Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es allerdings möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts – auch formularmäßig – zu vereinbaren; insbesondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses schon für sich allein als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten1.
Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet; die im Mietvertrag vorgesehene Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre auszugleichen2.
Eine derartige Regelung, die den Mieter länger als vier Jahre an den Mietvertrag bindet, hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.
§ 557a Abs. 3 BGB regelt den zulässigen Kündigungsausschluss für Staffelmietverträge in der Weise, dass die vierjährige Höchstfrist vom Abschluss des Mietvertrags und nicht vom Beginn des Mietverhältnisses zu berechnen ist3 und dass die Kündigung jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zulässig sein muss (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Im Ergebnis ist deshalb bei der Staffelmiete – auch im Wege einer Individualvereinbarung – nur eine vertragliche Bindung des Mieters für die Dauer von maximal vier Jahren ab Vertragsschluss möglich.
Der Bundesgerichtshof hat sich bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien durch einen formularmäßigen Kündigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteiligt, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert; diese gibt einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers im Hinblick auf heutige Mobilitätserfordernisse allgemein die Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist2. Der Bundesgerichtshof entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf4.
Der mietvertragliche Kündigungsausschluss ist mithin – vor-ausgesetzt es handelt sich um eine formularvertragliche Vereinbarung – nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam, wenn die Dauer der Bindung des Mieters einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet und den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer kürzeren Bindungsdauer kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen allgemein zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion von vornherein nicht in Betracht5.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 86/10
- BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO[↩][↩]
- dazu BGH, Urteil vom 03.05.2005 – VIII ZR 243/05, NZM 2006, 579 Rn. 13[↩]
- so auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 575 BGB Rn. 89; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573c Rn. 21[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04, aaO; sowie vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/05, aaO Rn. 20[↩]
