Kauf einer ver­mie­te­ten Woh­nung

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber anstel­le des Ver­mie­ters in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein, wenn der ver­mie­te­te Wohn­raum nach der Über­las­sung an den Mie­ter von dem Ver­mie­ter an einen Drit­ten ver­äu­ßert wird.

Kauf einer ver­mie­te­ten Woh­nung

Die Wir­kung des § 566 BGB besteht dar­in, dass im Augen­blick des Eigen­tums­über­gangs kraft Geset­zes ein neu­es Miet­ver­hält­nis zwi­schen dem Erwer­ber des Grund­stücks und dem Mie­ter ent­steht, aller­dings mit unein­ge­schränkt dem­sel­ben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Ver­äu­ße­rer bestan­den hat 1.

§ 566 BGB erfasst aller­dings nur sol­che Rech­te und Pflich­ten, die als miet­recht­lich zu qua­li­fi­zie­ren sind oder die in untrenn­ba­rem Zusam­men­hang mit dem Miet­ver­trag ste­hen. Der Erwer­ber tritt des­halb nicht in Rech­te und Pflich­ten ein, die außer­halb des Miet­ver­hält­nis­ses lie­gen, selbst wenn sie als zusätz­li­che Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag gere­gelt sind 2.

Zu den von § 566 Abs. 1 BGB erfass­ten Rech­ten und Pflich­ten zäh­len Abre­den des Ver­äu­ße­rers mit dem Mie­ter über Auf­wen­dungs­er­satz für Auf­wen­dun­gen auf die Miet­sa­che, da es sich um miet­ver­trag­li­che Pflich­ten han­delt 3.

Wer den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Anspruch (hier: Auf­wen­dungs­er­satz­an­spruch) des Mie­ters zu erfül­len hat, rich­tet sich nach dem Fäl­lig­keits­prin­zip, also danach, in wes­sen Eigen­tums­zeit der Anspruch fäl­lig gewor­den ist 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Dezem­ber 2014 – VIII ZR 224/​13

  1. st. Rspr.; BGH, Urtei­le vom 25.07.2012 – XII ZR 22/​11, NJW 2012, 3032 Rn. 25; vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/​07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 30.05.1962 – VIII ZR 173/​61, NJW 1962, 1388 unter – III [zu § 571 BGB aF]; jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/​11, aaO Rn. 26 mwN; vom 02.02.2006 – IX ZR 67/​02, BGHZ 166, 125 Rn. 14 f. [zu § 571 BGB aF]; vom 24.03.1999 – XII ZR 124/​97, BGHZ 141, 160, 166 [zu § 571 BGB aF]; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 11. Aufl., § 566 Rn. 91 f. mwN; enger Münch­Komm-BGB/Häub­lein, aaO, § 566 Rn. 33: kei­ne Bin­dung des Erwer­bers an unge­wöhn­li­che Abre­den, die er weder kann­te noch ken­nen muss­te[]
  3. BGH, Urteil vom 14.10.1987 – VIII ZR 246/​86, NJW 1988, 705 unter 2 b aa; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, aaO Rn. 136 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 14.10.1987 – VIII ZR 246/​86, aaO unter 2 b aa und bb; vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/​04, NJW 2005, 1187 unter – II 2 a; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, aaO Rn. 86, 136; Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 4. Aufl., § 566 BGB Rn. 58; jeweils mwN[]