Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich – etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage – zu ermäßigen. Einer nochmaligen – den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden – Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht.
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung – wie hier – auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann.
Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse – die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht1.
Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können2.
Der Umstand, dass die Klägerin mit ihrer Zustimmungsklage eine gegenüber dem vorherigen Verlangen reduzierte Mieterhöhung begehrt, führt nicht – da der Vermieter gemäß § 145 BGB an seinen in dem (vorgerichtlichen) Erhöhungsverlangen enthaltenen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags gebunden sei – dazu, dass es an einem ordnungsgemäßen Verlangen nach § 558a BGB fehlt.
Zwar sind die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss von Verträgen (§§ 145 ff. BGB) im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB grundsätzlich anwendbar. Denn bei dem Erhöhungsverlangen handelt es sich um einen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrags3 und mit der Zustimmung des Mieters kommt nach allgemeiner Meinung eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande4.
Jedoch sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB als spezialgesetzliche Regelungen – wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat – vorrangig vor den §§ 145 ff. BGB anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln5.
Aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.01.20186 ergibt sich nichts anderes. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Beschluss lediglich entschieden, dass die §§ 145 ff. BGB im Mieterhöhungsverfahren Anwendung finden und daher die stillschweigende Annahme des Antrags auf Erhöhung der Miete durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete nach den allgemeinen Regeln möglich ist7. Dabei hat er ausdrücklich geprüft, ob sich aus den Regelungen der §§ 558 ff. BGB spezielle Formanforderungen für die Vertragserklärungen der Parteien ergeben, dies aber im Hinblick auf § 558a Abs. 1 BGB nur für das Erhöhungsverlangen und nicht auch für die Zustimmungserklärung bejaht8. Damit hat der Bundesgerichtshof gerade nicht entschieden, dass die Bestimmungen der §§ 145 ff. BGB im Mieterhöhungsverfahren uneingeschränkt zur Anwendung kommen.
Nach nahezu einhelliger und zutreffender Auffassung ist es dem Vermieter gemäß den aufgezeigten Grundsätzen gestattet, das Erhöhungsverlangen – unter entsprechender Beschränkung der Bindungswirkung des § 145 BGB, deren Dauer sich im Hinblick auf die in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen ebenfalls nicht (ausschließlich) nach den allgemeinen Regeln der §§ 146 ff. BGB richtet – auch noch nach dessen Wirksamwerden (§§ 130 ff. BGB) vollständig oder teilweise zurückzunehmen. Eine erneute Erklärung und Begründung des Verlangens nach § 558a BGB ist dafür auch im letztgenannten Fall (Ermäßigung der verlangten Erhöhung) – anders als im Fall einer vom Vermieter beabsichtigten Erweiterung seines Erhöhungsverlangens – nicht erforderlich9.
Die gesetzliche Gestaltung des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB zeigt, dass der Gesetzgeber von einer (betragsmäßigen) Teilbarkeit des Erhöhungsverlangens des Vermieters ausgegangen ist, mit der auch Abweichungen von den allgemeinen Regelungen der §§ 145 ff. BGB einhergehen.
So berechtigt die Vorschrift des § 558b Abs. 1 BGB den Mieter – wie sich aus der Formulierung ?soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt? ergibt – abweichend von § 150 Abs. 2 BGB, wonach eine Annahme unter Einschränkungen als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag gilt, der geforderten Mieterhöhung nur zum Teil zuzustimmen. Macht der Mieter hiervon Gebrauch, wird die Mieterhöhung mit seiner (Teil)Zustimmung entsprechend anteilig wirksam mit der Folge, dass der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 BGB lediglich noch hinsichtlich des überschießenden Mieterhöhungsverlangens auf Zustimmung des Mieters klagen kann10.
Ebenso kann das Gericht, wenn es infolge einer unterbliebenen oder nur teilweise erteilten Zustimmung des Mieters zu der begehrten Erhöhung zur Erhebung einer Zustimmungsklage kommt (§ 558b Abs. 2 BGB), dem (restlichen) Erhöhungsverlangen auch nur teilweise stattgeben. Denn das Verlangen des Vermieters nach Zustimmung zu einer bestimmten Mieterhöhung enthält schon begrifflich immer auch das Verlangen nach einer betragsmäßig niedrigeren Anhebung der Miete11.
Die aus diesem gesetzlichen Regelungsmechanismus hervorgehenden Besonderheiten sind nicht auf eine – im Hinblick auf die Zustimmungserklärung des Mieters eindeutig vorgesehene – Abweichung von den allgemeinen Regeln nach §§ 145 ff. BGB, namentlich von der Bestimmung des § 150 Abs. 2 BGB, beschränkt.
Vielmehr steht der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit, dass der Mieter dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zustimmt beziehungsweise nur zum Teil zu einer Zustimmung verurteilt wird, nach Sinn und Zweck des Mieterhöhungsverfahrens gemäß §§ 558 ff. BGB – gleichsam spiegelbildlich – die Berechtigung des Vermieters gegenüber, sein den Ausgangspunkt des gesetzlichen Erhöhungsverfahrens bildendes Erhöhungsverlangen – abweichend von den Vorschriften der §§ 145 ff. BGB – nachträglich zurückzunehmen oder zu ermäßigen, ohne dass Letzteres als neues Mieterhöhungsverlangen anzusehen wäre, welches seinerseits (erneut) den Anforderungen der Vorschrift des § 558a BGB zu genügen hätte und den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslöste. Ein anderes Verständnis ließe sich weder mit der gesetzgeberischen Zielsetzung noch mit der Interessenlage der Mietvertragsparteien vereinbaren.
Der Gesetzgeber hat dem Gesichtspunkt der einvernehmlichen Beilegung von Streitigkeiten über die Miete im Erhöhungsverfahren nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB sowie in diesem Zusammenhang der Vermeidung unnötiger Prozesse über Mieterhöhungen besondere Bedeutung beigemessen und im Rahmen unterschiedlicher Gesetzesänderungen Regelungen, die den Vermieter aus seiner Sicht zu einer verfrühten Klageerhebung bewegen könnten, aufgehoben beziehungsweise geändert12. Dem entspricht es, dass gemäß § 558b Abs. 1, 2 BGB die Notwendigkeit der gerichtlichen Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter entfällt, soweit vorgerichtlich durch (teilweise) Zustimmung des Mieters bereits Einigkeit zwischen Mieter und Vermieter hergestellt worden ist13.
Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung widerspräche es, wenn der Vermieter gehindert wäre, mit der Zustimmungsklage eine gegenüber dem vorangegangenen Erhöhungsverlangen ermäßigte Mieterhöhung geltend zu machen. Denn das hätte zur Folge, dass der Vermieter, wenn er nach der Stellung seines (vorgerichtlichen) Erhöhungsverlangens – etwa aufgrund des Ergebnisses vorgerichtlicher, allerdings nicht zu einer (teilweisen) Einigung führender Verhandlungen mit dem Mieter – von seinem ursprünglichen Begehren zu Gunsten des Mieters teilweise Abstand nehmen will, ein weiteres Erhöhungsverfahren in Gang setzen, also ein neues, seinerseits den Anforderungen des § 558a BGB genügendes Erhöhungsverlangen an den Mieter richten müsste, ohne dass dies mit einem zusätzlichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wäre. Um die mit einer solchen Verfahrensweise einhergehenden Nachteile – die Verzögerung des Verfahrens aufgrund der Auslösung neuer Überlegungs- und Klagefristen (§ 558b Abs. 2 BGB) sowie die Verschiebung des Zeitpunkts, ab dem der Mieter die erhöhte Miete nach § 558b Abs. 1, 2 BGB gegebenenfalls schuldet14 – zu vermeiden, wäre der Vermieter gezwungen, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen in vollem Umfang – mithin in größerem Umfang als letztlich gewollt – gerichtlich geltend zu machen. Hierdurch würden nicht nur unnötig hohe Verfahrenskosten verursacht, sondern es würde auch überflüssigerweise zusätzlicher Streitstoff in den Rechtsstreit einbezogen. Vorteile würden dem Mieter hierdurch nicht entstehen.
Hinzu kommt, dass die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nach dem Willen des Gesetzgebers dazu dienen soll, dem Mieter im Interesse der Rechtssicherheit rasch Klarheit darüber zu verschaffen, ob er, wenn er dem Erhöhungsverlangen nicht oder nur zum Teil zugestimmt hat, erwarten muss, von dem Vermieter aus dem Erhöhungsverlangen noch in Anspruch genommen zu werden15. Diesem Zweck würde es nicht gerecht, wenn der Mieter damit rechnen müsste, aus rein formellen Gründen allein deshalb erneut einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ausgesetzt zu werden, weil dieser von seinem ursprünglichen Erhöhungsverlangen teilweise abzurücken beabsichtigt.
Schützenswerte Belange des Mieters stehen diesem Verständnis der genannten Vorschriften des Mieterhöhungsverfahrens nicht entgegen. Da die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB im Ergebnis eine Vertragsänderung zu Lasten des Mieters darstellt, wirkt sich eine (teilweise) Rücknahme des Erhöhungsverlangens grundsätzlich zu seinen Gunsten aus. Es entsteht ihm insbesondere nicht etwa dadurch ein unbilliger Nachteil, dass der Vermieter sein ursprüngliches Erhöhungsverlangen innerhalb desselben Erhöhungsverfahrens ermäßigen kann, also zu diesem Zweck nicht ein neues Erhöhungsverfahren in Gang setzen muss.
Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Mieter werde benachteiligt, wenn ihm in Bezug auf das (erst) mit Erhebung der Zustimmungsklage ermäßigte Erhöhungsverlangen nicht erneut die in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehene Prüfungs- und Überlegungsfrist gewährt würde. Sie verkennt, dass – wie oben aufgezeigt; und vom Berufungsgericht zutreffend gesehen – bereits das erste Erhöhungsverlangen, um den formellen Anforderungen des § 558a BGB zu genügen, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens in dem zur (ansatzweisen) Überprüfung erforderlichen Umfang geben muss. Inwieweit einem Mieter (hier: den Mieter) eine (erneute) Begründung des – nunmehr reduzierten – Erhöhungsverlangens und damit einhergehend eine neuerliche Überlegungsfrist bessere Erkenntnismöglichkeiten verschaffen könnten, zeigt die Revision nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Dies gilt vorliegend insbesondere deshalb, weil die Ermäßigung des ursprünglichen Erhöhungsverlangens schlicht auf der Außerachtlassung von zuvor (noch) berücksichtigten sich positiv auswirkenden Wohnwertmerkmalen beruht. Eine Schutzwürdigkeit der Mieter ist daher nicht zu erkennen.
Der Einwand, dass ein Mieter bei einem ursprünglich nicht den formellen Anforderungen genügenden Erhöhungsverlangen auf eine erneute Prüfungs- und Überlegungsfrist angewiesen sei, wenn der Vermieter erstmals im Prozess ein formell ordnungsgemäßes und nunmehr ermäßigtes Erhöhungsverlangen erklärt, betrifft eine andere Fallkonstellation. In einem solchen – vorliegend nicht in Rede stehenden – Fall steht dem Mieter, wie die Regelung des § 558b Abs. 3 BGB zeigt, stets eine erneute Prüfungs- und Überlegungsfrist zu.
Der weitere Einwand, die Möglichkeit der nachträglichen Beschränkung des Mieterhöhungsverlangens verschaffe dem Vermieter ungerechtfertigte Vorteile, weil er vorgerichtlich zunächst eine überzogene Mieterhöhung fordern könne, ohne hierdurch in einem späteren Prozess Nachteile befürchten zu müssen, rechtfertigt ebenfalls nicht eine andere Beurteilung. Wie die Revision selbst erkennt, könnte der Vermieter eine ihm materiellrechtlich nicht (vollständig) zustehende Mieterhöhung nur dann durchsetzen, wenn der Mieter dem teilweise unberechtigten (vorgerichtlichen) Erhöhungsverlangen des Vermieters in vollem Umfang zustimmte (§ 558b Abs. 1 BGB). Es liegt aber allein im Verantwortungsbereich des Mieters, vor der Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung auf der Grundlage des ihm zu diesem Zweck übergebenen (formgerechten) Erhöhungsverlangens deren sachliche Berechtigung zu überprüfen und – gegebenenfalls – von der Möglichkeit zur Erteilung einer teilweisen Zustimmung Gebrauch zu machen. Der damit allein verbleibende Umstand, dass bei einer (teilweisen) Zustimmungsverweigerung des Mieters eine vom Vermieter im Rahmen der nachfolgenden Klageerhebung vorgenommene Beschränkung des Erhöhungsverlangens dessen Prozesskostenrisiko vermindert, begründet keinen ungerechtfertigten Vorteil.
Demnach kommt es auch nicht darauf an, ob die Klägerin in der Vergangenheit eine Vielzahl überzogener Mieterhöhungsverlangen versendet hat und zumindest einige Mieter dem Verlangen zugestimmt haben.
Auch kostenrechtlich benachteiligt es den Mieter nicht, wenn der Vermieter berechtigt ist, mit der Zustimmungsklage einen niedrigeren Erhöhungsbetrag als mit dem vorangegangenen Mieterhöhungsschreiben zu verlangen.
Zwar trifft es nicht zu, dass der Mieter den erstmals mit der Zustimmungsklage in ermäßigtem Umfang geltend gemachten Erhöhungsbetrag mit der für ihn günstigen Kostenfolge des § 93 ZPO sofort anerkennen kann. Denn der Mieter, dem ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen zugegangen ist, gibt – gerade wegen der ihm nach § 558b Abs. 1 BGB eröffneten Möglichkeit zu einer teilweisen Zustimmung – auch dann Anlass zur Klageerhebung im Sinne von § 93 ZPO, wenn er diesem nicht bereits vorgerichtlich – innerhalb der gerade auch diesem Zweck dienenden Frist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB16 – in dem Umfang zustimmt, in dem es sachlich berechtigt ist.
Da der Mieter demnach zur Wahrung der eigenen (Kosten)Interessen ohnehin gehalten ist, ein den Förmlichkeiten des § 558a BGB genügendes Erhöhungsverlangen daraufhin zu überprüfen, ob und gegebenenfalls inwieweit es sachlich berechtigt ist, entstehen ihm kostenrechtlich auch keine unbilligen Nachteile dadurch, dass der Vermieter die vorprozessual begehrte Mieterhöhung im Zuge der Klageerhebung ermäßigen kann. Vielmehr trüge der Mieter das (Kosten)Risiko der gerichtlichen Inanspruchnahme auf Zustimmung zu dem ermäßigten Erhöhungsbegehren in gleicher Weise, wenn der Vermieter dieses zunächst erneut erklären und begründen müsste.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. April 2022 – VIII ZR 219/20
- BGH, Urteile vom 07.07.2021 – VIII ZR 167/20, NJW-RR 2021, 1379 Rn. 21; vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN[↩]
- st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 07.07.2021 – VIII ZR 167/20, aaO Rn. 22; vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16.10.2019 – VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5; jeweils mwN[↩]
- BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 12 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15[↩]
- vgl. nur BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, aaO; BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16, aaO; jeweils mwN[↩]
- vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1.01.2022, § 558a Rn. 31; MünchKomm-BGB/Artz, 8. Aufl., § 558b Rn. 6 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a BGB Rn. 3; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb.2021, § 558a Rn.20[↩]
- BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11 ff.[↩]
- BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16, aaO[↩]
- BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16, aaO Rn. 14[↩]
- vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.05.2014 – 25 C 188/14 14; siehe auch bereits LG Berlin, NZM 1998, 859, 860 [zum MHG]; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; MünchKomm-BGB/Artz, aaO Rn. 7 sowie § 558a Rn. 5; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 558a Rn. 15; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn.19 mwN; Staudinger/V. Emmerich, aaO; Dauner-Lieb/Langen/Scheff, BGB, 4. Aufl., § 558a Rn. 2; Bub/Treier/Schulz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. – III Rn. 1336; aA LG Stuttgart, NJW 1974, 1252 [zum WohnKSchG, erhebliche Ermäßigung unzulässig][↩]
- vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1.01.2022, § 558b Rn. 8; MünchKomm-BGB/Artz, 8. Aufl., § 558b Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb.2021, § 558b Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 141/09, NZM 2010, 436 Rn.19[↩]
- BT-Drs. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 MHG][↩]
- vgl. BT-Drs. 9/2079, S. 4, 16 [zur Aufhebung der Frist des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BT-Drs. 14/4553, S. 55 f. [zur Verlängerung der Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG mit § 558b Abs. 2 BGB][↩]
- vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 88[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 74 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, aaO Rn.20 unter Verweis auf BT-Drs. 14/4553, S. 56 sowie BT-Drs. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG][↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn.20[↩]
