Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt1.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall streiten Vermieterin und Mieterin einer preisgebundenen Wohnung in Mainz. Im Anschluss an eine Modernisierung der Wohnung der Mieterin und des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, teilte die von der Vermieterin beauftragte Wohnungsverwalterin der Mieterin mit Schreiben vom 09.06.2016 mit, dass sich die zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung sowie des Wohnungsbindungsgesetzes zum 1.07.2016 um 59, 44 € von 605, 37 € auf 664, 81 € monatlich erhöhe. Dem Schreiben waren mit „Mietanhebung zum 01.07.2016“ bezeichnete Unterlagen beigefügt, in dem die Modernisierungsmaßnahmen und die angefallenen Gesamtbaukosten (679.297, 32 € beziehungsweise 182.017, 23 €) aufgeführt sind sowie die Mietanhebung berechnet wurde. Dabei wurden unter anderem bei den jährlichen Aufwendungen „1, 5152 % AfA von 679.297, 32 € Baukosten = 10.292, 38 €“ sowie „1, 5152 € AfA von 182.017, 23 € = 2.757, 84 €“ angesetzt. Die Mieterin hält die Mieterhöhungserklärung vom 09.06.2016 aus formellen Gründen für unwirksam, weil die Vermieterin den Ansatz einer Abschreibung von 1, 5152 % der Gesamtbaukosten, die den gesetzlichen Regelsatz der Abschreibung (1 %) übersteigt, in dem Schreiben nicht näher erläutert habe, und zahlte in der Folge den verlangten Erhöhungsbetrag nicht.
Mit Schreiben vom 04.03.2019 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Mieterin unter Berufung auf einen Mietrückstand in Höhe von 2.085, 88 € nebst einer weiteren offenen Forderung von 148, 48 € fristlos. In der Klageschrift vom 03.05.2019 sprach die Vermieterin – gestützt auf einen Gesamtrückstand von inzwischen 3.022, 04 € – erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Weiter erklärte sie mit Schriftsatz vom 22.08.2019 nochmals die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Mit der vorliegenden Klage nimmt die Vermieterin die Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung in Anspruch. Das Amtsgericht Mainz hat die Räumungsklage abgewiesen2. Die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin ist vor dem Landgericht Mainz ohne Erfolg geblieben3. Auf die hiergegen gerichtete; vom Landgericht Mainz zugelassenen Revision der Vermieterin hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht Mainz; mit der vom Landgericht Mainz gegebenen Begründung könne der in Folge der Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 04.03.2019 geltend gemachte Anspruch der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der von der Mieterin angemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden:
Das Landgericht Mainz ist im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Mieterin eine preisgebundene Wohnung angemietet hat, die den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) unterliegt, und die Vermieterin deshalb bei einer einseitigen Mieterhöhung die Voraussetzungen des § 10 WoBindG zu beachten hat. Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter (bisher) nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur dann formell wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG). Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG sind zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen.
Zum Inhalt und zum Umfang der Erläuterungspflicht des Vermieters enthält § 4 Abs. 7 der aufgrund der Ermächtigung in § 8a Abs. 2, § 28 WoBindG erlassenen Neubaumietenverordnung (im Folgenden: NMV) eine ausfüllende beziehungsweise ergänzende Vorschrift4. Nach § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV bestimmt sich die Durchführung einer zulässigen Mieterhöhung gegenüber dem Mieter sowie der Zeitpunkt, von dem an sie wirksam wird, nach § 10 WoBindG, soweit nichts anderes vereinbart worden ist. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung sind (lediglich) die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge5.
Anders als das Landgericht Mainz angenommen hat, wird das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin vom 09.06.2016 diesen gesetzlichen Vorgaben gerecht. Es ist insbesondere nicht deshalb – aus formellen Gründen – unwirksam, weil die Vermieterin nicht besonders darauf hingewiesen oder mit näherer Begründung erläutert hat, dass sie in ihrer Berechnung einen – gegenüber dem in § 25 Abs. 2 II. BV genannten Regelsatz von „1 vom Hundert“ – erhöhten Abschreibungssatz für die laufenden Aufwendungen beansprucht. Mit seiner gegenteiligen Auffassung überspannt das Landgericht Mainz die formellen Anforderungen, die die Vorschrift des § 10 WoBindG an ein Mieterhöhungsverlangen stellt.
Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters von preisgebundenem Wohnraum bilden zwar das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Die gesetzlich vorgesehenen Berechnungs- und Erläuterungspflichten erleichtern es dem in der Regel nicht juristisch und wohnungswirtschaftlich vorgebildeten Mieter erheblich, die Berechnung der einseitigen Mieterhöhung nachvollziehen und gegebenenfalls nachprüfen zu können6.
Jedoch soll der den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegende Vermieter durch die formellen Anforderungen in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete, die ihm eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistung garantieren soll, gehindert werden7. Insoweit ist zu beachten, dass die (einseitige) Mieterhöhungserklärung nur ein formelles Wirksamkeitserfordernis für die dem Vermieter von Gesetzes wegen zustehende, seine erhöhten Aufwendungen deckende Kostenmiete darstellt8. Daher ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 10 WoBindG, dem Mieter die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der berechtigten Interessen des Vermieters Rechnung zu tragen9.
Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 1 WoBindG ist es, den Mieter darüber zu informieren, weshalb die Miete erhöht wird (hier: Erhöhung der laufenden Aufwendungen wegen Modernisierung). Aus der dem Mieterhöhungsverlangen beizufügenden Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters ausweisenden Auszug kann der Mieter ersehen, ob sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der ihm durch § 8 Abs. 1 WoBindG auferlegten Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist10. Mit diesen Angaben sind die Informationsinteressen des Mieters hinreichend gewahrt, denn zur Klärung etwa verbleibender Unsicherheiten oder zur Kontrolle der Angaben des Vermieters zu dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit steht dem Mieter nach § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV ein umfassendes, an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes, jederzeit mögliches Auskunfts- und Einsichtsrecht zur Verfügung11.
Der Umstand, dass nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG die Mieterhöhung nicht nur zu berechnen, sondern auch zu erläutern ist, bedeutet nicht, dass jeder einzelne Schritt der Berechnung so detailliert zu begründen ist, dass der Mieter bereits hierdurch über sämtliche Informationen verfügt, um abschließend prüfen zu können, ob die Mieterhöhung sachlich berechtigt ist. Dies ergibt sich zum einen aus der die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ausfüllenden Bestimmung des § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV, wonach für die Erläuterung im Sinne der erstgenannten Regelung die Angabe der Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und der hierauf entfallenden Beträge ausreichend ist12. Zum anderen folgt dies daraus, dass das Gesetz in § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV dem Mieter zur Deckung seines Informationsinteresses zusätzlich ein jederzeitiges, an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes Auskunfts- und Einsichtsrecht gewährt und der Vermieter im Hinblick auf seine gemäß Art. 14 GG geschützten Interessen an der Erzielung einer zulässigen Kostenmiete nicht vor zu hohe formelle Anforderungen an die Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung gestellt werden darf13.
Den danach zu stellenden Erläuterungsanforderungen werden das Schreiben der Vermieterin vom 09.06.2016 und die ihm angefügten Unterlagen gerecht.
Der Mieterin wird in dem genannten Schreiben mitgeteilt, dass Grundlage der Mieterhöhung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen in der von der Mieterin angemieteten Wohnung sowie des Gebäudes sind. In den beigefügten, mit „Mietanhebung zum 01.07.2016“ bezeichneten Unterlagen werden die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen (Fassadendämmung, Kellerdeckensanierung, wärmegedämmte Fenster in Treppenhaus und Wohnungen, wärmegedämmte Haustüren, Wärmedämmung Flachdach) im Einzelnen bezeichnet und die hierfür aufgewendeten Gesamtbaukosten genannt. Sodann werden die Kosten für Instandhaltung des Objekts herausgerechnet und im Anschluss daran die durchschnittliche Mietanhebung pro qm Wohnfläche im Monat berechnet. Hierbei werden unter anderem – mit Zinssätzen und in absoluten Beträgen – die für die Bereitstellung von Eigenkapital für die bei der Modernisierung angefallenen Gesamtbaukosten von 679.297, 32 € beziehungsweise von 182.017, 23 € entfallenden Zinsen angegeben und weiter ein Satz für die Absetzung für Abnutzung (AfA) in Höhe von jeweils 1, 5152 % der Gesamtbaukosten sowie die sich hieraus ergebende Beträge (10.292, 38 € und 2.757, 84 €) angeführt. Die Mieterhöhung wird dann mit 0, 753 €/m2 sowie mit 0, 203 €/m² monatlich berechnet, und es wird (jeweils) weiter darauf hingewiesen, dass dieser Erhöhungsbetrag mit der Wohnfläche der Mieterin zu multiplizieren ist. Hinsichtlich der sich daraus ergebenden Mietveränderung wird auf das Mieterhöhungsschreiben verwiesen, in dem der Mieterhöhungsbetrag für die Wohnung der Mieterin mit 59, 44 € im Monat angegeben wird.
Damit hat die Vermieterin der Mieterin alle gesetzlich notwendigen Angaben übermittelt. Zu einer weiteren Erläuterung dieser Angaben war sie nicht verpflichtet, insbesondere auch nicht dazu, dass und warum sie einen gegenüber dem Regelsatz von 1 % der Gesamtkosten (§ 25 Abs. 2 II. BV) erhöhten Abschreibungssatz in Anspruch genommen hat. Sie hat im Einklang mit § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV die Gründe angegeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben (insbesondere Zinsen auf Eigenkapital, Abschreibung auf Abnutzung), und sie hat zudem die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge aufgeführt.
Ein Hinweis auf die Abweichung des Satzes für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von dem gesetzlichen Regelsatz oder gar eine nähere Begründung für die Inanspruchnahme eines höheren Abschreibungssatzes war weder nach dem Wortlaut der Vorschriften des § 10 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV noch aufgrund der nach der Zielsetzung dieser Bestimmungen gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen geboten. Davon abgesehen, dass – wie die Revision zu Recht geltend macht – der bloße Umstand einer Abweichung vom Regelsatz noch nicht mit einem wirklichen Erkenntnisgewinn verbunden ist, weil er nichts darüber besagt, ob die Inanspruchnahme eines höheren Satzes berechtigt ist, kann die vom Landgericht Mainz vermisste weitere Aufklärung der Mieterin ohne Weiteres durch Geltendmachung des ihr jederzeit eröffneten Auskunfts- und Einsichtsrechts (§ 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV) erfolgen. Das Gesetz verlangt dem Mieter insoweit eine gewisse Eigeninitiative ab14. Wollte man die vom Landgericht Mainz unter dem Gesichtspunkt der Erläuterung der Mieterhöhung geforderte sachliche Begründung für den Ansatz einer vom Regelsatz abweichenden Abschreibung beziehungsweise die Erteilung eines Hinweises hinsichtlich des Ansatzes eines höheren Abschreibungsgrundsatz zu den Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung erheben, würde dem Vermieter die Durchsetzung seines Anspruchs auf eine gesetzlich zulässige Erhöhung der Kostenmiete erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Informationsinteresses des Mieters gerechtfertigt wäre.
Die vom Landgericht Mainz – von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig – nicht erörterte Frage, ob die Vermieterin die in den der Mieterhöhungserklärung beigefügten Beiblättern ausgewiesene AfA von 1, 5152 % der Gesamtbausumme zu Recht angesetzt hat, ist (allein) eine Frage der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens. Diese bislang unterlassene Prüfung wird nachzuholen sein. Denn erst im Anschluss daran kann eine Entscheidung über das – auf mehrere Kündigungen gestützte – Räumungs- und Herausgabebegehren der Vermieterin getroffen werden.
Nach allem konnte das landgerichtliche Berufungsurteil keinen Bestand haben; es war vom Bundesgerichtshof aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif war, war sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Mainz zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 6. April 2022 – VIII ZR 246/20
- Bestätigung von BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294[↩]
- AG Mainz, Urteil vom 09.01.2020 – 83 C 254/19[↩]
- LG Mainz, Urteil vom 10.08.2020 – 3 S 17/20[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 04.12.2013 – VIII ZR 32/13, NJW 2014, 457 Rn. 14[↩]
- vgl. auch BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294[↩]
- vgl. BVerfG, WuM 1998, 463; BGH, Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23[↩]
- vgl. BVerfG, aaO[↩]
- vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 292[↩]
- vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, aaO[↩]
- BGH, Urteil vom 06.04.2011 – VIII ZR 199/10, NJW-RR 2011, 948 Rn. 11[↩]
- BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 291, 295; BGH, Urteile vom 04.12.2013 – VIII ZR 32/13, NJW 2014, 457 Rn. 14; vom 06.04.2011 – VIII ZR 199/10, aaO[↩]
- vgl. auch BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, aaO S. 294[↩]
- vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, aaO, S. 291; BGH, Urteil vom 12.01.1966 – VIII ZR 175/64, WM 1966, 225 unter B – II 2 a; vgl. ferner BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 20.09.1982 – VIII ARZ 1/82, BGHZ 84, 392, 396 [zu einer Mieterhöhung nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG][↩]
- BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89 284, 296[↩]
