Bei der Ermittlung des Vermarktungspreises eines Grundstücks haben Immobilienmakler grundsätzlich einen Ermessensspielraum. Nur wenn der tatsächliche Wert des Grundstücks weit über dem vorgeschlagenen Angebotspreis liegt, kommt ein Schadensersatzanspruch der Eigentümer in Betracht.
Im Rahmen eines Maklervertrags haben Makler nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich einen Beurteilungs- und Ermessensspielraum bei der Schätzung des Verkehrswertes der Immobilie. Schadensersatzpflichtig sind Makler erst dann, wenn sie diesen Beurteilungs- und Ermessensspielraum offensichtlich und eklatant überschreiten und dem Kunden zu einem deutlich zu niedrigen bzw. völlig überhöhten Preis raten.
Der Ausgangssachverhalt
In dem hier vom Landgericht Flensburg entschiedenen Fall beauftragte ein Ehepaar eine Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines 814 m² großen Grundstücks mit Blick auf die Schlei. Zum Auftrag gehörte laut Auftragsschreiben unter anderem die fachkundige Einwertung des Grundstücks und die Recherche von Vergleichsgrundstücken im Marktumfeld. Nachdem die Immobilienmaklerin zunächst einen Vermarktungspreis von 220.000 € vorgeschlagen hatte, stimmten die Eheleute einer Vermarktung mit einem Angebotspreis von 229.000 € zu. Auf die Anzeige der Immobilienmaklerin meldete sich eine Vielzahl von Interessenten. Letztendlich veräußerten die Eheleute das Grundstück an einen der Interessenten für einen Kaufpreis von 250.000 € (entsprechend einem Quadratmeterpreis von 300 €). Im Zeitpunkt der Bewertung des Grundstücks galt für das Grundstück ein Bodenrichtwert in Höhe von 85,00 € pro m². Drei Monate nach dem Verkauf wurde für das Grundstück ein Bodenrichtwert in Höhe von 170,00 € pro m² veröffentlicht. Das Ehepaar lehnte die Zahlung der Provisionsrechnung der Immobilienmaklerin ab. Die Eheleute warfen der Immobilienmaklerin vor, den Angebotskaufpreis deutlich zu niedrig angesetzt zu haben und hierdurch die Erzielung eines wesentlich höheren Kaufpreises verhindert zu haben. In der Folge verklagte das Ehepaar die Immobilienmaklerin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 120.000 €, während die Immobilienmaklerin ihre Provisionsrechnung einklagte.
Das Landgericht Flensburg hat die Klage auf Schadensersatz abgewiesen und das Ehepaar verurteilt, die Provision an die Immobilienmaklerin zu zahlen. Im Rahmen der Beweisaufnahme holte das Gericht ein Sachverständigengutachten über den Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Erstellung des Exposés durch die Immobilienmaklerin ein. Nach dem Sachverständigengutachten lag der Wert des Grundstücks bei 200.000 €. Auf Grundlage dieser Erkenntnisse hat das Gericht entschieden, dass die Immobilienmaklerin ihre Vertragspflichten mit der Festlegung eines Angebotspreises von 229.000 € nicht verletzt habe, da der Vermarkungspreis über dem tatsächlichen Verkehrswert gelegen habe.
Kein Schadensersatz für die Verkäufer
Die Grundstücksverkäufer haben aus keinen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB oder einem anderen Recht gegen die Maklerin auf Zahlung des begehrten Schadensersatzes in Höhe von 120.000,00 €. Ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Schuldner seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis mit dem Gläubiger verletzt und diese Pflichtverletzung auch zu vertreten hat.
Es fehlt an einer Pflichtverletzung, denn die Maklerin hat ihre Pflichten aus dem Mäklervertrag bei der Ermittlung des Grundstückswertes auf 229.000,00 € nicht verletzt.
Grundsätzlich steht dem Makler bei der Preisfindung ein Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu1. Eine Pflichtverletzung ergibt sich, wenn der Makler seinen Beurteilungs- und Ermessensspielraum offensichtlich und eklatant überschreitet und dem Kunden zu einem zu niedrigen bzw. völlig überhöhten Preis rät2.
Die in der Rechtsprechung umstrittene Frage, ab wann eine solche Ermessensüberschreitung vorliegt, kann vorliegend dahinstehen. Den Grundstücksverkäufern ist bereits nicht der Nachweis gelungen, dass der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Bewertung durch die Maklerin über 229.000,00 € gelegen hat.
Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO überzeugt, dass der Verkehrswert des Grundstücks aufgrundlage eines Quadratmeterpreises von 246 € bei 200.000,00 € gelegen hat.
Ein Beweis ist erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit der Tatsachenbehauptung überzeugt ist und vernünftige Zweifel ausgeräumt sind. Eine Überzeugung im Sinne des § 286 Abs. 1 S.1 ZPO erfordert keine absolute Gewissheit oder an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, sondern einen für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit, der Zweifel nicht völlig ausräumt, ihnen aber Schweigen gebietet.
Die Überzeugung des Gerichts folgt aus dem Gutachten vom 11.04.2023 sowie der Anhörung der Sachverständigen H. im Beweistermin am 27.09.2023.
Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten vom 11.04.2023 den Verkehrswert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag 15.12.2020 auf 200.000,00 € bemessen. Der Bewertungsstichtag entspricht dem Zeitpunkt, in dem die Maklerin die Wertermittlung des Grundstücks durchgeführt hat, denn die Grundstücksverkäufer haben mit E-Mail vom 17.12.2020 das Exposé mit der Kaufpreisforderung von 229.000,00 € freigegeben. Die Sachverständige H. hat den Verkehrswert des Grundstücks nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung im Vergleichswertverfahren unter Heranziehung von Vergleichskaufpreisen und geeigneten Bodenrichtwerten ermittelt. Zu Recht hat die Sachverständige H. dabei auf die Bodenrichtwerte vom 31.12.2018 zurückgegriffen, auf welche die Maklerin bei ihrer Wertermittlung im Zeitraum Mitte Dezember 2020 zurückgreifen konnte. Soweit die Grundstücksverkäufer eine Heranziehung der Bodenrichtwerte vom 31.12.2020 verlangen, wird verkannt, dass der Gutachterausschuss diese Bodenrichtwerte erst am 28.05.2021 veröffentlicht hat. Im Übrigen hat die Sachverständige H. auf Nachfrage in ihrer Anhörung angegeben, dass eine Wertermittlung aufgrundlage der Bodenrichtwerte vom 31.12.2020 zu keinem wesentlich anderen Verkehrswert geführt hätte. Die Sachverständige H. hat nämlich bei ihrer Wertermittlung den Bodenrichtwert vom 31.12.2018 auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag umgerechnet und einen angepassten Bodenrichtwert von 188,56 €/m² ermittelt. Der auf diese Weise ermittelte Bodenrichtwert liegt über dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses zum 31.12.2020 von 170,00 €/m². Zudem hat die Sachverständige bei der Bewertung des Grundstücks auch die Grundstückslage und insbesondere den Wasserblick auf die Schlei einbezogen. Dabei hat die Sachverständige einen Zuschlag von 30 % für die Wassernähe und den teilweisen blick in Höhe von 45.900,00 € vorgenommen.
Des Weiteren hat die Sachverständige auch die von den Grundstücksverkäufern behauptete Vergleichbarkeit mit den Sch. in K. untersucht und festgestellt, dass das Grundstück im ländlichen W. nicht mit den Grundstücken der Sch. vergleichbar ist. Zur Begründung führt die Sachverständige aus, dass die Sch. ein städtisches Flair mit repräsentativen Straßenzügen und einer neuwertigen Infrastruktur bieten. Zudem verfügen auch die Grundstücke in 2. Baureihe teilweise über einen guten blick.
Das Gericht folgt den nachvollziehbar dargestellten und überzeugenden Feststellungen der Sachverständigen und macht sich diese zu Eigen. Die Sachverständige ist im Rahmen einer ausführlichen Analyse des Grundstücks sowie der wertspezifischen Faktoren zu einer nachvollziehbaren Ermittlung eines Verkehrswertes von 200.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 15.12.2020 gelangt.
Im Ergebnis hat die Maklerin nach den Feststellungen der Beweisaufnahme nicht ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum offensichtlich und eklatant überschritten, da der von der Immobilienmaklerin im Exposé angesetzte Kaufpreis von 229.000,00 € oberhalb des von der Sachverständigen geschätzten Verkehrswertes von 200.000,00 € gelegen hat.
Courtage für die Maklerin
Die Widerklage der Maklerin ist zulässig und begründet.
Die für die Zulässigkeit erforderliche Konnexität folgt daraus, dass die Klage und die mit der Widerklage geltend gemachten Forderungen auf dem streitgegenständlichen Mäklervertrag über das Grundstück als zusammengehörigen Lebenssachverhalt beruhen.
Die Maklerin hat gegen die Grundstücksverkäufer als Gesamtschuldner einen Anspruch aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mäklervertrag auf Zahlung der vereinbarten Käufercourtage in Höhe von 8.175,30 €. Die mit Schreiben vom 26.02.2021 den Grundstücksverkäufern in Rechnung gestellte Käufer-Courtage von 8.175,30 € liegt noch unterhalb der zwischen den Parteien mit Vertrag vom 04.12.2020 vereinbarten Vergütung von 3, 48 % des Kaufpreises von 244.200,00 €, woraus sich ein Brutto-Maklerlohn von 8.498,16 € ergibt.
Entgegen der Auffassung der Grundstücksverkäufer ist der Zahlungsanspruch der Immobilienmaklerin nicht gem. § 654 BGB verwirkt. Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Dies ist nicht der Fall.
Es sind keine Anhaltspunkte für eine unerlaubte Doppeltätigkeit der Immobilienmaklerin dargetan oder sonstwie ersichtlich. Soweit die Grundstücksverkäufer hinsichtlich der Annahme einer Verwirkung auf die aus ihrer Sicht fehlerhafte Ermittlung des Grundstückswertes abstellen, bleibt unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Beweisaufnahme festzustellen, dass die Maklerin ihre Pflichten aus dem Mäklervertrag nicht verletzt hat, da die Maklerin bei der Ermittlung eines Kaufpreises von 229.000,00 € nicht ihren Ermessens- und Beurteilungsspielraum offensichtlich überschritten hat. Im Übrigen ergibt sich aus – im Einverständnis mit den Grundstücksverkäufern erfolgten – der Angabe eines Kaufpreises im Exposé auch kein Anhaltspunkt für eine Preisfestlegung zulasten der Grundstücksverkäufer als Verkäufer. Vielmehr haben die Grundstücksverkäufer mit einem von der Immobilienmaklerin vermittelten Interessenten letztendlich einen Grundstückskaufvertrag zu einem höheren Kaufpreis von 244.200,00 € geschlossen.
Landgericht Flensburg, Urteil vom 3. November 2023 – 12 O 6/23
- BGH, NJW-RR 2016, 374[↩]
- BGH NJW-RR 2016, 374; NJW-RR 2000, 432; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, 1278; OLG Schleswig, NJW-RR 2002, 419[↩]
Bildnachweis:
- Ostseemündung der Schlei: Nexo20
