Miet­ver­trag auf Lebens­zeit des Mie­ters

Der Zweck des § 575 BGB ver­bie­tet des­sen Anwen­dung auf Miet­ver­hält­nis­se, die auf Lebens­zeit des Mie­ters geschlos­sen sind. Jeden­falls kann es treu­wid­rig sein, wenn sich der Ver­mie­ter auf die Unwirk­sam­keit eines sol­chen Ver­tra­ges beruft.

Miet­ver­trag auf Lebens­zeit des Mie­ters

Nach herr­schen­der Ansicht ist ein auf Lebens­zeit einer Par­tei geschlos­se­ner Miet­ver­trag, ein befris­te­ter, auf bestimm­te Zeit abge­schlos­se­ner Miet­ver­trag i.S.d. § 575 BGB 1. Nach ver­brei­te­ter und vom Land­ge­richt Frei­burg geteil­ter Ansicht ver­bie­tet der Zweck des § 575 BGB – Schutz des Mie­ters vor dem Ver­lust der Woh­nung – jedoch des­sen Anwen­dung auf Miet­ver­hält­nis­se die auf Lebens­zeit des Mie­ters geschlos­sen sind 2.

Letzt­lich kommt es vor­lie­gend auf die Ent­schei­dung der ange­spro­che­nen Streit­fra­ge nach Ansicht des Land­ge­richts Frei­burg jedoch nicht an. Eine Beru­fung der Ver­mie­ter auf die Unwirk­sam­keit des Zeit­miet­ver­tra­ges wäre näm­lich vor­lie­gend jeden­falls treu­wid­rig im Sin­ne des § 242 BGB.

Die Unwirk­sam­keit einer von § 575 BGB zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­den Ver­ein­ba­rung ergibt sich unmit­tel­bar aus § 575 Abs. 4 BGB, wes­halb § 134 BGB wegen des Vor­rangs die­ser spe­zi­el­le­ren Norm nicht zur Anwen­dung kommt 3. Die zu § 134 BGB von der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze sind jedoch auch im Rah­men der Prü­fung der Vor­aus­set­zun­gen des § 575 Abs. 4 BGB anwend­bar. So kann die Beru­fung auf eine Unwirk­sam­keit oder (Teil-) Nich­tig­keit im Ein­zel­fall treu­wid­rig sein 4. Dies kann ins­be­son­de­re dann der Fall sein, wenn sich aus dem Zweck eines Ver­bots­ge­set­zes ergibt, dass die Mög­lich­keit, die Nich­tig­keit oder Unwirk­sam­keit gel­tend zu machen, auf jene Per­son beschränkt ist, zu deren Schutz ein Ver­bot erlas­sen wor­den ist 5.

Die Beschrän­kung auf bestimm­te Befris­tungs­grün­de in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mie­ters und nicht dem­je­ni­gen des Ver­mie­ters. Ins­be­son­de­re soll hier­durch ein Miss­brauch zur Umge­hung der dem Mie­ter­schutz die­nen­den Kün­di­gungs­vor­schrif­ten durch Abschluss von Zeit­miet­ver­trä­gen aus­ge­schlos­sen wer­den 6. Die Neu­re­ge­lung soll­te damit ledig­lich ver­hin­dern, dass das Wohn­raum­miet­ver­hält­nis allein durch Zeit­ab­lauf endet, ohne dass der Mie­ter Kün­di­gungs­schutz genießt; der Mie­ter soll­te somit vor dem Ver­lust der Woh­nung, nicht aber vor einer län­ge­ren Bin­dung an den Ver­trag geschützt wer­den 7.

Vor­lie­gend besteht zudem die Beson­der­heit, dass das Miet­ver­hält­nis bei Abschluss des neu­en Ver­tra­ges bereits seit 34 Jah­ren bestand. Ein (ordent­li­ches) Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters war schon durch die Zusatz­ver­ein­ba­rung vom 12.12.2000, bei der es sich um eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung han­delt, wirk­sam aus­ge­schlos­sen. Damit stün­den die Beklag­ten bei einer Unwirk­sam­keit der Befris­tung im neu­en Miet­ver­trag schlech­ter dar, als nach der davor bestehen­den Rege­lung. Dies wür­de aber dem aus der Prä­am­bel erkenn­bar ver­folg­ten Zweck der Neu­re­ge­lung wider­spre­chen.

Unter Berück­sich­ti­gung der Gesamt­um­stän­de, ins­be­son­de­re des Schutz­zwecks von § 575 Abs. 4 BGB, ist es daher treu­wid­rig, wenn sich die Ver­mie­ter auf die­se Vor­schrift beru­fen, selbst wenn ent­ge­gen der oben ver­tre­te­nen Rechts­auf­fas­sung der Abschluss eines Miet­ver­tra­ges auf Lebens­zeit der Mie­ter unwirk­sam wäre.

  1. Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Auf­la­ge, X, 120; Bay.ObLG NJW-RR 1993, 1164[]
  2. Blank/​Börstinghaus, Mie­te, § 575 Rn 87; Schmidt-Fut­te­rer/Lam­mel § 544 Rn 4; Schmidt-Fut­te­rer/Blank § 575 Rn 80; Staudinger/​Rolfs [2011] § 575 Rn 8; aA: Münch­Komm-BGB/Häub­lein § 575 Rn 11; Palandt/​Weidenkaff § 544 Rn 3; vgl. auch: Hinz NZM 2003, 659; Ster­nel X, 121[]
  3. Münch­Komm-BGB/Arm­brüs­ter § 134 Rn 3[]
  4. all­ge­mein hier­zu: Staudinger/​Sack/​Seibel (2011) § 134 Rn 187 ff[]
  5. Münch­Komm-BGB/Arm­brüs­ter § 134 Rn 111, der dies unter den Begriff der "rela­ti­ven Nich­tig­keit" fasst[]
  6. BT-Dr 14/​4553 = NZM 2000, 415 ff, 450[]
  7. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/​10, unter II 3[]