nun will der Beklag­te die Wie­der­her­stel­lung des erst­in­stanz­li­chen Urteils errei­chen.

  1. Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Revi­si­on begrün­det. Ohne Erfolg rügt der Beklag­te aller­dings, das Beru­fungs­ge­richt habe die Zeu­gin R. (Sach­be­ar­bei­te­rin der Klä­ge­rin) zu der Behaup­tung ver­neh­men müs­sen, sie habe dem Beklag­ten vor der Unter­zeich­nung des Schuld-über­nah­me­ver­trags ver­si­chert, dass eine wei­te­re Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses über die bereits erreich­te 10 %-Gren­ze nicht mög­lich sei. Unter­stellt, die Behaup­tung trifft zu, fehlt ihr jedoch die Erheb­lich­keit. Der Beklag­te meint, auf­grund der "Ver­si­che­rung" der Zeu­gin habe er dar­auf ver­trau­en dür­fen, dass der Erb­bau­zins bis zum Ver­trags­en­de unver­än­dert blei­ben wer­de; des­halb sei die Klä­ge­rin nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) an der Gel­tend­ma­chung eines Erhö­hungs­an­spruchs gehin­dert. Die­se Ansicht trifft nicht zu. Es ist weder vor­ge­tra­gen noch sonst ersicht­lich, dass die Sach­be­ar­bei­te­rin die Befug­nis hat­te, eine für die Klä­ge­rin rechts­ver­bind­li­che Erklä­rung abzu­ge­ben, auf deren Ein­hal­tung der Beklag­te hät­te ver­trau­en kön­nen.
  2. Im Ergeb­nis zu Recht nimmt das Beru­fungs­ge­richt an, dass die Höhe des Erb­bau­zin­ses einer Anpas­sung unter­liegt, die nach oben nicht durch die in Zif­fer 3 des Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trags ver­ein­bar­te 10 %-Gren­ze beschränkt ist. Die Aus­le­gung, der Ver­trag ermög­li­che die Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses bis zu einer Gren­ze von 10 % des ange­nom­me­nen Grund­stücks­werts, ist recht­lich nicht zu bean­stan­den und wird von bei­den Par­tei­en hin­ge­nom­men. Rechts­feh­ler­haft nimmt das Beru­fungs­ge­richt jedoch an, die 10 %-Gren­ze sei als eine ledig­lich theo­re­ti­sche Gren­ze zur Ver­mei­dung einer Geneh­mi­gung nach § 3 WährG aF und nicht als Risi­ko­be­gren­zung für den Erb­bau­rechts­er­wer­ber ver­ein­bart wor­den. Der Beklag­te rügt zutref­fend, dass dies kei­ne Stüt­ze in dem Par­tei­vor­trag und in den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts fin­det. Dar­auf kommt es indes im Ergeb­nis nicht an und eben­falls nicht auf die von dem Beklag­ten in die­sem Zusam­men­hang erho­be­ne Rüge, dass – ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts – nicht er, son­dern die Klä­ge­rin habe dar­le­gen und bewei­sen müs­sen, dass die 10 %-Gren­ze kei­ne "ech­te" Ober­gren­ze habe sein sol­len. Auch die wei­te­ren Rügen, mit denen der Beklag­te die Ver­nei­nung einer Ober­gren­ze für das Erhö­hungs­ver­lan­gen angreift, blei­ben erfolg­los. Das gilt ins­be­son­de­re für das Her­an­zie­hen der bis 1994 gel­ten­den Rege­lung in § 9 Abs. 2 Satz 1 Erb­bau­VO aF, wonach der Erb­bau­zins nach Zeit und Höhe für die gan­ze Erb­bau­zeit im Vor­aus bestimmt sein muss­te. Denn die­se For­de­rung konn­te wegen der Ent­wick­lung der wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se nicht im-mer ein­ge­hal­ten wer­den. Der gegen­sei­ti­ge Ver­trag beruht auf der Über­zeu­gung der Ver­trags­par­tei­en von der Gleich­wer­tig­keit von Leis­tung und Gegen­leis­tung und ist beson­ders bei lang­fris­ti­gen Ver­trä­gen Teil der objek­ti­ven Geschäfts-grund­la­ge, die vor­han­den sein und fort­dau­ern muss, damit der Ver­trag noch als eine sinn­vol­le Rege­lung bestehen kann 4. Die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung hat des­halb auch bei Erb­bau­rechts­ver­trä­gen, die unter der Gel­tung der Rege­lung in § 9 Abs. 2 Satz 1 Erb­bau­VO aF abge­schlos­sen wor­den waren, unter dem Gesichts­punkt des Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge in der spe­zi­el­len Aus­ge­stal­tung der Äqui­va­lenz­stö­rung kor­ri­gie­rend ein­ge­grif­fen und eine Anpas­sung der Höhe des Erb­bau­zin­ses über die ursprüng­lich ver­ein­bar­te Höhe hin­aus zuge­las­sen 5.

    Auf die­se Recht­spre­chung stützt sich das Beru­fungs­ge­richt jedoch, wor­auf der Beklag­te zutref­fend hin­weist, zu Unrecht. Denn sie ist zu sol­chen Erb­bau­rechts­ver­trä­gen ergan­gen, in denen kei­ne Anpas­sungs­klau­seln ver­ein­bart wor­den waren. Hier ist das Beru­fungs­ge­richt jedoch – revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den – davon aus­ge­gan­gen, dass eine Anpas­sungs­klau­sel ver­ein­bart wor­den ist. Da die­se, wie es wei­ter rechts­feh­ler­frei und unan­ge­grif­fen fest­ge­stellt hat, auch der Wert­si­che­rung die­nen, die Klä­ge­rin also gegen das Risi­ko eines Kauf­kraft­schwun­des in geeig­ne­ter Form absi­chern soll­te, die­sen Zweck jedoch seit der letz­ten Anpas­sung nicht mehr erfül­len kann, ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung vor­zu­neh­men 6. Die­se hat Vor­rang vor einer Anwen­dung der Rege­lun­gen über den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge 7.

    Die ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung ist – ent­ge­gen der von der Klä­ge­rin in dem Revi­si­ons­ver­fah­ren ver­tre­te­nen Ansicht – nicht des­halb ent­behr­lich, weil die Klä­ge­rin die Höhe des Erb­bau­zin­ses nach bil­li­gem Ermes­sen bestim­men kann (vgl. § 315 BGB). Ein sol­ches Bestim­mungs­recht steht ihr nach dem Wort­laut der Zif­fern 3 und 4 des Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trags nicht zu, soweit es um eine die 10 %-Gren­ze über­stei­gen­de Erb­bau­zins­hö­he geht. Das Bestim­mungs­recht ver­stie­ße im Übri­gen gegen die Rege­lung in § 9 Abs. 2 Satz 1 Erb­bau­VO aF.

  3. Die ergän­zen­de Aus­le­gung muss das Beru­fungs­ge­richt nach­ho­len. Dabei ist dar­auf abzu­stel­len, was die Par­tei­en des Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trags bei Abwä­gung ihrer Inter­es­sen nach Treu und Glau­ben als red­li­che Ver­trags­part­ner ver­ein­bart hät­ten; zunächst ist an die in dem Ver­trag ver­ein­bar­ten Rege­lun­gen und Wer­tun­gen anzu­knüp­fen 8. Somit ist von den Rege­lun­gen in Zif­fern 3 und 4 des Ver­trags aus­zu­ge­hen, wel­che (auch) der Wert­si­che­rung die­nen soll­ten. Des­halb kann die Aus­le­gung – ins­be­son­de­re unter Berück­sich­ti­gung des Vor­trags des Beklag­ten in der Kla­ge­er­wi­de­rung bzw. in der Beru­fungs­er­wi­de­rung, dass die Anpas­sungs­mög­lich­keit der Berück­sich­ti­gung einer Stei­ge­rung der Lebens­hal­tungs­kos­ten bzw. der wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lung die­nen soll­te – erge­ben, dass eine Anhe­bung des Erb­bau­zin­ses nach Maß­ga­be der Ent­wick­lung der Lebens­hal­tungs­kos­ten dem ent­spricht, was die Par­tei­en ver­ein­bart hät­ten, wenn ihnen die Unge­eig­net­heit der nach oben begrenz­ten Anpas­sungs­klau­sel bewusst gewe­sen wäre, und wenn sie dabei die Gebo­te von Treu und Glau­ben beach­tet hät­ten; denn die Preis­in­di­zes für die Lebens-hal­tungs­kos­ten sind ein unmit­tel­ba­rer Spie­gel der Preis­ent­wick­lung, eine hier­an ori­en­tier­te Anpas­sung bewirkt daher einen von den Par­tei­en gewoll­ten Aus­gleich des Kauf­kraft­schwunds 9. Eine Berück­sich­ti­gung auch der Ent­wick­lung der Ein­kom­men läge dage­gen nicht mehr im Rah­men des von den Par­tei­en ver­folg­ten Ziels, son­dern führ­te dazu, auch die Ände­rung des Lebens­stan­dards in die Höhe des Erb­bau­zin­ses ein­flie­ßen zu las­sen; das hät­te nichts mit der Schlie­ßung der Ver­trags­lü­cke zu tun 10.

    Da die Ver­trags­par­tei­en die Klä­ge­rin gegen die Risi­ken eines Kauf­kraft­schwunds in geeig­ne­ter Form absi­chern woll­ten und zu die­sem Zweck eine nach § 3 WährG aF geneh­mi­gungs­freie Anpas­sungs­klau­sel ver­ein­bart haben, kann es ihrem hypo­the­ti­schen Wil­len ent­spre­chen, die vor­ste­hend beschrie­be­ne Anpas­sungs­mög­lich­keit in der Wei­se zu ver­wirk­li­chen, dass jede Par­tei die Neu­fest­set­zung der Höhe des Erb­bau­zin­ses – nach Ablauf einer min­des­tens drei­jäh­ri­gen Frist (§ 9a Abs. 1 Satz 5 Erb­bau­RG) – ver­lan­gen kann, wenn die Lebens­hal­tungs­kos­ten seit der jeweils vor­aus­ge­gan­ge­nen Fest­set­zung um mehr als einen bestimm­ten Pro­zent­satz gestie­gen oder gefal­len sind 11. Des­halb und weil die ver­ein­bar­te Anpas­sungs­klau­sel ab dem 1. Okto­ber 1983 ihren Zweck nicht mehr erfüllt, ist der Anstieg der Lebens­hal­tungs­kos­ten seit die­sem Zeit­punkt maß­geb­lich; für die Zeit davor blei­ben die in Zif­fern 3 und 4 ver­ein­bar­ten Rege­lun­gen ver­bind­lich 12.

    Der – even­tu­el­le – ver­trag­li­che Anpas­sungs­an­spruch ist in der Höhe nach § 9a Abs. 1 Erb­bau­RG beschränkt. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs wird ein zutref­fen­des Bild der all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se nur gezeich­net, wenn neben den Lebens­hal­tungs­kos­ten auch die Ein­kom-mens­ver­hält­nis­se berück­sich­tigt wer­den; als Bemes­sungs­grund­la­gen die­nen die Ent­wick­lung der Lebens­hal­tungs­kos­ten bzw. der Ver­brau­cher­prei­se und – mit glei­cher Gewich­tung – die Ent­wick­lung der Brut­to­ver­diens­te der Arbei­ter in der Indus­trie sowie die Brut­to­ver­dien­te der Ange­stell­ten in Indus­trie und Han­del 13.

  4. Erst wenn sich im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung die Mög­lich­keit der Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses nicht fest­stel­len lässt, kommt die von dem Beru­fungs­ge­richt bejah­te Anpas­sung nach den Regeln über den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge in Betracht. Die­se hat der Bun­des­ge­richts­hof zwar bis­her nur bei Ver­trä­gen ohne wert­si­chern­de Klau­sel bejaht 14. Sie ist aber auch dann mög­lich, wenn eine ver­ein­bar­te Wert­si­che­rungs­klau­sel ihren Zweck nicht mehr erfüllt. Denn ab die­sem Zeit­punkt besteht kein Unter­schied zu einem von Anfang an ohne Wert­si­che­rungs­klau­sel abge­schlos­se­nen Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trag, soweit es um Äqui­va­lenz­stö­run­gen geht. Für die davor lie­gen­de Zeit seit Ver­trags­schluss gilt jedoch die ver­ein­bar­te Klau­sel. Dar­aus folgt, dass – ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts – dar­auf abzu­stel­len ist, ob durch die Ent­wick­lung der Lebens­hal­tungs­kos­ten seit dem 1. Okto­ber 1983 die Gren­ze des für die Klä­ge­rin Trag­ba­ren über­schrit­ten wor­den ist. Das ist indes nicht der Fall. Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat der Erb­bau­rechts­aus­ge­ber einen schuld­recht­li­chen Anspruch auf Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses wegen Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge nur dann, wenn die Lebens­hal­tungs­kos­ten seit dem maß­geb­li­chen Beur­tei­lungs­zeit­punkt um mehr als 150 % gestie­gen sind 15. Dar­an fehlt es nach der von dem Beru­fungs­ge­richt in Bezug genom­me­nen Fest­stel­lung des Amts­ge­richts. Danach sind die Lebens­hal­tungs­kos­ten zwi­schen 1983 und 2009 nur um 59,7 % gestie­gen. Ein wei­te­rer Anstieg in der Fol­ge­zeit ist nach dem Kla­ge­an­trag, mit wel­chem der erhöh­te Erb­bau­zins bis Juli 2008 ver­langt wird, nicht zu berück­sich­ti­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Novem­ber 2011 – V ZR 31/​11

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 03.07.1981 – V ZR 100/​80, BGHZ 81, 135 und Urteil vom 18.09.1992 – V ZR 116/​91, BGHZ 119, 220[]
  2. AG Lübeck, Urteil vom 01.04.2010 – 28 C 8/​09[]
  3. LG Lübeck, Urteil vom 22.12.2010 – 14 S 155/​10[]
  4. Staudinger/​Rapp, BGB 2009, § 9 Erb­bau­RG Rn. 21[]
  5. sie­he nur BGH, Urteil vom 18.09.1992 – V ZR 116/​91, BGHZ 119, 220, 222 ff.; Urteil vom 23.03.1980 – V ZR 20/​78, BGHZ 77, 194, 197 ff.[]
  6. vgl. Urteil vom 08.11.1972 – VIII ZR 123/​71, WM 1972, 1442; Urteil vom 21.12.1984 – V ZR 52/​84, WM 1985, 417, 418; Urteil vom 03.02.1984 – V ZR 191/​82, WM 1984, 406, 407; Urteil vom 03.07.1981 – V ZR 100/​80, BGHZ 81, 135, 141[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 11.10.2005 – XI ZR 395/​04, BGHZ 164, 286, 292[]
  8. BGH, Urteil vom 31.10.2008 – V ZR 71/​08, NJW 2009, 679[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 21.12.1984 – V ZR 52/​84, WM 1985, 414, 418; Urteil vom 03.02.1984 – V ZR 191/​82, WM 1984, 406, 407[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 03.02.1984 – V ZR 191/​82, aaO[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 03.07.1981- V ZR 100/​80, BGHZ 81, 135, 141 f.[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 31.10.2008 – V ZR 71/​08, NJW 2009, 679, 680[]
  13. sie­he nur BGH, Urteil vom 03.10.2008 – V ZR 71/​08, NJW 2009, 679, 681[]
  14. sie­he nur Urteil vom 18.09.1992 – V ZR 116/​91, BGHZ 119, 220, 222 f.[]
  15. sie­he nur Urteil vom 18.09.1992 – V ZR 116/​91, BGHZ 119, 220, 222 mit umfang­rei­chen Nach­wei­sen[]