Erneuerung von Rauchwarnmeldern in der Mietwohnung

Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt anders als deren erstmaliger Einbau¹ grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umlagefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

Diese im Streitfall allein maßgeblichen Kriterien erfüllt im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Streitfall der durch die Vermieterin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Mieter, dessen Kosten die Vermieterin ihrer Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt hat, nicht.

Der Bundesgerichtshof hat zwar, wie das Landgericht Halle² in der Vorinstanz zutreffend erkannt hat, bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt³. Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB darstellt⁴.

An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wird hiergegen eingewendet, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil unter Berücksichtigung der in § 47 BauO LSA für „Wohnungen“ enthaltenen Bestimmungen erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei.

Die gegenläufige Argumentation blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b ff. BGB) ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraummietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Verkehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht⁵. Das Vorhandensein von Rauchwarnmeldern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne.

Überdies lässt diese Argumentation außer Acht, dass der Begriff des „Wohnraums“ im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB auch innerhalb des Zivilrechts nicht identisch mit dem Begriff der „Wohnung“ ist⁶.

Die oben angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts Halle auszugehen ist nicht eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar⁷. Etwas anderes gilt entgegen der Auffassung des Landgerichts Halle auch dann nicht, wenn der Vermieter – wie hier die Vermieterin – die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr eigens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme – unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien – stets erforderlichen Wesensmerkmal.

Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz⁸, sondern etwa auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes⁹. Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine wenn auch möglicherweise nur geringfügige Veränderung des baulichen Zustands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird¹⁰.

Der bloße Austausch von Vorrichtungen wie hier das Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte erfüllt diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten – namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte , nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese rein rechtliche Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB.

Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Landgerichts Halle noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt anders als das Landgericht Halle angenommen zu haben scheint- nicht den Schluss, dass der Geräteaustausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre.

Rechtsfehlerhaft ist das Landgericht Halle offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig bereits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Satzung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können.

Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauliche Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB darstellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Veränderung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen.

Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Landgericht Halle bei seiner von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit stehende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumindest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementsprechend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre¹¹.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts Halle kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Mieter mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Vermieterin das Recht zuzubilligen, nunmehr „stattdessen“ die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Mieter umzulegen.

Die Begründung, mit der das Landgericht Halle aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versucht, dass die Vermieterin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Geräte mieterhöhend geltend zu machen, erweist sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Mieter mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Austausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Veränderung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung – wie das Landgericht Halle angenommen hat – „nicht vertragsgegenständlich“ geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre.

Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegenstand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht.

Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Gesetz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich definiert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB geschuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhöhung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Gründen – auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durchführt – nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Abschluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht.

Das gilt gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen rechtlichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vorschrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbestandsmerkmale des § 555b BGB erfüllt.

Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Vermieterin in den Jahren 2012/2013 als Modernisierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie auf der Basis einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung¹² die Geräte angemietet hatte. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt.

Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Vermieterin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine („vollwertige“) Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte¹³, erweist sich die Annahme des Landgerichts Halle, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Vermieterin „nicht vertragsgegenständlich“ geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft.

Die Sichtweise des Landgerichts Halle blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wirkungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr wie die Regelungen in §§ 555c ff. BGB zeigen schon mit der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme, spätestens aber ab der – vom Mieter geduldeten – Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall.

Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisierung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleichsam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine „nachträgliche“ Mieterhöhung zu ermöglichen.

Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Landgericht Halle in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Vermieterin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Mieter mit Rauchwarnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Mieter umlegen kann, obwohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Vermieterin dar.

Denn dies beruht wie bereits erwähnt auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Vermieterin, der es freigestanden hätte, die Wohnung der Mieter von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebskosten¹⁴, scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Vermieterin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Mieter aus.

Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwägungen des Landgerichts Halle ebenso wenig in Betracht, zulasten der Mieter zu berücksichtigen, dass das Gesetz – da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht – den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Vermieterin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht – wie vorliegend der Fall – diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte.

Aus den vorstehenden Gründen kommt es auch weder auf den Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Vermieterin – trotz der vorherigen Entfernung der ursprünglich vorhandenen Geräte durch sie – eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB aufgrund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme darstellen könnte, noch kommt es auf die vom Landgericht Halle im Berufungsurteil verneinte Frage an, ob die Mieter der geltend gemachten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entgegenhalten. 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Mai 2023 – VIII ZR 213/21

1. vgl. dazu BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und – VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23[↩]
2. LG Halle, Urteil vom 30.06.2021 – 1 S 239/20[↩]
3. BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und – VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23[↩]
4. BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und – VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der „Wohnung“ im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB][↩]
6. vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6[↩]
7. ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12[↩]
9. vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 18[↩]
10. ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb.2021, § 555b Rn. 4; MünchKomm-BGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3[↩]
11. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35[↩]
13. vgl. BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und – VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23[↩]
14. vgl. dazu BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.[↩]