Instand­hal­tungs- und Scha­dens­er­satz­pflich­ten beim Woh­nungs­ei­gen­tum

Ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Sanie­rung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ver­lan­gen, sofern die­se zwin­gend erfor­der­lich ist und sofort erfol­gen muss; unter die­ser Vor­aus­set­zung ist für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten (oder des Alters) ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kein Raum. Ver­zö­gern die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Beschluss­fas­sung über eine sol­che Maß­nah­me schuld­haft, kön­nen sie sich scha­dens­er­satz­pflich­tig machen.

Instand­hal­tungs- und Scha­dens­er­satz­pflich­ten beim Woh­nungs­ei­gen­tum

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall bestand die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zunächst aus zwei Ein­hei­ten im Erd- und Dach­ge­schoss eines Hau­ses. Der Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin bau­te sei­ne Kel­ler­räu­me nach­träg­lich aus. Sie bil­den seit einer Tei­lungs­er­klä­rung aus dem Jah­re 1996 eine drit­te Son­der­ei­gen­tums­ein­heit. Sämt­li­che Wohn­ein­hei­ten wur­den spä­ter ver­äu­ßert. Die Beklag­ten sind die jet­zi­gen Eigen­tü­mer der Woh­nun­gen im Erd- und Dach­ge­schoss. Die Klä­ge­rin erwarb die im Kel­ler gele­ge­ne Woh­nung im Jahr 2002 unter Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung zu einem Kauf­preis von 85.000 €. Die­se weist seit dem Jahr 2008 einen Feuch­tig­keits­scha­den auf und ist inzwi­schen unbe­wohn­bar. Ursa­che hier­für sind in ers­ter Linie Pla­nungs­feh­ler bei dem Umbau der Kel­ler- in Wohn­räu­me und damit ver­bun­de­ne Bau­män­gel, die das gemein­schaft­li­che Eigen­tum betref­fen.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Ander­nach hat die Beklag­ten – dem Antrag der Klä­ge­rin ent­spre­chend – ver­ur­teilt, der antei­li­gen Auf­brin­gung der Kos­ten für die Sanie­rung der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und (zu die­sem Zweck) der Bil­dung einer Son­der­um­la­ge von rund 54.500 € zuzu­stim­men sowie Scha­dens­er­satz auf­grund der ver­zö­ger­ten Reno­vie­rung der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung zu zah­len 1. Fer­ner hat es die Pflicht der Beklag­ten zum Ersatz künf­ti­ger Schä­den der Klä­ge­rin fest­ge­stellt. Auf die Beru­fung der beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat das Land­ge­richt Koblenz das Urteil auf­ge­ho­ben und die Kla­ge abge­wie­sen 2. Das Land­ge­richt Koblenz ver­trat hier­bei die Ansicht, die Kos­ten­be­las­tung über­schrei­te die „Opfer­gren­ze” der betag­ten und finanz­schwa­chen Beklag­ten, deren Wohn­ein­hei­ten auch ohne die begehr­te Sanie­rung nutz­bar sei­en. Der Bun­des­ge­richts­hof wider­sprach nun die­ser Ansicht und hob das Koblen­zer Beru­fungs­ur­teil wie­der auf:

Die Klä­ge­rin kann, so der Bun­des­ge­richts­hof, sowohl die Zustim­mung zu der antei­li­gen Kos­ten­tra­gung als auch zur Bil­dung der Son­der­um­la­ge ver­lan­gen. Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann die ord­nungs­mä­ßi­ge Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bean­spru­chen. Aller­dings haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit einen Gestal­tungs­spiel­raum; sie müs­sen das Gebot der Wirt­schaft­lich­keit beach­ten und im Grund­satz auf die Leis­tungs­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Rück­sicht neh­men. Des­halb sind sie berech­tigt, Kos­ten und Nut­zen einer Maß­nah­me gegen­ein­an­der abzu­wä­gen und nicht zwin­gend erfor­der­li­che Maß­nah­men ggf. zurück­zu­stel­len. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofor­ti­ge Instand­set­zung zwin­gend erfor­der­lich ist. Denn infol­ge der sanie­rungs­be­dürf­ti­gen Män­gel am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ist die Woh­nung der Klä­ge­rin unbe­wohn­bar. Für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten (oder des Alters) ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist in sol­chen Fall­kon­stel­la­tio­nen kein Raum. Dies lie­fe der not­wen­di­gen Erhal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen zuwi­der. Zudem müss­te die Klä­ge­rin die Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums tra­gen, obwohl sie es dau­er­haft nicht nut­zen könn­te. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen antei­lig für die Sanie­rungs­kos­ten auf­kom­men, selbst wenn sie in ers­ter Linie der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung zugu­te­kommt.

Im Hin­blick auf die Scha­dens­er­satz­an­sprü­che hat der Bun­des­ge­richts­hof die Sache an das Land­ge­richt Koblenz zurück­ver­wie­sen. Ent­schie­den hat er aber, dass eine Ersatz­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für sol­che Schä­den an dem Son­der­ei­gen­tum in Betracht kommt, die dadurch ent­ste­hen, dass die gebo­te­ne Beschluss­fas­sung über die Vor­nah­me zwin­gend erfor­der­li­cher Maß­nah­men unter­bleibt. Eine Haf­tung kann die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tref­fen, die schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nah­me gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Okto­ber 2014 – – V ZR 9/​14

  1. AG Ander­nach, Urteil vom 28.11.2012 – 60 C 598/​10 WEG
  2. LG Koblenz, Urteil vom 16.12 2013 – 2 S 74/​12