Gleich­be­hand­lung in der Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft

Der für eine Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft bestehen­de genos­sen­schaft­li­che Gleich­be­hand­lungs­grund­satz besteht nicht unein­ge­schränkt und völ­lig los­ge­löst vom vor­he­ri­gen Ver­hal­ten des Mie­ters, wie jetzt der Bun­des­ge­richts­hof im Fall einer Miet­erhö­hung nur gegen­über einem ein­zel­nen Mie­ter einer Genos­sen­schafts­woh­nung ent­schied.

Gleich­be­hand­lung in der Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft

Die Klä­ge­rin des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hofs ent­schie­de­nen Rechts­streits ist seit 1971 Mit­glied der beklag­ten Genos­sen­schaft und schloss mit die­ser im glei­chen Jahr einen Nut­zungs­ver­trag über eine Genos­sen­schafts­woh­nung in Köln. Seit dem 1. Novem­ber 2004 beträgt die Grund­mie­te 376,20 €. Im Herbst 2005 wur­den in der Wohn­an­la­ge die Fens­ter aus­ge­tauscht sowie Sanie­rungs­ar­bei­ten an den Bal­ko­nen durch­ge­führt. Wegen der dadurch ver­ur­sach­ten Beein­träch­ti­gun­gen durch Lärm und Staub min­der­te die Klä­ge­rin – als ein­zi­ges Genos­sen­schafts­mit­glied – die Mie­te für Novem­ber 2005 durch ent­spre­chen­de Kür­zung für Janu­ar 2006 rück­wir­kend um 50 %. Die Beklag­te wies dar­auf hin, dass sie in der Regel von einer Erhö­hung der Mie­te aus Anlass von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men abse­he, aber Mit­glie­der, die auf ihrem Min­de­rungs­recht bestün­den, mit einer Erhö­hung der Nut­zungs­ge­bühr zum nächs­ten zuläs­si­gen Zeit­punkt rech­nen müss­ten. Die Klä­ge­rin bestand auf ihrem Recht zur Min­de­rung, die dar­auf­hin von der Beklag­ten akzep­tiert wur­de. Mit Schrei­ben vom 9. März 2006 begehr­te die Beklag­te von der Klä­ge­rin gemäß § 558 BGB (Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te) die Zustim­mung zur Anhe­bung der Grund­mie­te auf 410,34 €. Die Klä­ge­rin stimm­te nicht zu.

Die Klä­ge­rin hat sich zunächst im Wege der Fest­stel­lungs­kla­ge gegen die Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens gewandt. Die Beklag­te hat Wider­kla­ge auf Zustim­mung der Klä­ge­rin zur begehr­ten Miet­erhö­hung erho­ben. Die Par­tei­en strei­ten in der Revi­si­ons­in­stanz nur noch dar­um, ob die Beklag­te die Zustim­mung zu der begehr­ten Miet­erhö­hung ver­lan­gen kann. Das Amts­ge­richt Köln hat der auf Zustim­mung gerich­te­ten Wider­kla­ge der Beklag­ten statt­ge­ge­ben 1. Das Land­ge­richt Köln hat die Beru­fung der Klä­ge­rin zurück­ge­wie­sen 2. Die vom Land­ge­richt Köln zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Beklag­te mit ihrem auf § 558 BGB gestütz­ten – inso­weit unstrei­tig berech­tig­ten – Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nicht gegen den genos­sen­schaft­li­chen Gleich­be­hand­lungs­grund­satz ver­stößt. Da die Klä­ge­rin – als ein­zi­ges Mit­glied der Genos­sen­schaft – die Mie­te wegen der durch die Bau­ar­bei­ten ver­ur­sach­ten Beein­träch­ti­gun­gen gemin­dert hat, hat sie kei­nen Anspruch dar­auf, dass die Beklag­te ihr gegen­über auf eine nach § 558 BGB zuläs­si­ge Miet­erhö­hung eben­so ver­zich­tet wie gegen­über den ande­ren Genos­sen­schafts­mit­glie­dern, die eben­falls zur Miet­min­de­rung berech­tigt waren, die­se aber nicht gel­tend gemacht haben. Aus der Berech­ti­gung der Klä­ge­rin zur Min­de­rung und der Unab­ding­bar­keit die­ses Rechts (§ 558 Abs. 4 BGB) folgt nicht, dass der Genos­sen­schaft gegen­über der Klä­ge­rin eine Miet­erhö­hung ver­wehrt wäre. Die Klä­ge­rin hat­te – in glei­cher Wei­se wie die ande­ren Genos­sen­schafts­mit­glie­der – die Wahl zwi­schen der Gel­tend­ma­chung der Min­de­rung und dem (frei­wil­li­gen) Ver­zicht der Beklag­ten auf eine Miet­erhö­hung auf­grund der durch­ge­führ­ten Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten. Die Klä­ge­rin kann unter dem Gesichts­punkt der Gleich­be­hand­lung nicht ver­lan­gen, in den Genuss sowohl der Miet­min­de­rung als auch des frei­wil­li­gen Ver­zichts der Beklag­ten auf die nach § 558 BGB zuläs­si­ge Miet­erhö­hung zu kom­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Okto­ber 2009 – VIII ZR 159/​08

  1. AG Köln, Urteil vom 06.10.2006 – 201 C 194/​06[]
  2. LG Köln, Urteil vom 08.05.2008 – 1 S 387/​06[]