Nicht gebuchte Dienstbarkeiten – und der gutgläubig lastenfreie Erwerb einer Eigentumswohnung

Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch auf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.

Nicht gebuchte Dienstbarkeiten – und der gutgläubig lastenfreie Erwerb einer Eigentumswohnung

Das Grundbuch ist in Ansehung des außerhalb des Grundbuchs entstandenen Rechts nur dann unrichtig, wenn dieses Recht im Zeitpunkt des Eingangs des Berichtigungsantrags noch besteht. Ein Antragsteller, der eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO beantragt, hat – mit Ausnahme ganz entfernt liegender, theoretischer Möglichkeiten – lückenlos alles auszuräumen, was der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen könnte1. Dazu gehört insbesondere auch die Möglichkeit eines lastenfreien gutgläubigen Erwerbs2.

Die außerhalb des Grundbuchs entstandenen, jedoch nicht gebuchten beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten der Versorgungsunternehmen können durch einen gutgläubig lastenfreien Erwerb des Grundstücks nach § 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG i.V.m. § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB erlöschen, wenn der Antrag auf Eintragung der Umschreibung des Eigentums nach dem 31.12 2010 gestellt wird. Die Anlagen- und Leitungsdienstbarkeiten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG sind – anders als die vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehenden Grunddienstbarkeiten nach Art. 187 Abs. 1 EGBGB – nämlich nicht auf Dauer, sondern nur für eine befristete Zeit von dem Buchungszwang zur Erhaltung ihrer Wirksamkeit gegenüber dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs befreit worden3.

Kommt ein gutgläubig lastenfreier Erwerb gemäß § 892 Abs. 1 BGB in Betracht, darf das Grundbuchamt das nicht gebuchte Recht im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO nur eintragen, wenn der Antragsteller nachweist, dass der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv kannte4. So etwas hat der Antragsteller weder vorgetragen noch den Nachweis dafür in der erforderlichen Form des § 29 Abs. 1 GBO5 geführt. Der Eintragungsantrag ist daher mangels Nachweises der Unrichtigkeit des Grundbuchs wegen der Möglichkeit eines gutgläubig lastenfreien Erwerbs zurückzuweisen.

Anders wäre es nur, wenn die nicht gebuchte Leitungsdienstbarkeit nicht nach § 892 Abs. 1 BGB erlöschen könnte, solange nicht das belastete Grundstück insgesamt, sondern lediglich einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten veräußert werden. Ob der Erwerb eines Miteigentumsanteils am Grundstück oder einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit an diesem – wenn der Erwerber in Ansehung der nicht gebuchten Belastung am gesamten Grundstück im guten Glauben ist – zum Erlöschen des Rechts führt, ist streitig.

Nach einer Ansicht6, auf die sich die Rechtsbeschwerde stützt, geht der Schutz des guten Glaubens nach § 892 Abs. 1 BGB nicht über das erworbene Recht und die sich auf dieses beziehenden Eintragungen im Grundbuch hinaus. Durch eine Verfügung über einen Miteigentumsanteil oder eine Wohnungseigentumseinheit sollen nur die daran bestehenden Belastungen erlöschen können. Da die Dienstbarkeit an den von dem Erwerbsgeschäft nicht betroffenen anderen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen könne, beschränke sich die Wirkung des § 892 Abs. 1 BGB auf die an dem erworbenen Miteigentumsanteil bzw. Wohnungseigentum bestehenden Belastungen. Ein Recht, das nach seinem Inhalt – wie hier die Leitungsdienstbarkeit – nur als Belastung des gesamten Grundstücks bestehen könne7, erlösche deswegen durch den Erwerb eines Miteigentumsanteils am Grundstück oder von Wohnungs- oder Teileigentum auch dann nicht, wenn der Erwerber in dessen Ansehung gutgläubig gewesen sei.

Die gegenteilige Auffassung bestimmt den Schutz des guten Glaubens des Erwerbers allein nach dem Inhalt des Grundbuchs8. Mit Rücksicht auf den Zweck der Gutglaubensschutzregelung, im Interesse des Rechtsverkehrs das Vertrauen des Erwerbers auf die Richtigkeit und die Vollständigkeit des Grundbuchs zu schützen, gelte der Inhalt des Grundbuchs auch wegen der das gesamte Grundstück betreffenden Eintragungen als richtig, unabhängig davon, ob das Grundstück insgesamt, ein Miteigentumsanteil oder eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit erworben werde.

Die Rechtsfrage ist im Sinne der letztgenannten Auffassung zu entscheiden. Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch auf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.

Dafür, dass es für den Schutz des guten Glaubens nicht auf den Inhalt des erworbenen Rechts am Grundstück, sondern auf den Inhalt des Grundbuchs ankommt, spricht schon der Wortlaut des § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB, nach dem zugunsten des Erwerbers der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt. Die Vorschrift entscheidet den Konflikt zwischen dem Interesse der Rechtsinhaber an der Erhaltung ihrer tatsächlich bestehenden, jedoch nicht eingetragenen Rechte an Grundstücken und dem Interesse des Verkehrs an der Verlässlichkeit des Inhalts des Grundbuchs zugunsten eines weitgehenden Verkehrsschutzes. Der Schutz des rechtsgeschäftlichen Erwerbs beruht auf der Verlässlichkeit der amtlichen Verlautbarung9 und ist nach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers umfassend gedacht. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs gilt unabhängig davon, welches Recht an dem Grundstück erworben wird10, und er gilt sowohl in positiver als auch – hier von Interesse – in negativer Hinsicht. Nicht eingetragene Rechte, welche der Eintragung bedürfen, gelten als nicht bestehend und gelöschte Rechte als nicht mehr bestehend11. § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach dem 31.12 2010 auch auf die nicht eingetragenen, nach § 9 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5, § 1 SachenR-DV kraft Gesetzes entstandenen Dienstbarkeiten anzuwenden. Sind diese Rechte nicht12 gebucht, gelten sie zugunsten des Erwerbers, dessen Eintragungsantrag nach dem 31.12 2010 bei dem Grundbuchamt eingeht, als nicht existent. Welches Recht an dem Grundstück erworben wird, ist für den Gutglaubensschutz dagegen ohne Belang. Die Vorschrift ist daher auch dann anzuwenden, wenn ein Miteigentumsanteil an dem Grundstück oder ein auf dem Grundstück befindliches Wohnungs- oder Teileigentum erworben wird.

Richtig ist allerdings, dass eine Leitungsdienstbarkeit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG an den von dem Erwerbsgeschäft nicht betroffenen Miteigentumsanteilen oder Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nicht fortbestehen kann, weil das Recht nur das Grundstück in seiner Gesamtheit belasten kann. Das rechtfertigt es jedoch nicht, den öffentlichen Glauben des Grundbuchs in Bezug auf die Vollständigkeit der eingetragenen Rechte bei dem Erwerb von Miteigentumsanteilen am Grundstück oder von Wohnungs- bzw. Teileigentum einzuschränken und einen lastenfreien Erwerb trotz Gutgläubigkeit des Erwerbers insoweit auszuschließen. Der gutgläubig lastenfreie Erwerb führt in diesen Fällen vielmehr dazu, dass die Dienstbarkeit an dem Grundstück insgesamt erlischt. Das hat der Bundesgerichtshof für den Fall entschieden, dass ein Wohnungseigentümer gegenüber dem Berechtigten einen Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit hat. Wird der Anspruch durchgesetzt, erlischt die Dienstbarkeit insgesamt, auch wenn den anderen Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Löschung nicht zusteht13. Die Rechtslage stellt sich nach einem gutgläubig lastenfreien Erwerb durch einen Wohnungseigentümer nicht anders dar. Da diesem gegenüber nach § 892 Abs. 1 BGB die nicht eingetragene Dienstbarkeit nicht besteht, könnte er von dem Berechtigten deren Löschung verlangen, falls die Dienstbarkeit zu Unrecht im Nachhinein durch das Grundbuchamt im Wege einer “Grundbuchberichtigung” nach § 22 GBO eingetragen würde.

Da die einzutragende Leitungsdienstbarkeit somit durch einen gutgläubig lastenfreien Erwerb eines Wohnungseigentums erloschen sein kann, ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs von dem Antragsteller nicht gemäß §§ 22, 29 GBO nachgewiesen und der Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen worden.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23. Juli 2015 – V ZB 1/14

  1. BayObLGZ 1985, 225, 228, KG, KGR 2004, 544; OLG Hamm, OLGZ 1989, 9, 10 []
  2. BayObLGZ 1985, 401, 402; 1995, 413, 416; KG, Rpfleger 1973, 21, 23 []
  3. vgl. BT-Drs. 12/6228, S. 75, 76; Böhringer, ZfIR 2011, 409; Schmidt-Räntsch, ZfIR 2011, 625, 631 []
  4. BayObLGZ 1985, 401, 402 []
  5. BayObLGZ 1971, 336, 339; 1985, 225, 228; 1885, 401, 402 []
  6. OLG Dresden, ZfIR 2010, 545, 547; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 892 Rn. 224; ebenfalls dieser Auffassung zuneigend: OLG Rostock, FGPrax 2014, 205, 206 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.1961 – V ZR 181/60, BGHZ 36, 187, 189 []
  8. OLG Brandenburg, NJW-RR 2015, 15; OLG Jena, FGPrax 2012, 55, 56; Beck-OK-BGB/Eckert, 35. Edition, § 892 Rn. 26; Heggen, ZfIR 2010, 550, 552; MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 892 Rn. 70; NK-BGB/Otto, BGB, 3. Aufl., § 1018 Rn. 118; Staudinger/Meyer, BGB [2009], § 1018 Rn. 185 []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 5/07, BGHZ 173, 71 Rn. 32 []
  10. vgl. Motive III, S. 211 = Mugdan, Materialien, Bd. 3, S. 117 []
  11. Motive III, S. 215 = Mugdan, Materialien, Bd. 3, S. 119 []
  12. gemäß § 10 GBV in Abt. – II des Grundbuchs des Grundstücks oder – wenn dieses infolge der Bildung von Wohnungseigentum gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG geschlossen wurde – nach § 4 Abs. 1 WGV in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern []
  13. vgl. BGH, Urteil vom 21.06.1974 – V ZR 164/72, NJW 1974, 1552, 1553 – insoweit in BGHZ 62, 388 ff. nicht abgedruckt []