Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrages beruft.
Nach herrschender Ansicht ist ein auf Lebenszeit einer Partei geschlossener Mietvertrag, ein befristeter, auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag i.S.d. § 575 BGB1. Nach verbreiteter und vom Landgericht Freiburg geteilter Ansicht verbietet der Zweck des § 575 BGB – Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung – jedoch dessen Anwendung auf Mietverhältnisse die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind2.
Letztlich kommt es vorliegend auf die Entscheidung der angesprochenen Streitfrage nach Ansicht des Landgerichts Freiburg jedoch nicht an. Eine Berufung der Vermieter auf die Unwirksamkeit des Zeitmietvertrages wäre nämlich vorliegend jedenfalls treuwidrig im Sinne des § 242 BGB.
Die Unwirksamkeit einer von § 575 BGB zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung ergibt sich unmittelbar aus § 575 Abs. 4 BGB, weshalb § 134 BGB wegen des Vorrangs dieser spezielleren Norm nicht zur Anwendung kommt3. Die zu § 134 BGB von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze sind jedoch auch im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 575 Abs. 4 BGB anwendbar. So kann die Berufung auf eine Unwirksamkeit oder (Teil-) Nichtigkeit im Einzelfall treuwidrig sein4. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich aus dem Zweck eines Verbotsgesetzes ergibt, dass die Möglichkeit, die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit geltend zu machen, auf jene Person beschränkt ist, zu deren Schutz ein Verbot erlassen worden ist5.
Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters und nicht demjenigen des Vermieters. Insbesondere soll hierdurch ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsvorschriften durch Abschluss von Zeitmietverträgen ausgeschlossen werden6. Die Neuregelung sollte damit lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden7.
Vorliegend besteht zudem die Besonderheit, dass das Mietverhältnis bei Abschluss des neuen Vertrages bereits seit 34 Jahren bestand. Ein (ordentliches) Kündigungsrecht des Vermieters war schon durch die Zusatzvereinbarung vom 12.12.2000, bei der es sich um eine Individualvereinbarung handelt, wirksam ausgeschlossen. Damit stünden die Beklagten bei einer Unwirksamkeit der Befristung im neuen Mietvertrag schlechter dar, als nach der davor bestehenden Regelung. Dies würde aber dem aus der Präambel erkennbar verfolgten Zweck der Neuregelung widersprechen.
Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände, insbesondere des Schutzzwecks von § 575 Abs. 4 BGB, ist es daher treuwidrig, wenn sich die Vermieter auf diese Vorschrift berufen, selbst wenn entgegen der oben vertretenen Rechtsauffassung der Abschluss eines Mietvertrages auf Lebenszeit der Mieter unwirksam wäre.
- Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage, X, 120; Bay.ObLG NJW-RR 1993, 1164[↩]
- Blank/Börstinghaus, Miete, § 575 Rn 87; Schmidt-Futterer/Lammel § 544 Rn 4; Schmidt-Futterer/Blank § 575 Rn 80; Staudinger/Rolfs [2011] § 575 Rn 8; aA: MünchKomm-BGB/Häublein § 575 Rn 11; Palandt/Weidenkaff § 544 Rn 3; vgl. auch: Hinz NZM 2003, 659; Sternel X, 121[↩]
- MünchKomm-BGB/Armbrüster § 134 Rn 3[↩]
- allgemein hierzu: Staudinger/Sack/Seibel (2011) § 134 Rn 187 ff[↩]
- MünchKomm-BGB/Armbrüster § 134 Rn 111, der dies unter den Begriff der „relativen Nichtigkeit“ fasst[↩]
- BT-Dr 14/4553 = NZM 2000, 415 ff, 450[↩]
- BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10, unter II 3[↩]
