Haus­geld­zah­lun­gen durch den Zwangs­ver­wal­ter

Zah­lun­gen, die der Zwangs­ver­wal­ter in Erfül­lung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zuge­wie­se­nen Auf­ga­ben an den Gläu­bi­ger leis­tet, muss der Schuld­ner mit der Wir­kung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gel­ten las­sen.

Haus­geld­zah­lun­gen durch den Zwangs­ver­wal­ter

Die Beglei­chung rück­stän­di­ger Haus­gel­der oder rück­stän­di­ger Son­der­um­la­gen gehört nicht zum Pflich­ten­kreis des Zwangs­ver­wal­ters. Sol­che Zah­lun­gen kön­nen dem Schuld­ner daher nicht als Aner­kennt­nis im Sin­ne des § 212 Abs.1 Nr. 1 BGB zuge­rech­net wer­den.

Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Ver­jäh­rung erneut, wenn der Schuld­ner dem Gläu­bi­ger gegen­über den Anspruch durch Abschlags­zah­lung, Zins­zah­lung, Sicher­heits­leis­tung oder in ande­rer Wei­se aner­kennt. Für ein ver­jäh­rungs­un­ter­bre­chen­des Aner­kennt­nis genügt ein tat­säch­li­ches Ver­hal­ten des Schuld­ners gegen­über dem Gläu­bi­ger, aus dem sich das Bewusst­sein von dem Bestehen der For­de­rung unzwei­deu­tig ent­neh­men lässt und ange­sichts des­sen der Gläu­bi­ger dar­auf ver­trau­en darf, dass sich der Schuld­ner nicht auf den Ablauf der Ver­jäh­rung beru­fen wird 1. Dem Aner­kennt­nis des Schuld­ners steht nach all­ge­mei­nen Regeln das eines ande­ren gleich, der auf­grund eines Rechts­ge­schäfts oder kraft Geset­zes ermäch­tigt ist, für den Schuld­ner zu han­deln 2.

Der Voll­stre­ckungs­schuld­ner in der Zwangs­ver­wal­tung ver­liert mit der Beschlag­nah­me das Recht, das beschlag­nahm­te Grund­stück zu ver­wal­ten und es zu benut­zen, § 148 Abs. 2 ZVG. Die­se Befug­nis­se wer­den von dem Zwangs­ver­wal­ter aus­ge­übt, der inso­weit als Trä­ger der Rech­te und Pflich­ten des Voll­stre­ckungs­schuld­ners an des­sen Stel­le tritt. Nimmt der Zwangs­ver­wal­ter in Erfül­lung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zuge­wie­se­nen Auf­ga­ben Zah­lun­gen an einen Gläu­bi­ger vor, wird der Schuld­ner so behan­delt, als sei­en die­se von ihm selbst geleis­tet wor­den. Sol­chen Zah­lun­gen kommt daher nicht nur Erfül­lungs­wir­kung zuguns­ten des Schuld­ners zu, viel­mehr muss er sie auch mit der Wir­kung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gel­ten las­sen.

Aller­dings tritt der Zwangs­ver­wal­ter nur inso­weit an die Stel­le des Schuld­ners, als dies sich aus­drück­lich aus sei­nem Pflich­ten­kreis her­aus ergibt 3. Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Hand­lun­gen vor­zu­neh­men, die erfor­der­lich sind, um das Grund­stück in sei­nem wirt­schaft­li­chen Bestand zu erhal­ten und ord­nungs­mä­ßig zu benut­zen. Die Aus­ga­ben, die zur ord­nungs­ge­mä­ßen Durch­füh­rung der Zwangs­ver­wal­tung erfor­der­lich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Tei­lungs­plan und Anord­nung des Voll­stre­ckungs­ge­richts aus den Nut­zun­gen des Grund­stücks vor­weg zu bestrei­ten. Zu den Aus­ga­ben der Ver­wal­tung zählt bei der Voll­stre­ckung in ein Woh­nungs­ei­gen­tum auch das lau­fen­de Haus­geld im Sin­ne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG 4. Sol­che Zah­lun­gen fal­len in den durch § 152 Abs. 1 ZVG fest­ge­leg­ten Pflich­ten­kreis des Zwangs­ver­wal­ters. Nicht zu den vor­weg zu bestrei­ten­den Aus­ga­ben der Ver­wal­tung gehö­ren hin­ge­gen die vor der Beschlag­nah­me fäl­lig gewor­de­nen rück­stän­di­gen Haus­gel­der 5. Dies gilt auch für rück­stän­di­ge Son­der­um­la­gen. Sie sind gemäß § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG nur im gericht­li­chen Ver­tei­lungs­ver­fah­ren zu berück­sich­ti­gen, wenn die Gemein­schaft wegen die­ser Ansprü­che die Zwangs­ver­wal­tung betreibt 6.

Hier hat der Zwangs­ver­wal­ter selb­stän­dig eine Teil­zah­lung auf die vor der Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft beschlos­se­ne, rück­stän­di­ge Son­der­um­la­ge geleis­tet. Dies war von sei­nem Pflich­ten­kreis gemäß § 152 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG nicht erfasst. Sei­ne Hand­lung kann, da er hier­zu gesetz­lich nicht ermäch­tigt war, dem Beklag­ten nicht als Aner­kennt­nis im Sin­ne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zuge­rech­net wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Dezem­ber 2011 – V ZR 131/​11

  1. BGH, Urteil vom 01.03.2005 – VI ZR 101/​04, NJW-RR 2005, 1044, 1047 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 03.12.1968 – III ZR 2/​68, BGHZ 51, 125, 126[]
  3. Wedekind/​Wedekind, Zwangs­ver­wal­tung, Rn. 45[]
  4. BGH, Beschluss vom 15.10.2009 – V ZB 43/​09, BGHZ 182, 361, 365 Rn. 11 ff.[]
  5. Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn.191; Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 227; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 244; Löhnig/​Bäuerle, § 152 ZVG Rn. 15; Dassler/​Schiffhauer/​Engels, ZVG, 13. Aufl., § 152 Rn.203, 213[]
  6. Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn.191[]