Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist.
Der Verteilungsschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Nach § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt wer-den. Die genannte Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu regeln1. Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von § 16 WEG am 1. Juli 20072 bereits bestanden haben3.
Die Beschlusskompetenz der Mehrheit ist auch nicht deshalb eingeschränkt, weil die Wohnungseigentümer 1999 einstimmig eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten beschlossen hatten. Selbst wenn dies als eine rechtsgeschäftliche Bestimmung im Sinne von § 10 HeizkostenVO anzusehen sein sollte, folgt daraus nicht, dass eine Änderung dieses Maßstabes wiederum einen einstimmig gefassten Beschluss erforderte.
Nach § 10 HeizkostenVO bleiben rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt, welche höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenVO genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen. Damit wird der Privatautonomie Vorrang vor den Vorschriften der Heizkostenordnung insoweit eingeräumt, als deren Ziel, Nutzer zu einem sparsamen Gebrauch von Energie anzuhalten, durch eine Vereinbarung zwischen dem Gebäudeeigentümer und den Nutzern übererfüllt worden ist4. Auch die Vereinbarung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche rechtsgeschäftliche Bestimmung geändert werden kann, unterliegt grundsätzlich der Privatautonomie.
Dies gilt jedoch nicht für eine von Wohnungseigentümern getroffene rechtsgeschäftliche Bestimmung. Zwar entspricht das Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den einzelnen Wohnungseigentümern nach der Konzeption der Heizkostenverordnung dem Verhältnis von Gebäudeeigentümer und Nutzer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO). Die Privatautonomie der Wohnungseigentümer wird aber durch § 16 Abs. 5 WEG begrenzt. Da die Befugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § 16 Abs. 3 WEG zu bestimmen und – ggf. wiederholt – zu ändern, nicht durch Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § 16 Abs. 5 WEG unzulässig.
Auch steht die Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizkostenVO a.F., wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach seiner erstmaligen Bestimmung geändert werden kann, der Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses nicht entgegen. In der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung ist die Heizkostenabrechnung nur noch auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben (§ 12 Abs. 6 HeizkostenVO). Für später beginnende Abrechnungszeiträume gilt dagegen die Neufassung der Verordnung, in der eine entsprechende Beschränkung fehlt. Diese Fassung ist hier maßgeblich, da die Änderung des Verteilungsschlüssels mit Wirkung für den am 1. Januar 2009 beginnenden Abrechnungszeitraum beschlossen worden ist. Dass sie im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht in Kraft getreten war, ist unerheblich. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, Beschlüsse, die künftige Abrechnungszeiträume betreffen, an den dann geltenden Gesetzen und Verordnungen auszurichten; soweit zwingende Vorschriften in Rede stehen, sind sie nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung hierzu auch verpflichtet5. Dabei kann offen bleiben, ob der hier angefochtene Beschluss mit Blick auf die beabsichtigte Neuregelung der Heizkostenordnung gefasst worden ist. Maßgeblich ist, dass sein Inhalt mit dem für den betroffenen Abrechnungszeitraum geltenden Recht vereinbar ist; ob dies beabsichtigt war oder eher auf einem Zufall beruht, ist unerheblich.
Die beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das gilt sowohl für das „Ob“ als auch für das „Wie“ der Änderung.
Dahinstehen kann, ob die Änderung eines durch Beschluss festgelegten Kostenverteilungsschlüssels (sog. Zweitbeschluss) nur ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund für die Bestimmung eines neuen Abrechnungsmaßstabs besteht, und ob damit – was angesichts der von dem Gesetzgeber betonten Stärkung der Mehrheit der Wohnungseigentümer allerdings zweifelhaft erscheint6 – mehr als das Verbot einer willkürlichen Änderung angesprochen ist. Ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob die Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenVO, welche (nur) die Änderung eines nach den §§ 6 bis 9 HeizkostenVO gewählten Abrechnungsmaßstabes von dem Vorliegen eines sachgerechten Grundes abhängig macht, vorliegend einschlägig ist.
Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, welcher nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzusehen. Soweit der darin bestimmte verbrauchsabhängig abzurechnende Kostenanteil geringer ist als vorgeschrieben, folgt dies schon daraus, dass der Abrechnungsmaßstab gegen die – auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende7 – Heizkostenverordnung verstößt und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 % begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtigkeit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamtkosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer nivelliert, welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben8. Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachgerechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar.
Auch das „Wie“ der Änderung, also die Wahl des neuen Verteilungsschlüssels, entspricht hier ordnungsgemäßer Verwaltung.
Bei Änderungen des Umlageschlüssels im Wege des § 16 Abs. 3 WEG ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteilung Einzelner führt9. Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt10. Die hier beschlossene Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche ist ein von der Heizkostenverordnung vorgesehener Maßstab und demnach nicht zu beanstanden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Juli 2010 – V ZR 221/09
- vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09; sowie Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 103; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 151[↩]
- Gesetz zur Änderung des Woh-nungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, BGBl I 2007, S. 370[↩]
- vgl. BT-Drs. 16/887 S. 25[↩]
- vgl. Lammel, HeizkostenVO, 3. Aufl., § 10 Rdn. 2[↩]
- vgl. Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkostenVO Rdn. 3 und 16; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 56[↩]
- vgl. Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 84 sowie BT-Drucks. 16/887 S. 23 li.Sp. unten[↩]
- vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 HeizkostenVO[↩]
- vgl. Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl., S. 205[↩]
- vgl. BT-Drs. 16/887 S. 23[↩]
- Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 96[↩]
