For­mu­lar­mä­ßi­ger Kün­di­gungs­aus­schluss bei Staf­fel­miet­ver­trä­gen

Ein for­mu­lar­mä­ßi­ger Kün­di­gungs­aus­schluss ist wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters unwirk­sam, wenn er einen Zeit­raum von vier Jah­ren – gerech­net vom Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bis zu dem Zeit­punkt, zu dem der Mie­ter den Ver­trag erst­mals been­den kann – über­schrei­tet.

For­mu­lar­mä­ßi­ger Kün­di­gungs­aus­schluss bei Staf­fel­miet­ver­trä­gen

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist es aller­dings mög­lich, einen zeit­lich begrenz­ten Aus­schluss des Kün­di­gungs­rechts – auch for­mu­lar­mä­ßig – zu ver­ein­ba­ren; ins­be­son­de­re gebie­ten es weder § 573c Abs. 4 noch § 575 Abs. 4 BGB, die Ver­ein­ba­rung eines for­mu­lar­mä­ßi­gen Kün­di­gungs­aus­schlus­ses schon für sich allein als unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters im Sin­ne von § 307 Abs. 2 BGB zu wer­ten 1.

Gleich­wohl kann ein for­mu­lar­mä­ßi­ger Kün­di­gungs­ver­zicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam sein, wenn er den Mie­ter ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Dies ist regel­mä­ßig der Fall, wenn der Kün­di­gungs­aus­schluss einen Zeit­raum von vier Jah­ren über­schrei­tet; die im Miet­ver­trag vor­ge­se­he­ne Mög­lich­keit, einen geeig­ne­ten Nach­mie­ter zu stel­len, ist zu unsi­cher, um die erheb­li­che Beein­träch­ti­gung der Dis­po­si­ti­ons­frei­heit des Mie­ters durch einen for­mu­lar­mä­ßi­gen Kün­di­gungs­ver­zicht für mehr als vier Jah­re aus­zu­glei­chen 2.

Eine der­ar­ti­ge Rege­lung, die den Mie­ter län­ger als vier Jah­re an den Miet­ver­trag bin­det, hält der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.

§ 557a Abs. 3 BGB regelt den zuläs­si­gen Kün­di­gungs­aus­schluss für Staf­fel­miet­ver­trä­ge in der Wei­se, dass die vier­jäh­ri­ge Höchst­frist vom Abschluss des Miet­ver­trags und nicht vom Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses zu berech­nen ist 3 und dass die Kün­di­gung jeden­falls zum Ablauf eines Zeit­raums von vier Jah­ren ab Ver­trags­ab­schluss zuläs­sig sein muss (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Im Ergeb­nis ist des­halb bei der Staf­fel­mie­te – auch im Wege einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung – nur eine ver­trag­li­che Bin­dung des Mie­ters für die Dau­er von maxi­mal vier Jah­ren ab Ver­trags­schluss mög­lich.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich bei der Beur­tei­lung, bis zu wel­chem Zeit­raum eine Bin­dung der Ver­trags­par­tei­en durch einen for­mu­lar­mä­ßi­gen Kün­di­gungs­aus­schluss den Mie­ter (noch) nicht unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, an der gesetz­li­chen Rege­lung des bei einer Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung zuläs­si­gen Kün­di­gungs­aus­schlus­ses in § 557a Abs. 3 BGB ori­en­tiert; die­se gibt einen Hin­weis dar­auf, wo nach Auf­fas­sung des Gesetz­ge­bers im Hin­blick auf heu­ti­ge Mobi­li­täts­er­for­der­nis­se all­ge­mein die Gren­ze eines Kün­di­gungs­ver­zichts des Mie­ters zu zie­hen ist 2. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det nun­mehr, dass die Gren­ze für die dem Mie­ter noch zumut­ba­re Ein­schrän­kung sei­ner Dis­po­si­ti­ons­frei­heit und die Zuläs­sig­keit eines for­mu­lar­mä­ßi­gen Kün­di­gungs­aus­schlus­ses unter Ein­be­zie­hung der Rege­lung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu zie­hen ist und des­halb ein Zeit­raum von vier Jah­ren – gerech­net vom Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bis zu dem Zeit­punkt, zu dem der Mie­ter den Ver­trag erst­mals been­den kann – nicht über­schrit­ten wer­den darf 4.

Der miet­ver­trag­li­che Kün­di­gungs­aus­schluss ist mit­hin – vor-aus­ge­setzt es han­delt sich um eine for­mu­lar­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung – nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ins­ge­samt unwirk­sam, wenn die Dau­er der Bin­dung des Mie­ters einen Zeit­raum von vier Jah­ren über­schrei­tet und den Mie­ter des­halb ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Eine Auf­recht­erhal­tung der Klau­sel mit einer kür­ze­ren Bin­dungs­dau­er kommt wegen des für All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen all­ge­mein zu beach­ten­den Ver­bots einer gel­tungs­er­hal­ten­den Reduk­ti­on von vorn­her­ein nicht in Betracht 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Dezem­ber 2010 – VIII ZR 86/​10

  1. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/​04, WuM 2005, 346 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/​04, aaO[][]
  3. dazu BGH, Urteil vom 03.05.2005 – VIII ZR 243/​05, NZM 2006, 579 Rn. 13[]
  4. so auch Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 9. Aufl., § 575 BGB Rn. 89; MünchKommBGB/​Häublein, 5. Aufl., § 573c Rn. 21[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/​04, aaO; sowie vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/​05, aaO Rn. 20[]