Nicht gebuch­te Dienst­bar­kei­ten – und der gut­gläu­big las­ten­freie Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung

Der gut­gläu­big las­ten­freie Erwerb eines Mit­ei­gen­tums­an­teils oder einer Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tums­ein­heit erstreckt sich auch auf nicht ein­ge­tra­ge­ne, jedoch ein­tra­gungs­be­dürf­ti­ge Dienst­bar­kei­ten am Grund­stück. Nicht gebuch­te Dienst­bar­kei­ten, wel­che an ein­zel­nen Mit­ei­gen­tums­an­tei­len nicht fort­be­stehen kön­nen, erlö­schen dann ins­ge­samt und damit auch im Ver­hält­nis zu den ande­ren Mit­ei­gen­tü­mern bzw. Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mern.

Nicht gebuch­te Dienst­bar­kei­ten – und der gut­gläu­big las­ten­freie Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung

Das Grund­buch ist in Anse­hung des außer­halb des Grund­buchs ent­stan­de­nen Rechts nur dann unrich­tig, wenn die­ses Recht im Zeit­punkt des Ein­gangs des Berich­ti­gungs­an­trags noch besteht. Ein Antrag­stel­ler, der eine Berich­ti­gung des Grund­buchs nach § 22 Abs. 1 GBO bean­tragt, hat – mit Aus­nah­me ganz ent­fernt lie­gen­der, theo­re­ti­scher Mög­lich­kei­ten – lücken­los alles aus­zu­räu­men, was der begehr­ten berich­ti­gen­den Ein­tra­gung ent­ge­gen­ste­hen könn­te 1. Dazu gehört ins­be­son­de­re auch die Mög­lich­keit eines las­ten­frei­en gut­gläu­bi­gen Erwerbs 2.

Die außer­halb des Grund­buchs ent­stan­de­nen, jedoch nicht gebuch­ten beschränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­kei­ten der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men kön­nen durch einen gut­gläu­big las­ten­frei­en Erwerb des Grund­stücks nach § 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG i.V.m. § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB erlö­schen, wenn der Antrag auf Ein­tra­gung der Umschrei­bung des Eigen­tums nach dem 31.12 2010 gestellt wird. Die Anla­gen- und Lei­tungs­dienst­bar­kei­ten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG sind – anders als die vor dem Inkraft­tre­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs bestehen­den Grund­dienst­bar­kei­ten nach Art. 187 Abs. 1 EGBGB – näm­lich nicht auf Dau­er, son­dern nur für eine befris­te­te Zeit von dem Buchungs­zwang zur Erhal­tung ihrer Wirk­sam­keit gegen­über dem öffent­li­chen Glau­ben des Grund­buchs befreit wor­den 3.

Kommt ein gut­gläu­big las­ten­frei­er Erwerb gemäß § 892 Abs. 1 BGB in Betracht, darf das Grund­buch­amt das nicht gebuch­te Recht im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung nach § 22 Abs. 1 GBO nur ein­tra­gen, wenn der Antrag­stel­ler nach­weist, dass der Erwer­ber die Unrich­tig­keit des Grund­buchs posi­tiv kann­te 4. So etwas hat der Antrag­stel­ler weder vor­ge­tra­gen noch den Nach­weis dafür in der erfor­der­li­chen Form des § 29 Abs. 1 GBO 5 geführt. Der Ein­tra­gungs­an­trag ist daher man­gels Nach­wei­ses der Unrich­tig­keit des Grund­buchs wegen der Mög­lich­keit eines gut­gläu­big las­ten­frei­en Erwerbs zurück­zu­wei­sen.

Anders wäre es nur, wenn die nicht gebuch­te Lei­tungs­dienst­bar­keit nicht nach § 892 Abs. 1 BGB erlö­schen könn­te, solan­ge nicht das belas­te­te Grund­stück ins­ge­samt, son­dern ledig­lich ein­zel­ne Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten ver­äu­ßert wer­den. Ob der Erwerb eines Mit­ei­gen­tums­an­teils am Grund­stück oder einer Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­heit an die­sem – wenn der Erwer­ber in Anse­hung der nicht gebuch­ten Belas­tung am gesam­ten Grund­stück im guten Glau­ben ist – zum Erlö­schen des Rechts führt, ist strei­tig.

Nach einer Ansicht 6, auf die sich die Rechts­be­schwer­de stützt, geht der Schutz des guten Glau­bens nach § 892 Abs. 1 BGB nicht über das erwor­be­ne Recht und die sich auf die­ses bezie­hen­den Ein­tra­gun­gen im Grund­buch hin­aus. Durch eine Ver­fü­gung über einen Mit­ei­gen­tums­an­teil oder eine Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­heit sol­len nur die dar­an bestehen­den Belas­tun­gen erlö­schen kön­nen. Da die Dienst­bar­keit an den von dem Erwerbs­ge­schäft nicht betrof­fe­nen ande­ren Mit­ei­gen­tums­an­tei­len nicht fort­be­stehen kön­ne, beschrän­ke sich die Wir­kung des § 892 Abs. 1 BGB auf die an dem erwor­be­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil bzw. Woh­nungs­ei­gen­tum bestehen­den Belas­tun­gen. Ein Recht, das nach sei­nem Inhalt – wie hier die Lei­tungs­dienst­bar­keit – nur als Belas­tung des gesam­ten Grund­stücks bestehen kön­ne 7, erlö­sche des­we­gen durch den Erwerb eines Mit­ei­gen­tums­an­teils am Grund­stück oder von Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum auch dann nicht, wenn der Erwer­ber in des­sen Anse­hung gut­gläu­big gewe­sen sei.

Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung bestimmt den Schutz des guten Glau­bens des Erwer­bers allein nach dem Inhalt des Grund­buchs 8. Mit Rück­sicht auf den Zweck der Gut­glau­bens­schutz­re­ge­lung, im Inter­es­se des Rechts­ver­kehrs das Ver­trau­en des Erwer­bers auf die Rich­tig­keit und die Voll­stän­dig­keit des Grund­buchs zu schüt­zen, gel­te der Inhalt des Grund­buchs auch wegen der das gesam­te Grund­stück betref­fen­den Ein­tra­gun­gen als rich­tig, unab­hän­gig davon, ob das Grund­stück ins­ge­samt, ein Mit­ei­gen­tums­an­teil oder eine Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­heit erwor­ben wer­de.

Die Rechts­fra­ge ist im Sin­ne der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung zu ent­schei­den. Der gut­gläu­big las­ten­freie Erwerb eines Mit­ei­gen­tums­an­teils oder einer Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tums­ein­heit erstreckt sich auch auf nicht ein­ge­tra­ge­ne, jedoch ein­tra­gungs­be­dürf­ti­ge Dienst­bar­kei­ten am Grund­stück. Nicht gebuch­te Dienst­bar­kei­ten, wel­che an ein­zel­nen Mit­ei­gen­tums­an­tei­len nicht fort­be­stehen kön­nen, erlö­schen dann ins­ge­samt und damit auch im Ver­hält­nis zu den ande­ren Mit­ei­gen­tü­mern bzw. Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mern.

Dafür, dass es für den Schutz des guten Glau­bens nicht auf den Inhalt des erwor­be­nen Rechts am Grund­stück, son­dern auf den Inhalt des Grund­buchs ankommt, spricht schon der Wort­laut des § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB, nach dem zuguns­ten des Erwer­bers der Inhalt des Grund­buchs als rich­tig gilt. Die Vor­schrift ent­schei­det den Kon­flikt zwi­schen dem Inter­es­se der Rechts­in­ha­ber an der Erhal­tung ihrer tat­säch­lich bestehen­den, jedoch nicht ein­ge­tra­ge­nen Rech­te an Grund­stü­cken und dem Inter­es­se des Ver­kehrs an der Ver­läss­lich­keit des Inhalts des Grund­buchs zuguns­ten eines weit­ge­hen­den Ver­kehrs­schut­zes. Der Schutz des rechts­ge­schäft­li­chen Erwerbs beruht auf der Ver­läss­lich­keit der amt­li­chen Ver­laut­ba­rung 9 und ist nach den Vor­stel­lun­gen des his­to­ri­schen Gesetz­ge­bers umfas­send gedacht. Der öffent­li­che Glau­be des Grund­buchs gilt unab­hän­gig davon, wel­ches Recht an dem Grund­stück erwor­ben wird 10, und er gilt sowohl in posi­ti­ver als auch – hier von Inter­es­se – in nega­ti­ver Hin­sicht. Nicht ein­ge­tra­ge­ne Rech­te, wel­che der Ein­tra­gung bedür­fen, gel­ten als nicht bestehend und gelösch­te Rech­te als nicht mehr bestehend 11. § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach dem 31.12 2010 auch auf die nicht ein­ge­tra­ge­nen, nach § 9 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5, § 1 SachenR-DV kraft Geset­zes ent­stan­de­nen Dienst­bar­kei­ten anzu­wen­den. Sind die­se Rech­te nicht 12 gebucht, gel­ten sie zuguns­ten des Erwer­bers, des­sen Ein­tra­gungs­an­trag nach dem 31.12 2010 bei dem Grund­buch­amt ein­geht, als nicht exis­tent. Wel­ches Recht an dem Grund­stück erwor­ben wird, ist für den Gut­glau­bens­schutz dage­gen ohne Belang. Die Vor­schrift ist daher auch dann anzu­wen­den, wenn ein Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem Grund­stück oder ein auf dem Grund­stück befind­li­ches Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum erwor­ben wird.

Rich­tig ist aller­dings, dass eine Lei­tungs­dienst­bar­keit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG an den von dem Erwerbs­ge­schäft nicht betrof­fe­nen Mit­ei­gen­tums­an­tei­len oder Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten nicht fort­be­stehen kann, weil das Recht nur das Grund­stück in sei­ner Gesamt­heit belas­ten kann. Das recht­fer­tigt es jedoch nicht, den öffent­li­chen Glau­ben des Grund­buchs in Bezug auf die Voll­stän­dig­keit der ein­ge­tra­ge­nen Rech­te bei dem Erwerb von Mit­ei­gen­tums­an­tei­len am Grund­stück oder von Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tum ein­zu­schrän­ken und einen las­ten­frei­en Erwerb trotz Gut­gläu­big­keit des Erwer­bers inso­weit aus­zu­schlie­ßen. Der gut­gläu­big las­ten­freie Erwerb führt in die­sen Fäl­len viel­mehr dazu, dass die Dienst­bar­keit an dem Grund­stück ins­ge­samt erlischt. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof für den Fall ent­schie­den, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über dem Berech­tig­ten einen Anspruch auf Löschung der Dienst­bar­keit hat. Wird der Anspruch durch­ge­setzt, erlischt die Dienst­bar­keit ins­ge­samt, auch wenn den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Anspruch auf Löschung nicht zusteht 13. Die Rechts­la­ge stellt sich nach einem gut­gläu­big las­ten­frei­en Erwerb durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht anders dar. Da die­sem gegen­über nach § 892 Abs. 1 BGB die nicht ein­ge­tra­ge­ne Dienst­bar­keit nicht besteht, könn­te er von dem Berech­tig­ten deren Löschung ver­lan­gen, falls die Dienst­bar­keit zu Unrecht im Nach­hin­ein durch das Grund­buch­amt im Wege einer "Grund­buch­be­rich­ti­gung" nach § 22 GBO ein­ge­tra­gen wür­de.

Da die ein­zu­tra­gen­de Lei­tungs­dienst­bar­keit somit durch einen gut­gläu­big las­ten­frei­en Erwerb eines Woh­nungs­ei­gen­tums erlo­schen sein kann, ist die Unrich­tig­keit des Grund­buchs von dem Antrag­stel­ler nicht gemäß §§ 22, 29 GBO nach­ge­wie­sen und der Ein­tra­gungs­an­trag zu Recht zurück­ge­wie­sen wor­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 23. Juli 2015 – V ZB 1/​14

  1. BayO­bLGZ 1985, 225, 228, KG, KGR 2004, 544; OLG Hamm, OLGZ 1989, 9, 10[]
  2. BayO­bLGZ 1985, 401, 402; 1995, 413, 416; KG, Rpfle­ger 1973, 21, 23[]
  3. vgl. BT-Drs. 12/​6228, S. 75, 76; Böh­rin­ger, ZfIR 2011, 409; Schmidt-Räntsch, ZfIR 2011, 625, 631[]
  4. BayO­bLGZ 1985, 401, 402[]
  5. BayO­bLGZ 1971, 336, 339; 1985, 225, 228; 1885, 401, 402[]
  6. OLG Dres­den, ZfIR 2010, 545, 547; Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 892 Rn. 224; eben­falls die­ser Auf­fas­sung zunei­gend: OLG Ros­tock, FGPrax 2014, 205, 206[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.1961 – V ZR 181/​60, BGHZ 36, 187, 189[]
  8. OLG Bran­den­burg, NJW-RR 2015, 15; OLG Jena, FGPrax 2012, 55, 56; Beck-OK-BGB/E­ckert, 35. Edi­ti­on, § 892 Rn. 26; Heg­gen, ZfIR 2010, 550, 552; Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 892 Rn. 70; NK-BGB/Ot­to, BGB, 3. Aufl., § 1018 Rn. 118; Staudinger/​Meyer, BGB [2009], § 1018 Rn. 185[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 5/​07, BGHZ 173, 71 Rn. 32[]
  10. vgl. Moti­ve III, S. 211 = Mug­dan, Mate­ria­li­en, Bd. 3, S. 117[]
  11. Moti­ve III, S. 215 = Mug­dan, Mate­ria­li­en, Bd. 3, S. 119[]
  12. gemäß § 10 GBV in Abt. – II des Grund­buchs des Grund­stücks oder – wenn die­ses infol­ge der Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG geschlos­sen wur­de – nach § 4 Abs. 1 WGV in den Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums­grund­bü­chern[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 21.06.1974 – V ZR 164/​72, NJW 1974, 1552, 1553 – inso­weit in BGHZ 62, 388 ff. nicht abge­druckt[]