Hausgeldzahlungen durch den Zwangsverwalter

Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gläubiger leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.

Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs.1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Für ein verjährungsunterbrechendes Anerkenntnis genügt ein tatsächliches Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger, aus dem sich das Bewusstsein von dem Bestehen der Forderung unzweideutig entnehmen lässt und angesichts dessen der Gläubiger darauf vertrauen darf, dass sich der Schuldner nicht auf den Ablauf der Verjährung berufen wird¹. Dem Anerkenntnis des Schuldners steht nach allgemeinen Regeln das eines anderen gleich, der aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder kraft Gesetzes ermächtigt ist, für den Schuldner zu handeln².

Der Vollstreckungsschuldner in der Zwangsverwaltung verliert mit der Beschlagnahme das Recht, das beschlagnahmte Grundstück zu verwalten und es zu benutzen, § 148 Abs. 2 ZVG. Diese Befugnisse werden von dem Zwangsverwalter ausgeübt, der insoweit als Träger der Rechte und Pflichten des Vollstreckungsschuldners an dessen Stelle tritt. Nimmt der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben Zahlungen an einen Gläubiger vor, wird der Schuldner so behandelt, als seien diese von ihm selbst geleistet worden. Solchen Zahlungen kommt daher nicht nur Erfüllungswirkung zugunsten des Schuldners zu, vielmehr muss er sie auch mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.

Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als dies sich ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt³. Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG⁴. Solche Zahlungen fallen in den durch § 152 Abs. 1 ZVG festgelegten Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder⁵. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind gemäß § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt⁶.

Hier hat der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Dies war von seinem Pflichtenkreis gemäß § 152 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG nicht erfasst. Seine Handlung kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem Beklagten nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Dezember 2011 – V ZR 131/11

1. BGH, Urteil vom 01.03.2005 – VI ZR 101/04, NJW-RR 2005, 1044, 1047 mwN[↩]
2. BGH, Urteil vom 03.12.1968 – III ZR 2/68, BGHZ 51, 125, 126[↩]
3. Wedekind/Wedekind, Zwangsverwaltung, Rn. 45[↩]
4. BGH, Beschluss vom 15.10.2009 – V ZB 43/09, BGHZ 182, 361, 365 Rn. 11 ff.[↩]
5. Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn.191; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 227; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 244; Löhnig/Bäuerle, § 152 ZVG Rn. 15; Dassler/Schiffhauer/Engels, ZVG, 13. Aufl., § 152 Rn.203, 213[↩]
6. Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn.191[↩]