Miet­ver­trags­auf­he­bung, Aus­gleichs­zah­lung und die spä­te­re Zwangs­ver­wal­tung

Ver­pflich­tet sich der Mie­ter in einem Miet­auf­he­bungs­ver­trag zu Aus­gleichs­zah­lun­gen, falls der Ver­mie­ter bei einer Wei­ter­ver­mie­tung des Miet­ob­jekts nur eine gerin­ge­re als die vom Mie­ter geschul­de­te Mie­te erzie­len kann, wird die­ser Anspruch bei einer spä­te­ren Zwangs­ver­wal­tung des Grund­stücks nicht von der Beschlag­nah­me erfasst.

Miet­ver­trags­auf­he­bung, Aus­gleichs­zah­lung und die spä­te­re Zwangs­ver­wal­tung

Tritt der Ver­mie­ter die­se For­de­rung vor der Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung über das Miet­grund­stück an einen ande­ren ab, stellt dies kei­ne Vor­aus­ver­fü­gung über eine Miet­for­de­rung im Sin­ne von § 1124 Abs. 2 BGB dar.

Nach §§ 146, 20 Abs. 2 ZVG bestimmt sich der Umfang der Beschlag­nah­me im Rah­men einer Zwangs­ver­wal­tung nach den Vor­schrif­ten des mate­ri­el­len Rechts über den Haf­tungs­um­fang bei Grund­pfand­rech­ten (§§ 1120 ff. BGB). Da die Zwangs­ver­wal­tung nach § 148 Abs. 1 ZVG auch Miet- und Pacht­for­de­run­gen im Sin­ne von § 1123 BGB erfasst, rich­tet sich die Wirk­sam­keit von Vor­aus­ver­fü­gun­gen des Voll­stre­ckungs­schuld­ners im Rah­men einer Zwangs­ver­wal­tung nach den Vor­schrif­ten der §§ 1124, 1125 BGB, wenn – wie hier – ein Grund­pfand­gläu­bi­ger die Zwangs­voll­stre­ckung betreibt. Eine Vor­aus­ver­fü­gung setzt daher die Exis­tenz einer Miet- bzw. Pacht­zins­for­de­rung gegen den Schuld­ner vor­aus, auf die durch ein Rechts­ge­schäft ein­ge­wirkt wird 1.

Die­se Vor­aus­set­zung ist bei dem hier abge­tre­te­nen Anspruch auf Ersatz der Miet­dif­fe­renz indes nicht erfüllt. Denn die­ser Anspruch stellt weder eine Miet­for­de­rung im Sin­ne von § 1123 Abs. 1 BGB dar noch kön­nen die Vor­schrif­ten über die Beschlag­nah­me auf die­sen Anspruch ent­spre­chend ange­wen­det wer­den.

Als Miet­for­de­rung im Sin­ne von § 1123 Abs. 1 BGB wäre der Zah­lungs­an­spruch der Voll­stre­ckungs­schuld­ne­rin nur dann zu qua­li­fi­zie­ren, wenn die Miet­ver­trags­par­tei­en bei Abschluss der Ver­ein­ba­rung die Absicht gehabt hät­ten, unter Fort­be­stand des ursprüng­li­chen Miet­ver­tra­ges ledig­lich die Miet­zah­lun­gen neu zu regeln. Die Par­tei­en haben jedoch, wovon offen­sicht­lich auch das Beru­fungs­ge­richt aus­ge­gan­gen ist, mit der Ver­ein­ba­rung den ursprüng­li­chen Miet­ver­trag ein­ver­ständ­lich auf­ge­ho­ben. Zwar wird in der Ver­ein­ba­rung nicht aus­drück­lich von einer Auf­he­bung oder Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges gespro­chen. An meh­re­ren Stel­len des Ver­trags­tex­tes ist jedoch erkenn­bar, dass die Par­tei­en das Miet­ver­hält­nis ins­ge­samt abwi­ckeln woll­ten. Aus der Prä­am­bel des Ver­trags­tex­tes ergibt sich, dass zwi­schen den Par­tei­en zu die­sem Zeit­punkt neben dem Miet­aus­fall­scha­den noch wei­te­re Ersatz­an­sprü­che der Voll­stre­ckungs­schuld­ne­rin gegen­über dem Mie­ter hin­sicht­lich Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und zwei­er Was­ser­schä­den im Streit stan­den, die durch die Zah­lungs­ver­pflich­tung des Mie­ters eben­falls aus­ge­gli­chen wer­den soll­ten. In Zif­fer 3 der Ver­ein­ba­rung wur­de von den Par­tei­en eine Rege­lung zur abschlie­ßen­den Abrech­nung der Betriebs­kos­ten und der Kau­ti­on getrof­fen. Zudem wur­de am Ende des Ver­trags­tex­tes fest­ge­hal­ten, dass im Übri­gen zwi­schen den Par­tei­en aus dem Miet­ver­hält­nis kei­ne wei­te­ren gegen­sei­ti­gen For­de­run­gen mehr bestehen. Ins­be­son­de­re aus der Abre­de über die Abrech­nung der Betriebs­kos­ten und der Kau­ti­on sowie der ver­ein­bar­ten Abgel­tungs­klau­sel wird erkenn­bar, dass die Par­tei­en einen Miet­auf­he­bungs­ver­trag schlie­ßen woll­ten.

Da die Ver­trags­par­tei­en den Miet­ver­trag ein­ver­ständ­lich auf­ge­ho­ben haben, stellt der Anspruch der Voll­stre­ckungs­schuld­ne­rin gegen ihren ehe­ma­li­gen Mie­ter kei­ne Miet­for­de­rung im Sin­ne von § 1123 Abs. 1 BGB dar 2. Die Zah­lungs­ver­pflich­tung des Mie­ters beruht viel­mehr auf einer eigen­stän­di­gen ver­trag­li­chen Grund­la­ge, die ver­gleich­bar einer Scha­dens­er­satz­for­de­rung ins­be­son­de­re den Miet­aus­fall­scha­den der Voll­stre­ckungs­schuld­ne­rin auf­grund der vor­zei­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges aus­glei­chen soll­te. Eine sol­che For­de­rung wird von der Beschlag­nah­me nach §§ 148 Abs. 1 Satz 1, 20 Abs. 2, 21 Abs. 2 ZVG, § 1123 BGB nicht erfasst.

Auch kann die Beschlag­nah­me auch nicht durch eine ent­spre­chen­de Anwen­dung die­ser Vor­schrif­ten auf die Miet­aus­gleichs­for­de­rung aus­ge­wei­tet wer­den. Die Zwangs­ver­wal­tung ver­folgt den Zweck, die Befrie­di­gung des Voll­stre­ckungs­gläu­bi­gers aus den Nut­zun­gen des Grund­stücks zu errei­chen 3. Des­halb erwei­tert § 148 ZVG den Umfang der Beschlag­nah­me gegen­über dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren neben Ver­si­che­rungs­for­de­run­gen und sons­ti­gen sub­jek­tiv-ding­li­chen Ansprü­chen auf wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen im Sin­ne von § 1126 BGB ins­be­son­de­re auf die Erzeug­nis­se des Grund­stücks und die Erträ­ge, die durch eine Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung des Grund­stücks erzielt wer­den 4. Durch die gesetz­li­che Rege­lung wird deut­lich, dass im Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren zur Befrie­di­gung des Voll­stre­ckungs­gläu­bi­gers nur die durch die Nut­zung des Grund­stücks zu erzie­len­den Erträ­ge zur Ver­fü­gung ste­hen sol­len. Auf ande­re For­de­run­gen des Voll­stre­ckungs­schuld­ners, selbst wenn sie im Zusam­men­hang mit dem Grund­stück ste­hen, kann der Voll­stre­ckungs­gläu­bi­ger dage­gen nicht zugrei­fen 5. Eine Erwei­te­rung der Beschlag­nah­me über den gesetz­li­chen Umfang hin­aus kommt daher nur für For­de­run­gen in Betracht, die an Stel­le einer Miet- oder Pacht­for­de­rung einen Aus­gleich für die Nut­zung des Grund­stücks durch Drit­te dar­stel­len 6. Die Ein­be­zie­hung die­ser For­de­run­gen in den Haf­tungs­ver­band recht­fer­tigt sich dadurch, dass es sich um Ersatz­an­sprü­che han­delt, die an die Stel­le des Anspruchs auf Miet­zah­lung tre­ten, weil ein Drit­ter in einem Zeit­raum nach der Beschlag­nah­me rechts­grund­los das Grund­stück nutzt. Die nach § 152 Abs. 1 ZVG bestehen­de Auf­ga­be des Zwangs­ver­wal­ters, für eine ord­nungs­ge­mä­ße Nut­zung und Ver­wal­tung des Grund­stücks zu sor­gen, schließt die Befug­nis ein, auch sol­che Ansprü­che zu ver­fol­gen 1.

Die von der Eigen­tü­me­rin abge­tre­te­ne Miet­aus­fall­for­de­rung ist mit den genann­ten Nut­zungs­er­satz­an­sprü­chen nicht ver­gleich­bar. Denn die von dem ehe­ma­li­gen Mie­ter geschul­de­ten Zah­lun­gen sind kein Äqui­va­lent für eine Nut­zung des Grund­stücks im Zeit­raum nach der Beschlag­nah­me. Der Mie­ter hat­te spä­tes­tens im August 2004 die Gewer­be­räu­me geräumt und an die Eigen­tü­me­rin her­aus­ge­ge­ben. Das ursprüng­li­che Miet­ver­hält­nis war somit fast zwei Jah­re vor der Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung voll­stän­dig been­det. Die von dem Mie­ter geschul­de­te Aus­gleichs­zah­lung ist daher kein Ertrag, der durch die Nut­zung des Grund­stücks erwirt­schaf­tet wird, son­dern ein Anspruch der Voll­stre­ckungs­schuld­ne­rin, mit dem der Scha­den aus­ge­gli­chen wer­den soll, der ihr durch die vor­zei­ti­ge Been­di­gung des auf zehn Jah­re befris­te­ten frü­he­ren Miet­ver­tra­ges ent­steht. Der Umstand allein, dass die­ser Anspruch im Zusam­men­hang mit einer – zudem vor der Beschlag­nah­me been­de­ten – Ver­mie­tung des Grund­stücks steht, genügt nicht, um die Miet­aus­fall­for­de­rung allein dem Zugriff des Gläu­bi­gers vor­zu­be­hal­ten, der die Zwangs­ver­wal­tung betreibt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Dezem­ber 2010 – XII ZR 86/​09

  1. vgl. BGH, Urteil vom 23.07.2003 – XII ZB 16/​00, NZM 2003, 871, 872[][]
  2. vgl. Staudinger/​Wolfsteiner [2009] § 1123 BGB Rn. 3, 6 ff.[]
  3. Stö­ber ZVG 19. Aufl. § 146 Rn. 2.2; Bött­cher ZVG 5. Aufl. § 146 Rn. 3[]
  4. Stö­ber aaO § 148 Rn. 1.2[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2006 – IX ZR 119/​04, NJW-RR 2007, 265 ff. zu §§ 987 Abs. 2, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB[]
  6. vgl. BGH, Urtei­le vom 23.07.2003 – XII ZR 16/​00, NZM 2003, 871 f. zu §§ 557 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB aF; und vom 29.06.2006 – IX ZR 119/​04, NJW-RR 2007, 265 Rn. 11 zu § 584 b BGB[]