Grund­stücks­über­tra­gung, Zurück­be­hal­tung eines Wohn­rechts – und die Gläu­bi­ger­be­nach­tei­lung

Eine Grund­stücks­über­tra­gung unter Zurück­be­hal­tung eines Wohn­rechts stellt nicht zwin­gend eine Gläu­bi­ger­be­nach­tei­lung dar. Eine Grund­stücks­über­tra­gung ist daher nicht nach dem Anfech­tungs­ge­setz anfecht­bar, wenn der Ver­äu­ße­rer ein Wohn­recht zurück­be­hält, das zu einer wert­aus­schöp­fen­den Belas­tung der Immo­bi­lie führt.

Grund­stücks­über­tra­gung, Zurück­be­hal­tung eines Wohn­rechts – und die Gläu­bi­ger­be­nach­tei­lung

In dem hier vom Finanz­ge­richt Müns­ter ent­schie­de­nen Fall über­trug die Mut­ter der bei­den Klä­ger die­sen ein Grund­stück und behielt sich und ihrem Ehe­mann ein lebens­lan­ges Wohn­recht zurück. Da die Mut­ter erheb­li­che Steu­er­schul­den hat­te, erließ das beklag­te Finanz­amt gegen­über den Klä­gern jeweils einen Dul­dungs­be­scheid, mit dem es die Über­tra­gung nach dem Anfech­tungs­ge­setz anfocht. Den Anfech­tungs­an­spruch ermit­tel­te das Finanz­amt, indem es vom Grund­stücks­wert ver­schie­de­ne Belas­tun­gen (z. B. valu­tie­ren­de Grund­schul­den), nicht aber den Wert des Wohn­rechts abzog. Die Klä­ger mach­ten dage­gen gel­tend, dass auch das Wohn­recht abzu­zie­hen sei.

Das Finanz­amt gab der Kla­ge statt und hob die Dul­dungs­be­schei­de in vol­lem Umfang auf. Die für eine Anfech­tung der Grund­stücks­über­tra­gung nach dem Anfech­tungs­ge­setz erfor­der­li­che Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung habe nicht bestan­den. Das Grund­stück sei wert­aus­schöp­fend belas­tet gewe­sen, weil die Belas­tun­gen den Ver­kehrs­wert über­stie­gen hät­ten. In die Berech­nung sei der Kapi­tal­wert des zurück­be­hal­te­nen Wohn­rechts ein­zu­be­zie­hen. Die Bestel­lung des Wohn­rechts müs­se das Finanz­amt gegen sich gel­ten las­sen. Es stel­le eine von der Grund­stücks­über­tra­gung zu unter­schei­den­de und damit eigen­stän­dig nach dem Anfech­tungs­ge­setz anfecht­ba­re Rechts­hand­lung dar, die das Finanz­amt aber gera­de nicht ange­foch­ten habe. Das Finanz­ge­richt hat die Revi­si­on zum Bun­des­fi­nanz­hof zuge­las­sen.

Nach § 191 Abs. 1 AO kann der­je­ni­ge, der kraft Geset­zes ver­pflich­tet ist, die Voll­stre­ckung zu dul­den, durch Dul­dungs­be­scheid in Anspruch genom­men wer­den. Dazu zäh­len auch die Fäl­le, in denen einem Gläu­bi­ger zur Befrie­di­gung sei­ner For­de­run­gen das zur Ver­fü­gung gestellt wer­den muss, was durch anfecht­ba­re Rechts­hand­lun­gen aus dem Ver­mö­gen des Schuld­ners ver­äu­ßert, weg­ge­ge­ben oder auf­ge­ge­ben ist. Glei­ches gilt, wenn der Anfech­tungs­geg­ner den in anfecht­ba­rer Wei­se aus dem Schuld­ner­ver­mö­gen aus­ge­schie­de­nen Gegen­stand nicht in Natur zurück­ge­wäh­ren kann und wenn er des­halb ver­pflich­tet ist, Wert­er­satz zu leis­ten (§ 11 Abs. 1 AnfG).

Die Ent­schei­dung über die Inan­spruch­nah­me nach § 191 Abs. 1 AO ist zwei­glied­rig 1. Das Finanz­amt hat zunächst zu prü­fen, ob in der Per­son oder den Per­so­nen, die es durch Dul­dungs­be­scheid in Anspruch neh­men will, die tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für eine Anfech­tung erfüllt sind. Hier­bei han­delt es sich um eine vom Gericht in vol­lem Umfang über­prüf­ba­re Rechts­ent­schei­dung. Dar­an schließt sich die nach § 191 Abs. 1 AO zu tref­fen­de Ermes­sens­ent­schei­dung – vgl. § 5 AO – des Finanz­amts an, ob und ggf. wen es als Dul­dungs­ver­pflich­te­ten in Anspruch neh­men will. Die­se auf der zwei­ten Stu­fe zu tref­fen­de Ent­schei­dung ist gericht­lich nur im Rah­men des § 102 FGO auf Ermes­sens­feh­ler (Ermes­sens­fehl­ge­brauch bzw. Ermes­sens­über­schrei­tung) über­prüf­bar 2.

Das Anfech­tungs­ge­setz gilt für Rechts­hand­lun­gen eines Schuld­ners, die sei­ne Gläu­bi­ger benach­tei­li­gen (§ 1 AnfG). Zur Anfech­tung ist jeder Gläu­bi­ger berech­tigt, der einen voll­streck­ba­ren Schuld­ti­tel erlangt hat und des­sen For­de­rung fäl­lig ist, wenn die Zwangs­voll­stre­ckung in das Ver­mö­gen des Schuld­ners nicht zu einer voll­stän­di­gen Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers geführt hat oder wenn anzu­neh­men ist, dass sie nicht dazu füh­ren wür­de (§ 2 AnfG). Gem. § 3 Abs. 2 AnfG ist ein vom Schuld­ner mit einer nahe­ste­hen­den Per­son (§ 138 der Insol­venz­ord­nung) geschlos­se­ner ent­gelt­li­cher Ver­trag anfecht­bar, durch den sei­ne Gläu­bi­ger unmit­tel­bar benach­tei­ligt wer­den. Die Anfech­tung ist aus­ge­schlos­sen, wenn der Ver­trag frü­her als zwei Jah­re vor der Anfech­tung geschlos­sen wor­den ist oder wenn dem ande­ren Teil zur Zeit des Ver­trags­schlus­ses ein Vor­satz des Schuld­ners, die Gläu­bi­ger zu benach­tei­li­gen, nicht bekannt war.

Zwar han­delt es sich bei Über­tra­gung des Eigen­tums durch die Mut­ter (Schuld­ne­rin) auf ihre Kin­der (die Klä­ger) um eine grund­sätz­lich der Anfech­tung zugäng­li­che Rechts­hand­lung i.S.d. § 1 Abs. 1 AnfG, da ein Gegen­stand mit ding­li­cher Wir­kung aus dem Ver­mö­gen der Schuld­ne­rin weg­ge­ge­ben wur­de. Jedoch fehlt es an einer Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung.

Eine objek­ti­ve Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung i.S.d. § 1 Abs. 1 AnfG ist anzu­neh­men, wenn durch die anfecht­ba­re Rechts­hand­lung die Befrie­di­gungs­mög­lich­keit des Gläu­bi­gers aus dem Schuld­ner­ver­mö­gen ver­schlech­tert wird, d.h. ganz oder teil­wei­se weg­fällt, erschwert oder bloß ver­zö­gert wird. Dabei kommt es nicht auf die Ver­min­de­rung des Schuld­ner­ver­mö­gens ins­ge­samt an, son­dern auf die Erschwe­rung der Voll­stre­ckungs­mög­lich­keit in den kon­kre­ten Gegen­stand. Eine Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung liegt bei der Über­tra­gung von Grund­ver­mö­gen des­halb nicht vor, wenn das Grund­stück wert­aus­schöp­fend belas­tend ist und eine Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht zu einer – auch nur teil­wei­sen – Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers geführt hät­te. Ob eine wert­aus­schöp­fen­de Belas­tung gege­ben ist, hängt zunächst davon ab, wel­chen Erlös ein Grund­stück bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung abzüg­lich der Ver­stei­ge­rungs­kos­ten vor­aus­sicht­lich erbrin­gen wird. Die­sem Wert sind die im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen vor­ran­gi­gen Rech­te gegen­über­zu­stel­len. Dabei kommt es bei Grund­pfand­rech­ten nicht auf ihren nomi­nel­len Wert, son­dern auf die tat­säch­li­che Höhe der­je­ni­gen For­de­run­gen ab, wel­che durch die ein­ge­tra­ge­nen Grund­pfand­rech­te gesi­chert wer­den 3.

Maß­geb­li­cher Zeit­punkt für die Fra­ge der objek­ti­ven Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung ist bei einer Anfech­tung nach § 3 Abs. 2 AnfG der Zeit­punkt der Vor­nah­me des Rechts­ge­schäfts 4. Bei mehr­ak­ti­gen Rechts­ge­schäf­ten ist dabei gem. § 8 Abs. 1 AnfG der Zeit­punkt maß­ge­bend, in dem die Rechts­wir­kung des Rechts­ge­schäfts aus­ge­löst wird. Bei Grund­stücks­über­tra­gun­gen ist dies der Zeit­punkt der Ein­tra­gung im Grund­buch. Aller­dings kann gem. § 8 Abs. 2 AnfG ein frü­he­rer Zeit­punkt erheb­lich sein, wenn zwar die Ein­tra­gung noch nicht erfolgt ist, aber die übri­gen Vor­aus­set­zun­gen für das Wirk­sam­wer­den des Rechts­ge­schäfts erfüllt sind, die Wil­lens­er­klä­rung des Schuld­ners für ihn bin­dend gewor­den ist und der ande­re Teil den Antrag auf Ein­tra­gung der Rechts­än­de­rung gestellt hat. Ob die­se Vor­aus­set­zun­gen im Streit­fall vor­lie­gen, kann aller­dings letzt­lich dahin­ge­stellt blei­ben. Denn es gibt kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass sich der Wert des Grund­stücks zwi­schen der Stel­lung des Antrags auf Auf­las­sung und der schon einen Monat spä­ter erfolg­ten Ein­tra­gung des Eigen­tums­wech­sels im Grund­buch geän­dert hat.

Eine Beweis­auf­nah­me dar­über, wel­cher Erlös bei einer im Juni bzw.07.2007 durch­ge­führ­ten Zwangs­ver­stei­ge­rung vor­aus­sicht­lich erzielt wor­den wäre, ist ent­behr­lich. Denn selbst dann, wenn man statt auf den Zwangs­ver­stei­ge­rungs­wert sogar auf den – regel­mä­ßig deut­lich höhe­ren – Ver­kehrs­wert abstel­len wür­de, liegt im hier ent­schie­de­nen Fall bereits eine wert­aus­schöp­fen­de Belas­tung vor.

Zunächst sind die zu Guns­ten der Dresd­ner Bank bestehen­den Grund­schul­den zum Abzug zu brin­gen. Dabei ist nicht die Höhe der ding­li­chen Belas­tung als sol­che, son­dern die Höhe der durch die Grund­pfand­rech­te noch gesi­cher­ten For­de­run­gen maß­ge­bend. Denn im Umfang des nicht mehr valu­tier­ten Teils ste­hen Hypo­the­ken dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Eigen­tü­mer­grund­schul­den zu, und im Fal­le der Belas­tung durch Grund­schul­den hat er einen ent­spre­chen­den Rück­ge­währ­an­spruch gegen die Gläu­bi­ger. Die­se Rech­te kann ein ande­rer Gläu­bi­ger pfän­den und sich über­wei­sen las­sen 5. Bezo­gen auf den Streit­fall bedeu­tet das, dass der Valutastand aus den den Grund­schul­den zugrun­de lie­gen­den Bank­dar­le­hen zum Abzug zu brin­gen ist. Zum Abzug zu brin­gen sind zudem die zuguns­ten von Drit­ten ein­ge­tra­ge­nen Rech­te (Wohnrecht/​Real­last).

Dar­über hin­aus ist aber auch das ein­ge­tra­ge­ne Wohn­recht wert­min­dernd zu berück­sich­ti­gen. Inso­weit ist zu beach­ten, dass es sich bei der Bestel­lung eines Wohn­rechts zu eige­nen oder frem­den Guns­ten eben­falls um eine Rechts­hand­lung i.S.d. § 1 AnfG han­delt, die ein Gläu­bi­ger eigen­stän­dig anfech­ten kann und – sofern er die­se nicht gegen sich gel­ten las­sen will – auch eigen­stän­dig anfech­ten muss. Zwar gibt ein Voll­stre­ckungs­schuld­ner bei Bestel­lung eines Wohn­rechts zu eige­nen Guns­ten kei­ne Rech­te auf oder weg. Er beein­träch­tigt dadurch aber schon vor Über­gang des Grund­ei­gen­tums den Zugriff auf sei­ne Ver­mö­gens­wer­te. Die­se Ver­mö­gens­la­ge muss der Voll­stre­ckungs­schuld­ner, der in die­sen Fäl­len gleich­zei­tig auch der Anfech­tungs­geg­ner ist, bei erfolg­rei­cher Anfech­tung zu Guns­ten des Fis­kus nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AnfG wie­der her­stel­len 6.

Dafür, dass das Finanz­amt im vor­lie­gen­den Fall die erfolg­te Wohn­rechts­be­stel­lung geson­dert ange­foch­ten hat, ist nichts ersicht­lich. Die mit den hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Dul­dungs­be­schei­den erklär­te Anfech­tung reich­te inso­weit schon des­halb nicht aus, weil sich die­se Beschei­de nicht gegen die aus dem Wohn­recht Berech­tig­ten rich­te­ten. Abge­se­hen davon wur­de mit die­sen Beschei­den aus­weis­lich ihres Tenors auch nur die Rechts­hand­lung "Über­tra­gung des Eigen­tums" ange­foch­ten, nicht aber (auch) die Rechts­hand­lung "Wohn­rechts­be­stel­lung". Eine geson­der­te Anfech­tung der Wohn­rechts­be­stel­lung ist auch nicht des­halb ent­behr­lich, weil der nota­ri­el­le Ver­trag "ein­deu­tig gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gend" sei. Denn allein der Wil­le, Gläu­bi­ger zu benach­tei­li­gen, macht einen Ver­trag nicht nich­tig, son­dern viel­mehr hat der Gesetz­ge­ber genau für die­se Fäl­le – näm­lich gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gen­de Hand­lun­gen – die Mög­lich­keit geschaf­fen, die Rechts-hand­lung nach dem Anfech­tungs­ge­setz anzu­fech­ten. Nur die Gläu­bi­ger, die von die­ser Anfech­tungs­mög­lich­keit (wirk­sam) Gebrauch machen, haben Anspruch auf Wie­der­her­stel­lung der Voll­stre­ckungs­la­ge, die ohne die benach­tei­li­gen­de Rechts-hand­lung bestand. Alle ande­ren Gläu­bi­ger müs­sen dage­gen die Rechts­hand­lung gegen sich gel­ten las­sen.

Bezo­gen auf den Streit­fall bedeu­tet das, dass das Finanz­amt das Wohn­recht selbst dann, wenn sich das Grund­stück noch im Eigen­tum der Schuld­ne­rin befin­den wür­de und das Finanz­amt dort in das Grund­stück voll­stre­cken wür­de, man­gels geson­der­ter Anfech­tung der Wohn­rechts­be­stel­lung gegen sich gel­ten las­sen müss­te, d.h. das Finanz­amt es hin­neh­men müss­te, dass das Wohn­recht in das gerings­te Gebot auf­ge­nom­men wird oder die Wohn­rechts­in­ha­ber aus dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös vor­ran­gig befrie­digt wer­den. Ist aber das Wohn­recht schon bei einer Voll­stre­ckung in das Ver­mö­gen des Voll­stre­ckungs­schuld­ners wert­min­dernd zu berück­sich­ti­gen, dann kann im Rah­men der Anfech­tung des Eigen­tums­über­gangs gegen­über dem Rechts­nach­fol­ger nichts ande­res gel­ten. Gegen­stand der hier zu beur­tei­len­den Anfech­tung ist die Eigen­tums­über­tra­gung auf die Klä­ger und die Klä­ger haben ledig­lich das Eigen­tum an dem bereits mit dem Wohn­recht belas­te­ten Grund­stück erhal­ten.

Für die Berech­nung des Werts des Wohn­rechts ist auf § 14 Abs. 1 BewG abzu­stel­len. Gem. § 14 Abs. 1 BewG ist der Kapi­tal­wert von lebens­läng­li­chen Nut­zun­gen und Leis­tun­gen mit dem Viel­fa­chen des Jah­res­werts nach Maß­ga­be der Sät­ze 2 bis 4 anzu­set­zen. Dage­gen hat das Ober­lan­des­ge­richt Hamm 7 bei der Berech­nung des Werts des Wohn­rechts auf die Lebens­er­war­tung abge­stellt und eine Abzin­sung mit einem Zins­satz von 5 % vor­ge­nom­men. Wel­che Berech­nungs­me­tho­de letzt­lich anzu­wen­den ist, bedurf­te im vor­lie­gen­den Fall aber kei­ner Ent­schei­dung, da in bei­den Fäl­len eine wert­aus­schöp­fen­de Belas­tung vor­liegt.

Finanz­ge­richt Müns­ter, Urteil vom 6. Juni 2014 – 14 K 687/​10 AO

  1. st. Rspr. des BFH, vgl. u.a. Urteil vom 13.06.1997 – VII R 96/​96, BFH/​NV 1998, 4[]
  2. vgl. u.a. BFH, Urteil vom 11.03.2004 – VII R 52/​02, BSt­Bl II 2004, 579 unter – II 1a m.w.N.[]
  3. BGH, Urteil vom 20.10.2005 – IX ZR 276/​02, ZIn­sO 2006, 151[]
  4. BGH, Urteil vom 19.05.2009 – IX ZR 129/​06, ZIn­sO 2009, 1249[]
  5. BGH, Urteil vom 24.09.1996 – IX ZR 190/​95, ZIP 1996, 1907, 1908[]
  6. vgl. BFH, Urteil vom 30.03.2010 – VII R 22/​09, BSt­Bl II 2011, 327[]
  7. OLG Hamm, Beschluss vom 19.02.2003 – 1 WF 217/​02, Fam­RZ 2004, 198[]