Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird.
Die Wirkung des § 566 BGB besteht darin, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat1.
§ 566 BGB erfasst allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind2.
Zu den von § 566 Abs. 1 BGB erfassten Rechten und Pflichten zählen Abreden des Veräußerers mit dem Mieter über Aufwendungsersatz für Aufwendungen auf die Mietsache, da es sich um mietvertragliche Pflichten handelt3.
Wer den vertraglich vereinbarten Anspruch (hier: Aufwendungsersatzanspruch) des Mieters zu erfüllen hat, richtet sich nach dem Fälligkeitsprinzip, also danach, in wessen Eigentumszeit der Anspruch fällig geworden ist4.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13
- st. Rspr.; BGH, Urteile vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11, NJW 2012, 3032 Rn. 25; vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 30.05.1962 – VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388 unter – III [zu § 571 BGB aF]; jeweils mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11, aaO Rn. 26 mwN; vom 02.02.2006 – IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14 f. [zu § 571 BGB aF]; vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 166 [zu § 571 BGB aF]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 566 Rn. 91 f. mwN; enger MünchKomm-BGB/Häublein, aaO, § 566 Rn. 33: keine Bindung des Erwerbers an ungewöhnliche Abreden, die er weder kannte noch kennen musste[↩]
- BGH, Urteil vom 14.10.1987 – VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b aa; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 136 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 14.10.1987 – VIII ZR 246/86, aaO unter 2 b aa und bb; vom 09.02.2005 – VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter – II 2 a; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 86, 136; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 566 BGB Rn. 58; jeweils mwN[↩]
